為推進(jìn)租購(gòu)并舉，從三年前開(kāi)始，北京試點(diǎn)集體土地建設(shè)租賃住房，如今首個(gè)開(kāi)工的項(xiàng)目正式開(kāi)業(yè)。據(jù)新京報(bào)記者了解，位于南三環(huán)方莊橋西南角的泊寓成壽寺社區(qū)首期共計(jì)235套房源已經(jīng)于今年5月底試運(yùn)營(yíng)并全部租罄，7月份正式開(kāi)業(yè)，二期預(yù)計(jì)9月30日開(kāi)業(yè)。

利用集體土地建設(shè)租賃住房，既有利于促進(jìn)集體土地集約利用，又有利于緩解租賃住房的供應(yīng)壓力，穩(wěn)定租金水平。而引入房企等社會(huì)力量參與到集體租賃住房中來(lái)，不僅提升租賃的品質(zhì)，還將實(shí)現(xiàn)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)。

房企如何參與集體租賃住房的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)？集體租賃住房到底長(zhǎng)什么樣？租金多少？通過(guò)泊寓成壽寺社區(qū)，或許可以揭開(kāi)神秘面紗。

泊寓成壽寺社區(qū)位于南三環(huán)方莊橋西南角，首期235套房源全部租罄并于7月份正式開(kāi)業(yè)，二期預(yù)計(jì)9月30日開(kāi)業(yè)。

社會(huì)力量參與建設(shè)，北京集體租賃住房陸續(xù)入市

北京是最早啟動(dòng)集體土地建設(shè)租賃住房的城市之一。

2017年11月16日上午，北京印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見(jiàn)》，計(jì)劃在2017年至2021年的5年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地用于建設(shè)集體租賃住房。測(cè)算下來(lái)，未來(lái)五年將有40萬(wàn)套的市場(chǎng)租賃住房供應(yīng)可期。

去年9月份，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任李榮慶曾透露，全市共確定68個(gè)集體土地租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目，已開(kāi)工21個(gè)，可提供房源約2.7萬(wàn)套。而首個(gè)開(kāi)工的項(xiàng)目就是泊寓成壽寺社區(qū)，由北京萬(wàn)科建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，于2018年3月15日取得立項(xiàng)批復(fù)，8月23日取得“工程施工許可證”。

在集體土地建設(shè)租賃住房中，房企成為一股重要力量，政府為推動(dòng)項(xiàng)目的進(jìn)展提供了政策支持和服務(wù)。由于是集體性質(zhì)，集體土地建設(shè)租賃住房采用合作模式，以泊寓成壽寺社區(qū)為例，村集體以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)與北京萬(wàn)科合作，北京萬(wàn)科負(fù)責(zé)所有建設(shè)成本投入，獲得項(xiàng)目45年經(jīng)營(yíng)權(quán)。村集體長(zhǎng)期獲得穩(wěn)定收益、享受超額經(jīng)營(yíng)分紅，北京萬(wàn)科專注于產(chǎn)品打造和服務(wù)運(yùn)營(yíng)，追求長(zhǎng)期可持續(xù)的發(fā)展。

值得關(guān)注的是，作為北京市第一批集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)工程，泊寓成壽寺社區(qū)受益于優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的政策背景，也受到了區(qū)政府主管領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。據(jù)介紹，區(qū)政府多次組織項(xiàng)目專項(xiàng)協(xié)調(diào)會(huì)，推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)展。與此同時(shí)，也得到了各相關(guān)委辦局的大力支持，在項(xiàng)目手續(xù)辦理上給予了技術(shù)和政策上的諸多幫助。

除了泊寓成壽寺社區(qū)，據(jù)了解，由北京萬(wàn)科建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的泊寓高立莊集體租賃住房項(xiàng)目也于去年底部分完工，已經(jīng)開(kāi)始向周邊企業(yè)和個(gè)人預(yù)租。

規(guī)劃調(diào)整背后：欲打造南三環(huán)門戶形象

資料顯示，泊寓成壽寺社區(qū)總占地面積1.03萬(wàn)平方米，容積率2.8，總建筑面積4.75萬(wàn)平方米，地上計(jì)容建筑面積2.88萬(wàn)平方米，地下建筑面積1.87萬(wàn)平方米，整體規(guī)劃約901間長(zhǎng)租公寓、約3800平方米商業(yè)、約600平方米社區(qū)配套。

由于是第一個(gè)開(kāi)工的集體租賃住房項(xiàng)目，無(wú)明確規(guī)范可依，據(jù)介紹，在泊寓成壽寺社區(qū)設(shè)計(jì)初期，豐臺(tái)區(qū)規(guī)委、北京萬(wàn)科、中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院一起對(duì)項(xiàng)目的規(guī)范要求及配建指標(biāo)等進(jìn)行了深入的討論研究。

“如果按居住類配建，項(xiàng)目商業(yè)指標(biāo)僅不到一百平方米，但考慮到毗鄰三環(huán)位于豐臺(tái)門戶位置，且產(chǎn)品受眾以青年客戶為主，商業(yè)就顯得尤為重要了。因此，在項(xiàng)目地上地下都配置了約10%的商業(yè)服務(wù)指標(biāo)，同時(shí)打造成開(kāi)放街區(qū)的形態(tài)，滿足項(xiàng)目自身需求的同時(shí)也提升了區(qū)域配套品質(zhì)。”北京萬(wàn)科的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

