爛尾近四年，位于北京東四環(huán)的中弘大廈終于復(fù)工，迎來(lái)新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。中弘大廈是CBD地標(biāo)級(jí)5A寫(xiě)字樓，于去年4月被司法拍賣(mài)，當(dāng)時(shí)債主變身買(mǎi)家，令這筆大宗資產(chǎn)拍賣(mài)的背后變得撲朔迷離。

新接盤(pán)者并未沿用中弘大廈的名稱(chēng)，而是改稱(chēng)為慈云寺6號(hào)樓項(xiàng)目。在今年3月31日，中植系創(chuàng)始人解直錕旗下的“中海晟融”為慈云寺6號(hào)樓項(xiàng)目舉辦了開(kāi)工儀式。至此，一年前中植系接盤(pán)中弘大廈的傳聞也終于落地。而中植系操盤(pán)后的慈云寺6號(hào)樓項(xiàng)目又將如何重生？

停擺四年后再度開(kāi)工，接盤(pán)者浮出水面

慈云寺6號(hào)樓項(xiàng)目即原中弘大廈，位于朝陽(yáng)路與慈云寺橋交叉口西南角。4月9日，新京報(bào)記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，以前赫然顯目的“中弘大廈”的牌子已經(jīng)不在。圍墻外的項(xiàng)目名稱(chēng)寫(xiě)著慈云寺危改小區(qū)二期6號(hào)樓項(xiàng)目，施工單位則是中國(guó)建筑第三工程局。

中弘大廈已被改稱(chēng)“慈云寺6號(hào)樓項(xiàng)目”，并于上月底正式宣布開(kāi)工。

透過(guò)圍墻，新京報(bào)記者并沒(méi)有在工地上看到施工的跡象，也沒(méi)有施工的工人。一位工地內(nèi)的保安以“剛來(lái)”為由，婉拒回答任何問(wèn)題。

另?yè)?jù)當(dāng)?shù)鼐用窠榻B，前幾天該項(xiàng)目的確舉行了開(kāi)工儀式，也有工人在施工，但是最近兩天沒(méi)有看到干活的工人。

公開(kāi)信息顯示，北京中弘大廈是CBD地標(biāo)級(jí)5A寫(xiě)字樓，高158米，集商業(yè)、辦公、地下車(chē)位為一體，總樓層為地上35層、地下3層。規(guī)劃總建筑面積約為6.55萬(wàn)平方米。目前，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，室內(nèi)公共部分裝修已部分完成，外立面部分裝修已完成，辦公區(qū)及商業(yè)室內(nèi)為毛坯房。

該項(xiàng)目去年拍賣(mài)時(shí)，吸引了眾多眼球。2020年4月8日，其時(shí)爛尾已近三年的北京中弘大廈以33.12億元的價(jià)格成功拍出，溢價(jià)率達(dá)46%。不僅價(jià)格拍出預(yù)期，作為買(mǎi)家的北京植晟云廈物業(yè)管理有限公司，其身份更是引人關(guān)注。

當(dāng)時(shí)，植晟云廈成立不到四個(gè)月，不僅是買(mǎi)家，另一個(gè)身份還是債權(quán)的申請(qǐng)執(zhí)行人。而這一債權(quán)則是由其控股股東東富嘉吉向其轉(zhuǎn)讓的。

東富嘉吉實(shí)控人為東銀發(fā)展（控股）有限公司。據(jù)公開(kāi)信息顯示，東銀發(fā)展（控股）有限公司是中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“東方資產(chǎn)”）在香港設(shè)立的全資子公司。

債主變身買(mǎi)家，令這筆大宗資產(chǎn)拍賣(mài)的背后變得撲朔迷離。作為債權(quán)人的植晟云廈，在拍得中弘大廈后，中弘大廈的命運(yùn)又將如何？

事實(shí)上，作為四大AMC之一，東方資產(chǎn)（植晟云廈的間接控股股東）主要做不良資產(chǎn)處置。當(dāng)時(shí)，在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，東方資產(chǎn)并不擅長(zhǎng)持有運(yùn)營(yíng)，其看重的是資產(chǎn)，不會(huì)操盤(pán)這個(gè)項(xiàng)目。

