2020年土地市場繼續(xù)刷新歷史紀(jì)錄。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年，50城賣地4.2萬億元，同比上漲18%。其中，14個城市賣地金額超過千億元，而上海、杭州、廣州、南京4個城市更是超過2000億元，上海、廣州土地出讓金同比增長均超過四成。此外，全國共有7宗成交價超百億元的居住用地，為疫情下的土地市場打了一劑強(qiáng)心針。
在業(yè)內(nèi)人士看來，雖然2020年土地市場經(jīng)歷坎坷，但終究走出了疫情的影響，百城住宅用地成交面積同比增速達(dá)到了兩位數(shù)，達(dá)到近10年第三高的水平。不過，土地市場的調(diào)控仍在持續(xù)，限競房用地從一線城市已向二三線城市普及，2021年的土地交易壓力猶存。
上海、廣州土地出讓金同比增超47%
2020年土地市場繼續(xù)刷新歷史紀(jì)錄。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2020年，50城賣地4.2萬億元，同比漲18%。2020年，上海、杭州、廣州、南京4個城市賣地超過2000億元，上海、廣州土地出讓金同比增長分別超過47%、50%；另外還有北京、武漢等10個城市賣地超千億元。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇，資金相對寬松下，房企拿地積極性逐漸提高，使得土地市場熱度持續(xù)提升。
而從住宅用地成交面積來看，據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020年全國百城住宅用地成交報告》顯示，2020年全國100個城市住宅用地成交面積約為7.09億平方米，同比增長13.7%。
“2020年全國百城住宅用地交易市場雖有坎坷，但終究走出了疫情的陰影，百城住宅用地成交面積同比增速達(dá)到了兩位數(shù)，土地市場的投資價值和吸引力仍然不小?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，縱觀2011-2020年10年期間的土地交易，2020年雖然受到疫情沖擊，但土地市場的成交面積同比增速相對偏高，為近10年第三高的水平。
觀察2020年土地成交面積同比增速曲線不難發(fā)現(xiàn)，其呈現(xiàn)了V型走勢。在疫情沖擊下，2020年一季度土地交易市場迅速降溫。二季度隨著開復(fù)工節(jié)奏的加快和房企拿地工作的重啟，該曲線有所抬升。到了6月份該曲線已經(jīng)走出了負(fù)增長區(qū)間。三季度雖然繼續(xù)上行，但受“三道紅線”的影響有所放緩。而四季度曲線進(jìn)一步趨緩，不過土地交易市場仍然有韌勁和活力。
事實上，2020年一二線城市多宗優(yōu)質(zhì)稀缺地塊入市，為疫情下的土地市場打了一劑強(qiáng)心針。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020年成交的居住用地中，單宗地塊成交金額超百億的有7宗，而2019年則是0宗，且單宗地塊成交金額TOP10中,有7宗地位于城市核心區(qū)。
貝殼研究院分析稱，正是由于一線及強(qiáng)二線城市集中出讓優(yōu)質(zhì)稀缺地塊，較高的土地價值疊加市場活躍度升高，帶動市場加速增長。由于供需兩端同時發(fā)力，將市場注意力重新拉回一二線城市。
限競房用地從一線城市向二三線城市普及
值得關(guān)注的是，粵港澳大灣區(qū)和長三角兩區(qū)域為2020年土地市場最為活躍的兩個區(qū)域。兩個城市群居住用地成交累計溢價率達(dá)到15%-20%。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年粵港澳大灣區(qū)居住用地成交金額累計同比增長58.7%，成交規(guī)劃建面同比增長64.3%。此外，2020年全國351城居住用地成交樓面價TOP30城市中，12城居住用地成交樓面價累計同比增速超過全國總體平均水平的14.6%，其中長三角城市占6席，為全國土地市場價格最高區(qū)域。
從成交結(jié)構(gòu)來看，限競房產(chǎn)品正在從一線城市逐漸向二三線城市推廣。2020年28座城市有限競房地塊的出讓，限競房地塊成交建筑面積占居住用地成交總量比重最高的為深圳，達(dá)77.0%，較2019年增長29.6%。
北京由于2016-2019年持續(xù)大量出讓限競房地塊，導(dǎo)致限競房項目存量及供應(yīng)比例仍然較大，因此2020年北京限競房地塊供應(yīng)有所減少。
而杭州雖然限競房地塊成交建筑面積占居住用地成交總量的比重較2019年減少17.1%，但杭州調(diào)控政策明確表示，繼續(xù)推行住宅用地“限房價、競地價”出讓方式。
由此，貝殼研究院預(yù)計，未來二線城市限競房地塊仍將持續(xù)供應(yīng)，占比或?qū)⒊掷m(xù)提升。未來以穩(wěn)房價為目的的限競房項目將成為市場重要的產(chǎn)品類型。
事實上，在市場交易形勢良好的區(qū)域一再強(qiáng)調(diào)土地供應(yīng)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2020年收緊調(diào)控政策的33城中，14城提出加大住宅用地供應(yīng)。其中南京提到，依據(jù)土地市場狀況，加大住宅用地供應(yīng)力度，合理有序安排上市，優(yōu)先滿足剛需，穩(wěn)定市場預(yù)期。由此,預(yù)計未來居住用地成交規(guī)劃建筑面積累計同比增速仍有擴(kuò)大的趨勢。
在業(yè)內(nèi)人士看來，2021年住宅用地交易將面臨諸多壓力。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，外部金融環(huán)境有收緊的可能，尤其是在“三道紅線”、央行房貸集中度管理政策下，房企資金壓力或增大，這將限制房企拿地。但是對于都市圈和城市群的相關(guān)城市和區(qū)域，預(yù)計其土地市場的交易行情不會太差。
新京報記者 袁秀麗
編輯 武新 校對 柳寶慶