此外，該社區(qū)也從真實(shí)使用角度考慮，對(duì)停車位指標(biāo)進(jìn)行了調(diào)整，“青年租賃客戶對(duì)機(jī)動(dòng)車停車需求很小，共享單車的存在也大大降低了非機(jī)動(dòng)車停車的需求，在跟區(qū)規(guī)委共同研討后，將項(xiàng)目停車指標(biāo)降低，把更多空間給到了社區(qū)配套?！蓖瑫r(shí)，考慮到人員較為密集，對(duì)于消防要求進(jìn)行升級(jí)，以公建標(biāo)準(zhǔn)從嚴(yán)要求，在戶內(nèi)也設(shè)置噴淋。

值得關(guān)注的是，由于是第一個(gè)開(kāi)工的集體租賃住房項(xiàng)目，且位于南三環(huán)重要位置，泊寓成壽寺社區(qū)要打造成區(qū)域的門戶形象?！皩?duì)于立面造型沒(méi)有采用成本最優(yōu)項(xiàng)選擇，而是采用了更公建化，成本較高的立面風(fēng)格。”上述負(fù)責(zé)人表示。

營(yíng)造開(kāi)放式社區(qū)，研發(fā)5大主題房

北京首個(gè)落地的集體租賃住房項(xiàng)目到底長(zhǎng)什么樣？90后的北京女孩玖齡告訴記者，她是最后一個(gè)租到房子的人，非常幸運(yùn)，“租在這，一是相比于很多老房子，萬(wàn)科做的長(zhǎng)租公寓，在住房品質(zhì)上有很大提升，不僅可以實(shí)現(xiàn)拎包入住，公寓內(nèi)的公共空間很有特色，云中圖書(shū)館、減壓健身房、歡樂(lè)轟趴館等，自從住進(jìn)來(lái)后，我的生活規(guī)律了很多。此外，公寓離地鐵站方莊、劉家窯站都很近，出行方便?！?/p>

泊寓成壽寺社區(qū)的云中圖書(shū)館。

在租賃住房的設(shè)計(jì)上，改造型泊寓受到原有建筑規(guī)劃的諸多限制，難以施展拳腳，而集體土地自帶全新開(kāi)發(fā)建造的優(yōu)越性，擁有了更多設(shè)計(jì)和創(chuàng)造的空間。如果說(shuō)公共空間是為了滿足租戶的社交需求，那么私人居住空間的個(gè)性化打造，則是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的一次創(chuàng)新舉動(dòng)。

據(jù)介紹，從規(guī)劃建造之初，泊寓成壽寺社區(qū)就專為年輕人考慮，創(chuàng)新研發(fā)了5大個(gè)性主題房，包括女生主題房、健身主題房、直播主題房、創(chuàng)意工作室、寵物主題房，以主題表達(dá)個(gè)性，以個(gè)性構(gòu)建社群。

泊寓成壽寺社區(qū)女生主題房。

諸如對(duì)于女生主題房的個(gè)性設(shè)定，泊寓成壽寺社區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“長(zhǎng)租客戶中有近60%是單身獨(dú)立女性，一方面她們需要更高的居住安全感，另一方面千篇一律的長(zhǎng)租常規(guī)家居配置無(wú)法滿足女性客戶的基本需求，因此我們打造女性專屬的主題房，以填補(bǔ)女性客戶需求的市場(chǎng)空白。因此，在室內(nèi)設(shè)計(jì)上，配備了超級(jí)衣櫥、美顏梳妝臺(tái)、翻滾大床等?！?/p>

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，短視頻火爆，催生了網(wǎng)生一族，開(kāi)啟一個(gè)個(gè)創(chuàng)業(yè)故事和商業(yè)模式，泊寓成壽寺社區(qū)專門拿出一批房源設(shè)計(jì)成網(wǎng)絡(luò)直播房，“結(jié)合網(wǎng)絡(luò)直播的相關(guān)功能，一方面減少了網(wǎng)生一族額外租賃工作室的成本，讓創(chuàng)業(yè)更輕松，另一方面，也考慮到直播房客戶的作息習(xí)慣，單獨(dú)設(shè)置樓層，避免打擾非直播房客戶?！睋?jù)了解，網(wǎng)絡(luò)直播房里面有多功能直播間、智慧收納等。

泊寓成壽寺社區(qū)直播主題房。

除了公寓外，泊寓成壽寺社區(qū)還配有商業(yè)、社區(qū)配套等。據(jù)介紹，該社區(qū)要打造成一個(gè)智慧社區(qū)、活力商街。其中，3800平方米的商業(yè)圍繞“新南城 新青年”的主題商業(yè)設(shè)計(jì)，規(guī)劃網(wǎng)紅品牌+基礎(chǔ)生活配套，兼顧南城老北京文化底蘊(yùn)、網(wǎng)紅地標(biāo)和夜間經(jīng)濟(jì)發(fā)展，諸如營(yíng)業(yè)到凌晨2點(diǎn)的深夜食堂、時(shí)尚打卡店、老北京特色文化街區(qū)、開(kāi)放式社區(qū)廣場(chǎng)等。

這樣設(shè)計(jì)個(gè)性、配套齊全的集體租賃住房，租金是多少呢？

在拿項(xiàng)目之初，北京萬(wàn)科做了萬(wàn)全的思考，“月收入1萬(wàn)-1.5萬(wàn)元的人，一居室3000元/月才是一個(gè)相對(duì)合理的價(jià)格，而目前市場(chǎng)的價(jià)格相對(duì)較高。”項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“我們認(rèn)為一個(gè)3000元/月、40分鐘地鐵可達(dá)的租賃項(xiàng)目才算得上成功，所以某種意義上，成壽寺項(xiàng)目3600元起租，通勤20分鐘，算基本達(dá)到要求?！?/p>

新京報(bào)記者 段文平 圖片來(lái)源 企業(yè)供圖

編輯 楊娟娟 校對(duì) 王心