河南龍頭房企的“不降價聯(lián)盟”似乎沒能阻止新房市場房價的大面積下滑。
位于鄭州熱門置業(yè)板塊的金水北的和昌優(yōu)地原價18000元/平方米，到9月底再次加推，精裝修改為毛坯房，均價降至15500元-16500元/平方米；而位于鄭東新區(qū)最炙手可熱的北龍湖豪宅板塊也扛不住市場的壓力，一高端項目碧源榮府精裝修房源均價4.5萬元/平方米，目前推出一批內(nèi)部購房，由精裝修改為毛坯房，單價跌破3萬元/平方米。
首付分期、案場折扣、買房送車、買房送車位，買房送家電……今年的“金九銀十”，鄭州新房市場上演“花式”降價潮。
“降價潮”席卷而來
“降價”“打折”成為今年“金九銀十”鄭州新房市場的高頻詞。
位于金水區(qū)的老盤鑫苑金水觀城，在9月底推出了員工內(nèi)購房，價格低至1.6萬元/平方米，原來均價為1.9萬元/平方米-2萬元/平方米，差價達到3000元/平方米-4000元/平方米；位于鄭州北四環(huán)的昌水岸花城，原來均價為1.2萬元/平方米，9月推出特價房，單價為9600元/平方米-10500元/平方米，還有首付5%優(yōu)惠；位于新興板塊南龍湖的雅居樂天域，原來均價為1萬元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房，特價8700元/平方米-9000元/平方米。
位于主城區(qū)的明星樓盤萬科世曦項目在國慶期間推出部分特價房源。
位于主城區(qū)核心地段的新盤價格相對穩(wěn)定，在走訪的兩個位于中原區(qū)核心位置的樓盤中，國慶期間來現(xiàn)場到售樓處看房的人并不多。據(jù)新京報記者了解，主城區(qū)的樓盤優(yōu)惠力度不大，其中，位于中原區(qū)二環(huán)的萬科世曦原來均價為17500元/平方米，現(xiàn)在部分靠近高架橋或者樓層較低的特價房源售價低于1.6萬元/平方米，處于清盤階段。同樣，萬科世曦附近的泉舜上城在國慶期間部分低樓層也推出特價房源，泉舜上城銷售人員表示，“相比于節(jié)前能有一個點的優(yōu)惠，具體還是一房一價，需要看樓層的位置”。
位于鄭州主城區(qū)的泉舜上城推出部分特價房源。
一位鄭州本土、從業(yè)6年之久的中介人員告訴新京報記者：“在這一波降價潮中，主要還是集中于三環(huán)或者三環(huán)以外的郊區(qū)盤，房價相比于2017年的高點已經(jīng)跌去不少，比如，2017年南龍湖片區(qū)新房均價9847元/平方米，目前均價9248元/平方米，跌幅6%；2017年航空港區(qū)新房均價是1萬元/平方米，目前均價9200元/平方米，跌幅8%；2017年平原新區(qū)新房均價8084元/平方米，目前均價7183元/平方米，跌幅11%；2017年綠博板塊新房均價1.4萬元/平方米，目前均價9500元/平方米，跌幅32%……郊區(qū)新房整體降幅為10%-40%，區(qū)域分化非常明顯?！?/p>
以曾經(jīng)的熱門新興板塊綠博片區(qū)為例，2017年，綠博片區(qū)炙手可熱，鄭東碧桂園高層房源均價曾經(jīng)一度高達15500元/平方米，洋房標(biāo)準(zhǔn)層均價17961元/平方米，開盤當(dāng)天去化率達到100%。但是，從2018年市場下行開始，綠博這一配套尚不完備的新興片區(qū)開始走下坡路，到2019年，融創(chuàng)觀瀾壹號均價一度降到8000元/平方米，不復(fù)昔日的榮光。
而最受爭議、最為轟動鄭州市場的要屬鄭東新區(qū)，鄭東新區(qū)作為鄭州大力發(fā)展的新區(qū)，相當(dāng)于上海的陸家嘴，2017年-2019年間，鄭東新區(qū)北龍湖的樓面價被融創(chuàng)、恒大等龍頭房企一再刷新，這里豪宅云集，房價從不足萬元飆升至均價近3萬元/平方米，是鄭州新貴們買房置業(yè)的首選。
但是，作為全鄭州新房市場的“最高地”，鄭東新區(qū)的豪宅盤也未能抗住壓力，在資金回籠的魔咒之下開啟了降價模式。恒大悅龍臺原價3.2萬元/平方米，在疫情期間推出七折優(yōu)惠，單價最低至2.3萬元/平方米。
而北龍湖最近備受關(guān)注的碧源榮府推出一批房源，其在售房源均價4.5萬元/平方米。而置業(yè)顧問稱，目前，有一批內(nèi)購房，單價從28800元/平方米-34800元/平方米不等，而該樓盤在2017年拿地時樓面價已經(jīng)達到約2.4萬元/平方米。
新房交房標(biāo)準(zhǔn)降低、庫存高企、去化遇冷
值得購房者注意的是，鄭州新房市場在“金九銀十”紛紛調(diào)價，其背后也蘊藏著開發(fā)商的營銷手法，不少率先降價的房源存在著精裝修改毛坯房的情況，也存在著房源位置不佳、戶型不佳等因素。
