進(jìn)入8月，北京土地市場(chǎng)依舊火熱。8月3日，北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)出讓2宗地塊，總起始價(jià)近134億元。其中，河西區(qū)X46R1、X46R2住宅地塊、A334托幼用地吸引6家主體參與激烈競(jìng)價(jià)。經(jīng)過66輪舉牌，中海以79億元總價(jià)奪地，溢價(jià)率23.4%。截至目前，該地塊是北京2020年總價(jià)最高地塊。
中海高價(jià)拿地，周邊多個(gè)的限競(jìng)房項(xiàng)目能解套嗎？中海又如何在產(chǎn)品上突出重圍？
中海絕殺華潤+城建，拿下亦莊河西區(qū)三年來首宗不限價(jià)地塊
亦莊河西區(qū)本就是“兵家必爭(zhēng)之地”，而河西區(qū)X46R1、X46R2住宅地塊、A334托幼用地由于地塊性質(zhì)純粹，且是河西區(qū)近三年來首宗不限價(jià)地塊，引起較高關(guān)注度。據(jù)新京報(bào)記者了解，合生、建發(fā)、金茂、中海、保利+中交聯(lián)合體、華潤+城建聯(lián)合體等6個(gè)競(jìng)買主體參與了河西宗地的競(jìng)價(jià)。
土地出讓公告顯示，河西區(qū)X46R1、X46R2地塊、A334地塊為居住用地、托幼用地，建設(shè)用地面積約為8.51萬平方米，建筑控制規(guī)模約為20.15萬平方米，其中居住用地面積約為7.85萬平方米，容積率2.5，地上建筑規(guī)模約為19.61萬平方米；托幼用地建控規(guī)模為5339.5平方米，規(guī)劃建設(shè)18班幼兒園。
縱觀該地塊的舉牌過程，可謂激烈。建發(fā)一馬當(dāng)先，舉牌65.92億元，此后中海報(bào)價(jià)66.2億元，但是無人響應(yīng)。后來建發(fā)打破僵局，華潤+城建聯(lián)合體跟進(jìn)，兩個(gè)競(jìng)拍主體交替舉牌14輪后，中海再次出牌，三家房企上演多輪“肉搏戰(zhàn)”。直至建發(fā)退出戰(zhàn)局，中海、華潤+城建聯(lián)合體開啟“龍虎斗”，交替舉牌35輪。最終中海更勝一籌，以總價(jià)79億元奪地，相比64億元的起始價(jià)，溢價(jià)23.4%。截至目前，該地塊是北京2020年總價(jià)最高地塊。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，這塊河西宗地位于以南海子公園為核心的住宅集中區(qū)，距離南海子公園約2千米，周邊居住氛圍較好。同時(shí)，該宗地所處區(qū)域?yàn)榻曛饾u發(fā)展的居住區(qū)，城市面貌較好，該宗地臨近亦莊實(shí)驗(yàn)中學(xué)，周邊配套較為完善,因此，開發(fā)商爭(zhēng)奪較為激烈。
區(qū)域內(nèi)多個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目能否“解套”？
亦莊河西區(qū)46R1、X46R2地塊、A334地塊位于亦莊河西區(qū)的核心居住區(qū)域，雖然該區(qū)域目前軌道交通缺乏，但是產(chǎn)業(yè)、教育、環(huán)境資源、商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)明顯，近幾年來，引得品牌房企爭(zhēng)先進(jìn)入。
目前，河西區(qū)46R1、X46R2地塊、A334地塊周邊有多個(gè)商品住宅項(xiàng)目云集，包括城建海梓府、萬科金域東郡以及金茂的亦莊金茂悅、亦莊金茂府、金茂逸墅，還有多個(gè)在售和待售的限競(jìng)房項(xiàng)目，比如雅居樂京華雅郡、和悅?cè)A錦、金隅·金麟府、金隅學(xué)府、中國鐵建·國際公館。
北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前地塊周邊中高端住宅項(xiàng)目銷售單價(jià)在6萬元/平方米左右，諸如亦莊金茂府63998元/平方米、金茂逸墅61021元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，河西區(qū)46R1、X46R2地塊、A334地塊成交樓面價(jià)為39211元/平方米，預(yù)計(jì)未來售價(jià)將超過7萬元/平方米。不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，按照當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境和周邊的產(chǎn)品售價(jià)，該地塊未來售價(jià)不會(huì)超過7萬元/平方米，應(yīng)該是在6萬元/平方米左右。
那么，對(duì)于已經(jīng)形成紅海競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)的河西區(qū)限競(jìng)房來說，伴隨著中海的入局，能否迎來“解套”？
在業(yè)內(nèi)人士看來，中海高價(jià)拿地，對(duì)于限競(jìng)房銷售，短期內(nèi)將形成利好，但是由于區(qū)域內(nèi)限競(jìng)房供應(yīng)較多、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，長期去化仍存壓力。北京資深地產(chǎn)評(píng)論人澤龍表示，中海入局河西區(qū)，會(huì)有所提振，但亦莊限競(jìng)房太多，效果不會(huì)太明顯。張大偉則分析稱，“中海進(jìn)入河西區(qū)，其他項(xiàng)目可能解套更難了，因?yàn)橘彿空呔湍敲炊?，而中海的戶型品質(zhì)不錯(cuò)。”
業(yè)內(nèi)：中海打造產(chǎn)品，要與周邊限競(jìng)房形成錯(cuò)層
對(duì)于中海來說，多個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目形成“包圍”之勢(shì)，中海如何在產(chǎn)品上突出重圍？
北京中原地產(chǎn)認(rèn)為，面對(duì)區(qū)域內(nèi)存在大量限競(jìng)房庫存，以及4.4萬元/平方米-5.2萬元/平方米新房在售成交價(jià)格，中海未來會(huì)走高端產(chǎn)品線路，但去化可能仍是個(gè)難點(diǎn)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，中海的項(xiàng)目在未來上市時(shí)將面臨眾多限競(jìng)房項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，限競(jìng)房在戶型打造上相對(duì)較小，因此中海地塊在產(chǎn)品打造上可以豐富面積段，擴(kuò)展客群。
在產(chǎn)品和銷售方面，澤龍認(rèn)為，中海拿地體量不小，有足夠的戰(zhàn)略縱深，估計(jì)中海亦莊產(chǎn)品會(huì)和眾多限競(jìng)房形成產(chǎn)品錯(cuò)層，會(huì)根據(jù)未來幾個(gè)月亦莊樓市情況再行決定入市價(jià)格，但總體策略預(yù)計(jì)先期會(huì)用高品質(zhì)低價(jià)格打造網(wǎng)紅產(chǎn)品走量，后期會(huì)用一部分產(chǎn)品做高溢價(jià)?！爸泻Ｒ朐谶@塊地中脫穎而出，絕對(duì)需要不一樣的思路，用周邊限競(jìng)房的思路去理解這宗地，成功性不大。”
新京報(bào)記者 段文平 趙昱
編輯 武新 校對(duì) 柳寶慶