其時(shí)也有消息傳出真正的接盤(pán)方是中植系，但一直沒(méi)有得到證實(shí)。而在近日慈云寺6號(hào)樓項(xiàng)目舉行的開(kāi)工儀式上，中植系則是絕對(duì)的主角。

據(jù)中海晟融官微顯示，3月31日，中海晟融（北京）資本管理集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中海晟融”）在慈云寺6號(hào)樓項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉行了開(kāi)工儀式。而且，中植企業(yè)集團(tuán)、中海晟融、中建三局、東方資產(chǎn)等單位的相關(guān)負(fù)責(zé)人均出現(xiàn)在開(kāi)工慶典上。

值得一提的是，中海晟融將慈云寺6號(hào)樓項(xiàng)目作為該公司在城市不良資產(chǎn)盤(pán)活業(yè)務(wù)中的典型投資案例。同時(shí)，中海晟融稱(chēng)，2020年，中海晟融及其下屬公司以與第三方合作的模式，通過(guò)司法拍賣(mài)競(jìng)得該項(xiàng)目。

據(jù)天眼查顯示，中海晟融的實(shí)際控制人為中植系創(chuàng)始人解直錕。由此，慈云寺6號(hào)樓項(xiàng)目的真正接盤(pán)方終于水落石出。

項(xiàng)目重新定位設(shè)計(jì)，商業(yè)土地剩余年限不足24年

提起北京中弘大廈爛尾直至拍賣(mài)，要?dú)w咎于昔日的實(shí)控人。中弘大廈開(kāi)發(fā)商為北京中弘地產(chǎn)有限公司，而北京中弘地產(chǎn)為中弘股份旗下的全資子公司。中弘股份于2018年11月8日作為“仙股”正式退市，實(shí)控人為江西商人王永紅。當(dāng)年，中弘股份成為A股第一只因股價(jià)連續(xù)20日低于1元而退市的股票。

早在2011年，中弘控股以7.2億元的價(jià)格收購(gòu)了三能達(dá)所持有的北京中弘大廈所在地塊。但直到2016年1月，北京中弘大廈才正式開(kāi)工，因資金問(wèn)題工程進(jìn)展緩慢，中弘股份更是多次為其提供借款擔(dān)保，而抵押物即是中弘大廈項(xiàng)目全部在建工程，這也是引發(fā)中弘大廈被拍賣(mài)的原因。

2016年6月，北京中弘大廈正式被推向市場(chǎng)后，成為當(dāng)時(shí)CBD少數(shù)對(duì)外散售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，銷(xiāo)售均價(jià)為9萬(wàn)元/平方米，戶(hù)型在160至1200平方米之間。因此在去年拍賣(mài)時(shí)，項(xiàng)目有53套預(yù)售房產(chǎn)。

機(jī)構(gòu)分析人士認(rèn)為，中弘大廈作為北京東部CBD寫(xiě)字樓，因?yàn)閰^(qū)位優(yōu)勢(shì)而備受關(guān)注。但是項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)并不完整，53套散售的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題需要解決，這樣才有利于將來(lái)的運(yùn)營(yíng)以及寫(xiě)字樓品質(zhì)的提升。

而對(duì)于此次復(fù)工，中海晟融方面表示，自2020年4月以來(lái)，中海晟融在各方支持配合下，陸續(xù)進(jìn)行了該項(xiàng)目原建設(shè)方債務(wù)糾紛的解決及與小業(yè)主的溝通協(xié)商工作，目前已完成相關(guān)協(xié)議簽署并取得復(fù)工手續(xù)。

不過(guò)，據(jù)公開(kāi)信息顯示，截至2020年，中弘大廈的商業(yè)土地剩余使用年期僅為24.86年，辦公、地下車(chē)庫(kù)、地下倉(cāng)儲(chǔ)土地剩余使用年期為34.86年，其在土地使用權(quán)年限方面并不具有優(yōu)勢(shì)。