例如，上述提及的單價降價近2萬元的碧源榮府所推出的這批房源，從精裝修改為毛坯房，據(jù)置業(yè)顧問稱，原來為一家金融公司的內(nèi)購房，現(xiàn)在基于轉(zhuǎn)手出售，但是需要加轉(zhuǎn)讓費，同時綁定車位，加起來首付需要準(zhǔn)備200萬元以上。
而上述提及的位于金水北的和昌優(yōu)地原價18000元/平方米，到9月底均價降至15500-16500元/平方米，不僅是精裝修改為毛坯房，部分房源的位置相對較為吵鬧，且學(xué)區(qū)名額也相應(yīng)削減。
鄭州新房市場降價的背后也來源于成交量的持續(xù)下滑。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，剛剛過去的“金九”，鄭州新房市場成交面積同比仍然下滑22%。
從近期開盤的項目去化情況看也并不理想。去化率達到50%以上的樓盤已經(jīng)是佼佼者，例如，9月26日開盤的位于鄭州西四環(huán)的鄭州華僑城，推出共計236套房源，去化146套，去化率為61.86%。但是，位于二七區(qū)南三環(huán)與亞星星河郡加推共計144套房源，去化25套，去化率僅為17.36%。
根據(jù)克而瑞鄭州資訊每周發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月前三周，鄭州新房綜合認(rèn)購率分別為28%、46%以及54%。
一方面去化不佳，另一方面，鄭州新房的庫存正在節(jié)節(jié)攀高。根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)，2020年8月鄭州的商品住宅存量為933.64萬平方米，同比去年增加373.96萬平方米，同比增長69%。去化周期也從去年的5.2個月，延長至10.3個月。
一二手房價格倒掛
相比于降價聲一片的新房市場，鄭州的二手房市場表現(xiàn)相對堅挺，但是受到新房市場的傳導(dǎo)和成交量的持續(xù)下滑，不少房東也紛紛調(diào)低售價。
位于鄭州主城區(qū)中原區(qū)錦藝商圈的二手房價格堅挺，售價甚至高于周邊新房價格。
根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年4月以來，鄭州二手房市場高位成交，4月-9月累計成交同比增長45%，其中9月同比增長約15%，但受8月基數(shù)較高影響，成交量環(huán)比下降23%。成交價格方面，2019年下半年以來，鄭州二手房價格整體處于向下調(diào)整階段，今年6月以后價格企穩(wěn)，9月環(huán)比上漲1.4%，同比止跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為1.6%。
圖片來源 貝殼研究院
在走訪中，新京報記者發(fā)現(xiàn)不少房源的成交周期拉長，房東不斷調(diào)低售價。位于鄭州中原區(qū)核心地帶的錦藝商圈附近的二手房均價在1.8萬元/平方米-2萬元/平方米不等，某代表性房源從2019年年底開始掛牌，最初掛牌售價為235萬元/套，從2020年年中開始，分別調(diào)價8次，每次調(diào)低1萬元/平方米-5萬元/平方米，目前最新售價為200萬元/套。
“二手房受到業(yè)主心態(tài)影響較大，一些急于轉(zhuǎn)手的，尤其是在疫情后，手中急迫需要資金回籠的業(yè)主降價幅度較大，而另外不急售的業(yè)主仍然堅守報價，二手房畢竟受到裝修情況、位置樓層等影響，同一小區(qū)的單價有可能相差幾千元?！敝性瓍^(qū)棉紡路鏈家的中介人員稱。
一些難以出手的、比如位置不佳或者稅費較高的業(yè)主調(diào)價幅度較大，例如，位于鄭州五龍口的城開綠園小區(qū)的某二手房源，于2019年年底掛牌，掛牌總價為249萬元/套，從2020年7月開始第一次降價9萬元，而到了9月17日，當(dāng)天兩次連續(xù)降價25萬元和20萬元，目前售價為195萬元/套。據(jù)中介人員反饋，這一業(yè)主處于急售的情況，還有一定降價空間，但是，由于房齡較新，轉(zhuǎn)手稅費近20萬元，所以降價幅度比較大。
另外，在走訪中，新京報記者也發(fā)現(xiàn)鄭州二手房市場和新房市場存在著價格倒掛的現(xiàn)象。比如，同一地段的相差不遠(yuǎn)的新房售價與二手房售價幾乎持平甚至低于二手房的價格?！凹词乖谕话鍓K內(nèi)，相比于二手房，新房的不確定因素更多，比如交房時間、學(xué)區(qū)、配套等?！编嵵莓?dāng)?shù)刂薪槿藛T表示：“鄭州主城區(qū)還是以二手房為主，尤其是一二環(huán)以內(nèi)，新房大多在三環(huán)、四環(huán)的位置，位置相對遠(yuǎn)且配套尚未成熟?！?/p>
新京報記者 徐倩 攝影 徐倩
編輯 武新 校對 李銘
