5月31日，港交所正式披露卓越商企服務(wù)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“卓越商企服務(wù)”）上市申請(qǐng)資料。不同于其他以住宅物業(yè)為主的物業(yè)公司，卓越商企服務(wù)是市場(chǎng)上為數(shù)不多的為商務(wù)物業(yè)提供綜合服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)提供商。

從其上市資料披露的信息來(lái)看，隨著管理面積的攀升，卓越商企服務(wù)收入、純利復(fù)合年增長(zhǎng)率均高于30%。不過(guò)，毛利率則從2017年的24.6%降至2019年的22％，尚需降本增效。

營(yíng)收復(fù)合年增長(zhǎng)率近40%，商務(wù)物業(yè)管理為業(yè)務(wù)重心

卓越商企服務(wù)成立于1999年，主要業(yè)務(wù)為商務(wù)物業(yè)、公共與工業(yè)物業(yè)及住宅物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。不過(guò)，除物業(yè)管理之外，卓越商企服務(wù)亦提供金融服務(wù)、公寓租賃服務(wù)及其他與軟件開(kāi)發(fā)和技術(shù)維護(hù)有關(guān)的服務(wù)。但招股書還指出，卓越商企服務(wù)正擬出售其金融服務(wù)業(yè)務(wù)。

根據(jù)弗若斯特沙利文報(bào)告，若按向商務(wù)物業(yè)提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)所得收入計(jì)，2019年，卓越商企服務(wù)在中國(guó)商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第四，在大灣區(qū)商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第二；若按高端商務(wù)物業(yè)提供基本物業(yè)管理服務(wù)所得收入計(jì)，2019年，卓越商企服務(wù)在中國(guó)商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第三，在大灣區(qū)商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第一。

招股書顯示，截至2017年、2018年及2019年底，卓越商企服務(wù)在管面積分別為1140萬(wàn)平方米、1460萬(wàn)平方米及2350萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為43.9%。值得一提的是，截至2019年底，卓越商企服務(wù)在27個(gè)城市擁有308個(gè)在管項(xiàng)目，總面積為2350萬(wàn)平方米，并簽約管理35個(gè)城市367個(gè)項(xiàng)目，總面積3320萬(wàn)平方米。

管理面積攀升后，卓越商企服務(wù)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上也得以反饋。招股書顯示，該公司的收入從2017年的9.47億元增至2019年的18.36億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為39.2%；純利從2017年的1.36億元增至2019年的2.34億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為30.9%。

卓越商企服務(wù)表示，預(yù)計(jì)發(fā)行股份所獲資金將被用于其業(yè)務(wù)擴(kuò)張，包括戰(zhàn)略性收購(gòu)及投資；投資先進(jìn)的信息技術(shù)系統(tǒng)；在管物業(yè)設(shè)施升級(jí)；吸引及培養(yǎng)人才及一般公司用途等。

對(duì)此，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評(píng)稱，對(duì)卓越商企服務(wù)來(lái)說(shuō)，其產(chǎn)業(yè)特色比較鮮明，尤其是專注商辦和工業(yè)產(chǎn)房等物業(yè)，是當(dāng)前比較特殊的物業(yè)企業(yè)。類似物業(yè)企業(yè)上市具有非常好的導(dǎo)向，尤其是現(xiàn)在各類商辦在存量市場(chǎng)下，面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)，更好的物業(yè)服務(wù)自然可以提升資產(chǎn)質(zhì)量。而此類企業(yè)上市，獲得更好的融資，也能夠?yàn)楹罄m(xù)業(yè)務(wù)的深耕創(chuàng)造更多的資本支持。

第三方業(yè)務(wù)收益占比遞增，一半在管面積位于大灣區(qū)

在卓越商企服務(wù)的收入結(jié)構(gòu)中，物業(yè)管理服務(wù)占大頭。招股書顯示，2019年，卓越商企服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的貢獻(xiàn)率高達(dá)97％，除此之外，金融服務(wù)、公寓租賃服務(wù)、其他服務(wù)占比分別僅為2.7%、0.2%、0.1%。