此次復(fù)工，在項(xiàng)目規(guī)劃方面，中海晟融表示，結(jié)合地理位置、周邊配套、區(qū)域特點(diǎn)、功能屬性等因素，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位與設(shè)計(jì)。

中海晟融表示，已結(jié)合多方面因素，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位與設(shè)計(jì)。

而經(jīng)歷了跌宕起伏的2020年，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)在今年第一季度迎來(lái)了“開(kāi)門(mén)紅”。不過(guò)，雖然一季度新增需求出現(xiàn)創(chuàng)紀(jì)錄的強(qiáng)勢(shì)反彈，但并未根本上改變供大于求的現(xiàn)狀。高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，預(yù)計(jì)2021年空置率將觸頂，同時(shí)租金也將探底。

從目前來(lái)看，此次慈云寺6號(hào)樓項(xiàng)目復(fù)工后，在即將面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境下，仍然前途未卜。

大宗交易背后有多少中植系的影子？

房地產(chǎn)大宗交易一直是熱門(mén)話題，不過(guò)，2020年受疫情等綜合因素影響，全國(guó)主要城市大宗交易出現(xiàn)斷崖式下跌。

去年在投資者觀望的時(shí)候，有著中國(guó)版“黑石”之稱(chēng)的中植系在北京、上海商辦、公寓投資市場(chǎng)上屢屢出手。

除慈云寺6號(hào)樓項(xiàng)目之外，據(jù)中海晟融透露，其還投資了北京工體西路“IN 三里”高端公寓項(xiàng)目、光華路某寫(xiě)字樓項(xiàng)目等。

中海晟融認(rèn)為，通過(guò)自身資源整合能力、金融服務(wù)能力和投后管理能力，為城市老舊資產(chǎn)、不良資產(chǎn)賦能，“修復(fù)”后再入市，是其作為投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

據(jù)悉，去年4月26日，中海晟融發(fā)起設(shè)立主動(dòng)管理型基金，以12億元收購(gòu)北京工人體育場(chǎng)西路公寓項(xiàng)目。同時(shí)，中海晟融已與世茂集團(tuán)達(dá)成合作，中海晟融向世茂集團(tuán)合計(jì)轉(zhuǎn)讓其持有的北京工體項(xiàng)目公司40%權(quán)益，雙方后續(xù)將攜手操盤(pán)。據(jù)了解，該項(xiàng)目即是前述的“IN 三里”。

此外，去年12月7日，戴德梁行資本市場(chǎng)官微透露，其助力中融長(zhǎng)河資本，歷時(shí)一年多，完成位于上海陸家嘴核心地段的住宅項(xiàng)目“明城花苑”的收購(gòu)。收購(gòu)前，該項(xiàng)目作為公寓及酒店運(yùn)營(yíng)數(shù)年，收購(gòu)后，正式命名為“長(zhǎng)河國(guó)際公寓”，并于去年底亮相。

長(zhǎng)河國(guó)際公寓是中融長(zhǎng)河資本在完成了北京太陽(yáng)宮德國(guó)大眾集團(tuán)總部項(xiàng)目、北京金融街信托大廈項(xiàng)目后的又一城市更新項(xiàng)目。那么，中融長(zhǎng)河資本與中植系又有怎樣的關(guān)聯(lián)？

公開(kāi)資料顯示，中融長(zhǎng)河資本成立于2014年，是中融國(guó)際信托重點(diǎn)打造的全資房地產(chǎn)并購(gòu)基金平臺(tái)，投資一、二線城市中位置好、租金收入穩(wěn)定或資產(chǎn)價(jià)值有較大增長(zhǎng)潛力的寫(xiě)字樓、商業(yè)零售、酒店式服務(wù)類(lèi)公寓及優(yōu)質(zhì)住宅等項(xiàng)目。據(jù)天眼查信息顯示，中融長(zhǎng)河資本最終受益人為中植系創(chuàng)始人解直錕，其持股25.07%。

新京報(bào)記者 袁秀麗 攝影 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對(duì) 王心