“如果只能用一種指標(biāo)去投資，會(huì)選什么？”沃倫·巴菲特毫不猶豫的說出了凈資產(chǎn)收益率。凈資產(chǎn)收益率，即ROE，是指利潤(rùn)額與股東權(quán)益的比值，該指標(biāo)越高，說明投資帶來的收益越高。
基于ROE的重要性，新京報(bào)房產(chǎn)新聞部以銷售規(guī)模50強(qiáng)房企為基礎(chǔ)，推出《2020年50強(qiáng)房企ROE排行榜》，以期反映2020年50強(qiáng)房企的盈利表現(xiàn)。
據(jù)榜單顯示，由于受到新冠疫情和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)等多方面影響，50強(qiáng)房企中僅有13家企業(yè)ROE同比增長(zhǎng)，37家企業(yè)ROE同比下降，占比74%。其中，部分企業(yè)ROE出現(xiàn)大幅度下降，比如大悅城、禹洲集團(tuán)等由于2020年盈利不佳導(dǎo)致ROE大幅下降。
成長(zhǎng)性房企ROE較高
作為全球著名的投資家，沃倫·巴菲特稱，“我寧愿要一家資本規(guī)模只有1000萬美元而凈資產(chǎn)收益率為15%的小公司，也不愿意要一個(gè)資本規(guī)模高達(dá)1億美元而凈資產(chǎn)收益率只有5%的大公司?！蓖瑫r(shí)，沃倫·巴菲特還具體給過ROE的參考指標(biāo)，其稱，“我所選擇的公司，都是凈資產(chǎn)收益率ROE超過20%的好公司?！?/p>
那么，回顧2020年，ROE大于15%的房企有哪些呢？據(jù)榜單顯示，祥生控股ROE排名居于首位，其ROE達(dá)到40.56%；位于前三甲的另外兩家房企依次是中梁控股和融創(chuàng)中國(guó)，ROE分別為38.13%和37.90%。
從ROE排名前三甲房企來看，除了融創(chuàng)中國(guó)外，祥生控股和中梁控股從銷售規(guī)模上并非前十強(qiáng)房企，但是從近年來的成長(zhǎng)性來看，成長(zhǎng)速度較快。而作為規(guī)模排名前十強(qiáng)的房企，融創(chuàng)近三年的ROE指標(biāo)均位于30%以上，其2018年、2019年、2020年的ROE分別為32.9%、37.2%、37.9%，較為穩(wěn)定。
同時(shí)，ROE為30%以上的房企還有中國(guó)奧園、龍光地產(chǎn)、新城控股。而ROE在20%的房企有中南建設(shè)、時(shí)代中國(guó)、旭輝控股、金科股份、新力控股、碧桂園、陽(yáng)光城、美的置業(yè)、萬科。
具體來看，中國(guó)奧園2019年和2020年的ROE分別為31%和35%，均保持在30%以上。龍光地產(chǎn)的ROE表現(xiàn)更為穩(wěn)定，可持續(xù)能力更強(qiáng)，從2017年開始一直維系在30%以上。作為規(guī)模趨于前列的房企，新城控股的ROE表現(xiàn)也維持較高水平，同樣自2017年一直穩(wěn)定在30%以上。
為什么成長(zhǎng)性房企ROE更高？根據(jù)杜邦分析法，ROE=利潤(rùn)率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)，如果一個(gè)企業(yè)想提高ROE，需要從這三個(gè)指標(biāo)入手，分別為提高盈利能力、提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，同時(shí)，保持適度的杠桿水平。
成長(zhǎng)性房企常常會(huì)致力于提高去化速度，并且為了快速擴(kuò)大規(guī)模而保持適度的舉債水平，這樣總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)會(huì)相應(yīng)保持較高水平，從而ROE的數(shù)值也會(huì)相應(yīng)提高。例如，中梁控股和融創(chuàng)中國(guó)在規(guī)模擴(kuò)張中均采用了高杠桿，利用杠桿撬動(dòng)規(guī)模的快速發(fā)展。
由于2020年監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”的發(fā)布，降負(fù)債成為房企的重頭戲，而隨著房企控負(fù)債力度增大，杠桿水平進(jìn)一步降低，ROE數(shù)值也相應(yīng)下降。例如，以2019年ROE在50強(qiáng)上市房企中排名第一位的中梁控股為例，其凈負(fù)債率已經(jīng)由2019年的120.9%降低至65.8%，非受限現(xiàn)金短債比從0.7倍提高到1.1倍，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率比由80.8%降低至79.9%。與此同時(shí)，中梁控股的ROE也從2019年末的67.81%下降為2020年末的38.13%。
7家房企ROE低于10%
由于受到新冠疫情和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)等多方面影響，50強(qiáng)房企中僅有13家企業(yè)ROE同比增長(zhǎng)，37家企業(yè)ROE同比下降，占比74%。
受到杠桿比率下降等因素的影響，排名靠前的祥生控股、中梁控股的ROE水平相比于2019年的高數(shù)值有大幅度下降。此外，合景泰富、禹洲集團(tuán)、華夏幸福、大悅城控股等企業(yè)的ROE同比明顯下滑。
值得關(guān)注的是，有7家房企的ROE低于10%，分別為中國(guó)金茂、華夏幸福、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中國(guó)恒大、首創(chuàng)置業(yè)、禹洲集團(tuán)，大悅城控股。
綜觀上述7家企業(yè)，盈利在2020年大幅度下滑成為它們的ROE指標(biāo)處于低位的主要原因。其中，由于購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)受疫情影響顯著，客流量、出租率均有所下降，大悅城控股2020年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，虧損約3.87億元。禹洲集團(tuán)2020年的歸母凈利潤(rùn)為1.17億元，同比下降約97%。2020年，華夏幸福歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)36.65億元，同比下降74.91%。同樣，中國(guó)金茂、首創(chuàng)置業(yè)等房企的歸母凈利潤(rùn)在2020年也出現(xiàn)大幅下滑。
新京報(bào)記者 徐倩
編輯 武新 制圖 許驍 校對(duì) 柳寶慶
