受疫情影響，去年商業(yè)物業(yè)收益出現(xiàn)不同程度的下滑。不過(guò)，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（簡(jiǎn)稱“越秀房托”）在低成本融資及降本增效等舉措下，逐漸走出疫情影響。從3月4日舉行的2020年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上可以看到，越秀房托整體出租率、基金年化分派收益率仍然出現(xiàn)增長(zhǎng)。尤其是去年末融資成本率降至3.01%。
同時(shí)，越秀房托管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，考慮到目前融資成本低，亦處于后疫情時(shí)期，今年越秀房托更加關(guān)注收購(gòu)機(jī)會(huì)。
收入下降，出租率上升
公開資料顯示，越秀房托于2005年12月21日在香港聯(lián)交所上市，為全球首只投資于中國(guó)內(nèi)地物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金。目前，越秀房托擁有廣州國(guó)際金融中心、上海越秀大廈、武漢物業(yè)（越秀財(cái)富中心、星匯維港購(gòu)物中心）及杭州維多利中心等8個(gè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)，物業(yè)總產(chǎn)權(quán)面積約97.3萬(wàn)平方米。越秀房托與越秀地產(chǎn)同為越秀集團(tuán)旗下的上市公司。
2020年，越秀房托實(shí)現(xiàn)收入17.59億元，同比下降14.5%。盡管受疫情影響，經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)同比出現(xiàn)下降，但是整體出租率約92.8%，同比增長(zhǎng)0.2個(gè)百分點(diǎn)。
其中，寫字樓物業(yè)出租率91.3%，同比上升1.1%。尤其是成長(zhǎng)型項(xiàng)目表現(xiàn)突出，位于武漢的越秀財(cái)富中心期末出租率87.1%，同比增長(zhǎng)12.1個(gè)百分點(diǎn)，全年新簽面積超4萬(wàn)平方米，成功引入華潤(rùn)雪花、泰康人壽2家世界500強(qiáng)企業(yè)及10家行業(yè)龍頭。
2020年，越秀房托所持有約345億元物業(yè)組合中，寫字樓資產(chǎn)占比超過(guò)50%。2020年，越秀房托寫字樓表現(xiàn)穩(wěn)定，廣州IFC、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、武漢財(cái)富中心的續(xù)租租金均較上一年增長(zhǎng)5%以上。
而在零售業(yè)務(wù)方面，越秀房產(chǎn)基金主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良指出，相關(guān)業(yè)務(wù)目前占整體收入10%左右，受疫情影響比較大，營(yíng)業(yè)收入比率確實(shí)是下降，整個(gè)零售這塊去年下降了9.8%左右。不過(guò)，到去年底的時(shí)候，零售行業(yè)恢復(fù)到95%，餐飲已經(jīng)恢復(fù)到100%，預(yù)計(jì)2021年的零售業(yè)不會(huì)太差。
據(jù)悉，降本增效成為越秀房產(chǎn)克服疫情影響的重要舉措，在成本管控方面，疫情期間酒店公寓成本同比降低22%，稅負(fù)也同比下降28%。
為了保持良好的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)，穩(wěn)定現(xiàn)有客戶并引進(jìn)優(yōu)質(zhì)客戶，越秀房托計(jì)劃對(duì)部分房托物業(yè)進(jìn)行更新改造，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值。目前，越秀房托的資產(chǎn)總額維持在362.6億元，同比基本持平。
2020年，越秀房托管理人擬向基金單位持有人分派總額為6.5億元，每個(gè)基金單位擬分派約0.2293港元。按基金單位于2020年12月31日的收市價(jià)計(jì)算，年化分派收益率為6.07%，同比增長(zhǎng)0.9個(gè)百分點(diǎn)。
融資成本同比減少4590萬(wàn)元，尋找收購(gòu)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)
雖然受疫情影響，部分物業(yè)收益下降，但是利好公司的融資成本也出現(xiàn)大幅下降。據(jù)悉，2020年，越秀房托融資成本同比減少4590萬(wàn)元，期末整體融資平均成本率由2019年的4.2%下降至2020年末的3.01%。
而在今年1月，越秀房托進(jìn)行4億美元債再融資工作，發(fā)行收益率2.65%共獲得超額認(rèn)購(gòu)超過(guò)8倍。
對(duì)此，林德良指出，公司關(guān)注利息周期，因此今年1月份提早融資，時(shí)機(jī)非常好。這一筆相當(dāng)于貢獻(xiàn)了9%的分派比例。此外，公司亦留意到除了美元債，港元一個(gè)月的同業(yè)拆息也處于一個(gè)低位，也將為分派作出貢獻(xiàn)。
財(cái)務(wù)總監(jiān)關(guān)志輝及投資者關(guān)系總監(jiān)姜永進(jìn)表示，2020年，總借貸總資產(chǎn)比率為38.6%，下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)。公司債務(wù)到期分布比較合理，一年期占比24%，隨著4月份對(duì)美元債到期置換，一年期債務(wù)占比會(huì)進(jìn)一步下降。
展望2021年，林德良表示，中國(guó)將引領(lǐng)全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐，疫情影響逐步消退、市場(chǎng)有望持續(xù)向好?；鸸芾砣藢屪ハM(fèi)回暖、市場(chǎng)回升、產(chǎn)業(yè)動(dòng)能調(diào)整的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，靈活調(diào)整租務(wù)策略，深度挖掘空間價(jià)值。
值得一提的是，2020年12月，香港證監(jiān)會(huì)《房地產(chǎn)投資信托基金守則》修訂版正式生效，香港特區(qū)政府2021-2022年“財(cái)政預(yù)算案”明確要推動(dòng)香港REITs市場(chǎng)發(fā)展。林德良認(rèn)為，有關(guān)條例放松了房托基金在發(fā)展物業(yè)規(guī)模上的限制，其可選擇在發(fā)展階段便參與項(xiàng)目，降低項(xiàng)目收購(gòu)的不確定性。
對(duì)于收購(gòu)，林德良亦表示，今年時(shí)機(jī)的確比去年好，因?yàn)槔⒌停嗵幱诤笠咔闀r(shí)期。“低息環(huán)境使我們更容易做收購(gòu)。舉個(gè)例子，融資成本1.2%左右，收購(gòu)之后4%的回報(bào)率，是正杠桿。如果以前4%多的利息，是反的，顯然現(xiàn)在有很好的契機(jī)。因此公司將持續(xù)尋找符合越秀房產(chǎn)基金投資策略的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?！?br>
新京報(bào)記者 袁秀麗 封面圖來(lái)源 企業(yè)供圖
編輯 武新 校對(duì) 危卓
