5月26日-27日，寧波迎來首次集中供地，共推出29宗地塊，全部順利出讓，攬金358億。其中，19宗地塊競拍觸及“封頂價(jià)”，占比65.5%。
中指研究院寧波分院總經(jīng)理李嵩點(diǎn)評(píng)稱：“為期兩天的寧波土拍落下帷幕，不論是地價(jià)還是溢價(jià)率，都體現(xiàn)各大房企對(duì)寧波未來發(fā)展的看好，以及對(duì)城市資源的搶占決心?！?/p>
綠城拿下6宗宅地，越秀實(shí)現(xiàn)首進(jìn)寧波
綠城成為此次寧波土拍的最大贏家，斥資98億元奪得6宗宅地，其中1宗為聯(lián)合拿地；寧波首家房地產(chǎn)上市公司榮安地產(chǎn)在大本營同樣收獲頗豐，與德信聯(lián)合拿下3宗地塊的同時(shí)，另獨(dú)自斬獲2宗土地。
值得關(guān)注的是，此前，綠城在其大本營杭州的首輪集中供地中選擇“隱身”，而在寧波卻大手筆發(fā)力。對(duì)此，好地研究院認(rèn)為，與其他房企比較，綠城更側(cè)重于擇時(shí)。
好地研究院研究員徐路加認(rèn)為，“綠城一季度已斥資135.9億元在杭州拿了9宗地塊，占其間杭州市區(qū)涉宅地總出讓金的28.7%，已相當(dāng)于綠城去年全年杭州總拿地額的61%。在杭州集中供地政策之前，已經(jīng)吃了‘半飽’，掌握了先機(jī)。”
對(duì)于綠城此次重倉寧波，徐路加分析稱：“對(duì)比來看，一季度綠城在寧波僅拿地2宗，耗資共63.8億元，相對(duì)于去年寧波拿地8宗偏少，拿地金額則約達(dá)去年42%，仍需要繼續(xù)補(bǔ)倉。而寧波本土企業(yè)除榮安拿地較兇猛之外，其他以外來房企為主，競爭激烈程度遜于杭州，于是綠城將拿地的重心輪動(dòng)到寧波。此外，在競自持、毛坯銷售、限購圈等寧波最新政策出臺(tái)的背景下，別的房企還在猶豫中，綠城已大膽出手，快速補(bǔ)倉?！?/p>
另外，值得一提的是，5月26日，越秀地產(chǎn)以11.4億元拿下鄞州區(qū)JS-08-b3(姜山鎮(zhèn)核心12號(hào))地塊，成交樓面價(jià)13446元/平方米，溢價(jià)率16.92%。這也是越秀地產(chǎn)首次進(jìn)軍寧波。
從單個(gè)地塊來看，此次寧波土拍中，樓面價(jià)最高的地塊是由萬科+城投經(jīng)過141輪競價(jià)競得的海曙區(qū)鄞奉片區(qū)HS17-04-15地塊，樓面價(jià)26978元/平方米，溢價(jià)率25.48%，競配自持面積9400平方米。
而地塊成交總價(jià)最高的地塊則是由綠城經(jīng)84輪競價(jià)拿下的北侖區(qū)霞浦通山未來社區(qū)ZB09-03-02b、ZB09-04-01C、ZB09-04-01e地塊，成交總價(jià)29.92億，溢價(jià)率29.97%，競配人才房7600平方米。
寧波首次集中供地成交結(jié)果一覽
表格來源：中國指數(shù)研究院
寧波首批集中供地出現(xiàn)多個(gè)“首次”
此次寧波首次集中供地看點(diǎn)十足，出現(xiàn)了寧波土拍歷史上的多個(gè)“首次”。
從出讓規(guī)則上，此次寧波土拍競價(jià)方式首次推出租賃住房用地計(jì)劃，即部分地塊從“限房價(jià)、限地價(jià)、競配建人才安居房”，轉(zhuǎn)變?yōu)樵囆小跋薹績r(jià)、限地價(jià)、競自持租賃住房”的競價(jià)方式。而在兩日成交的29宗地塊中，競自持租賃住房的地塊達(dá)到10宗。
而在此次集中供地中，鄞州區(qū)YZ04-04-e2地塊（東錢湖組團(tuán)下應(yīng)地段），是一宗“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)地塊，被新希望以6.5億元競得，這也是寧波土拍歷史上首次出現(xiàn)“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)地塊。該項(xiàng)目建成后毛坯房單價(jià)35995元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)不高于2000元/平方米，未來裝修銷售最高限價(jià)是37995元/平方米。
此外，在此次土拍中，寧波首宗未來社區(qū)地塊也得以亮相。北侖霞浦通山未來社區(qū)ZB09-03-02b、ZB09-04-01C、ZB09-04-01e地塊由綠城以29.92億元獲得。
據(jù)了解，“未來社區(qū)”是浙江省于2019年提出概念并部署的一項(xiàng)工作，是對(duì)傳統(tǒng)城市社區(qū)建設(shè)模式的系統(tǒng)性重構(gòu)，是城市更新的高級(jí)形態(tài)、先進(jìn)模式。此次成交的北侖通山未來社區(qū)項(xiàng)目，立足“青年北侖”的城市定位，致力于實(shí)現(xiàn)高強(qiáng)度、高容量開發(fā)方式下的多元社區(qū)服務(wù)模式，依托軌道一號(hào)線打造“TOD綜合體”，展示北侖東門戶區(qū)城市新形象。
溢價(jià)率走高，多宗地塊盈利空間承壓
此次，寧波集中供地競爭激烈，有19宗地塊溢價(jià)率超過25%。其中，綠城競得的江北區(qū)JB16-02-1c、JB16-02-2d（姚江新區(qū)8#-1、8#-2）地塊和北侖霞浦通山未來社區(qū)，溢價(jià)率均達(dá)到約30%。
隨著溢價(jià)率走高、地價(jià)攀升，在限價(jià)的壓力下，房企的盈利空間也被進(jìn)一步壓縮。好地研究院將自持部分地價(jià)按可售住宅地價(jià)6折計(jì)算，并計(jì)算無償移交建安成本來測算各地塊實(shí)際地價(jià)，結(jié)果顯示，姚江新城、石碶、錦屏等板塊房地差（即房價(jià)與地價(jià)的差距）進(jìn)一步縮小。
例如，溫州時(shí)代在奉化錦屏今天拿下的宅地，實(shí)際地價(jià)達(dá)到10343元/平方米，較其2019年5月拿下的相鄰地塊地價(jià)上漲2206元/平方米，兩年地價(jià)漲幅27%，而且本次新房限價(jià)還較之前地塊實(shí)際售價(jià)下降2.8%。
此外，好地研究院對(duì)5月27日成交的11宗純宅地利潤率進(jìn)行測算，按上限價(jià)格毛坯銷售（其中2宗按照精裝修要求來測算），平均預(yù)期銷售利潤率僅為0.75%。
對(duì)于寧波首次集中拍地，好地研究院總結(jié)稱主要有三個(gè)特征：一是土拍熱度持續(xù)；二是房企拿地集中度高；三是房企深耕守擂跡象明顯、外來房企拿地不易。
新京報(bào)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對(duì) 薛京寧