此外，卓越商企服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)，亦細(xì)分為基本物業(yè)管理服務(wù)（商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)、公共及工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)）和增值服務(wù)。其中，2019年，商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)、公共及工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)收入占比分別為65.2%、11.1%、9.6%。

事實(shí)上，盡管商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的收入從2017年的70%下降至2019年的65.2％，但該業(yè)務(wù)仍是卓越商企服務(wù)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的重中之重，商管物業(yè)的特征較為明顯。

眾所周知，房企系物業(yè)公司通常較依賴關(guān)聯(lián)方的物業(yè)資源，卓越商企服務(wù)也在很大程度上受益于卓越集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)。招股書顯示，2017年、2018年、2019年，卓越集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)分別占在管總面積的65.3％、58.8％及43.2％；同期，第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)分別占在管總面積的34.7%、41.3%及56.8%。

由此可見(jiàn)，卓越商企服務(wù)來(lái)自獨(dú)立第三方業(yè)務(wù)的收益占比逐年走高。卓越商企服務(wù)在招股書內(nèi)亦表示，在努力擴(kuò)大客戶基礎(chǔ)（其中包括第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商），以建立更大的收入來(lái)源及使物業(yè)管理組合多樣化。

截至2019年底，卓越商企服務(wù)管理266個(gè)由獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，總面積為1340萬(wàn)平方米。2019年，該公司自獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的年收入約為9.11億元，占基本物業(yè)管理服務(wù)同年所得收益的約57.8%。

從城市分布及管理規(guī)模來(lái)看，卓越商企服務(wù)的業(yè)務(wù)主要在兩個(gè)地區(qū)，即大灣區(qū)和長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，此外，也在天津、武漢、北京、青島等城市展開(kāi)。其中，大灣區(qū)在管項(xiàng)目共101個(gè)，總建筑面積1140萬(wàn)平方米，占總在管面積的近一半。

此外，卓越商企服務(wù)通過(guò)在戰(zhàn)略目標(biāo)區(qū)域收并購(gòu)方式，擴(kuò)展業(yè)務(wù)規(guī)模和區(qū)域布局。2019年，卓越商企服務(wù)收購(gòu)了武漢雨陽(yáng)、浙江港灣及武漢環(huán)貿(mào)。通過(guò)這些收購(gòu)，卓越商企服務(wù)獲得在管面積約為350萬(wàn)平方米。  

總體毛利率趨于下行，尚需降本增效

值得一提的是，降本增效是卓越商企服務(wù)需要考慮的一大問(wèn)題。招股書顯示，卓越商企服務(wù)基本物業(yè)管理服務(wù)的毛利率，從2017年的24.6%降至2019年的22％；增值服務(wù)毛利率則從2017年的24.9%微升至2019年的25.2％。

來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2020中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2019年，百?gòu)?qiáng)物企的平均毛利潤(rùn)率為24.02％，增長(zhǎng)0.46個(gè)百分點(diǎn)，穩(wěn)中有升。報(bào)告指出，一方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在拓展規(guī)模、豐富管理業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，通過(guò)集團(tuán)賦能、區(qū)域管理等措施對(duì)在管項(xiàng)目進(jìn)行整合，形成規(guī)模效應(yīng)；另一方面，通過(guò)積極拓展高毛利的增值服務(wù)，有效促進(jìn)毛利率進(jìn)一步提升。

這意味著,卓越商企服務(wù)的毛利率微低于行業(yè)平均水平。對(duì)此，卓越商企服務(wù)在招股書內(nèi)解釋稱，總體毛利率受各業(yè)務(wù)線的毛利率以及在管物業(yè)組合的變動(dòng)影響，毛利率趨于下行，主要因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)（尤其是與商務(wù)物業(yè)相關(guān)）的毛利率下降。

此外，在資產(chǎn)負(fù)債比率上，卓越商企服務(wù)由2018年的41.3%上升至2019年的102%。對(duì)此，卓越商企服務(wù)稱，資產(chǎn)負(fù)債比率大幅增加，主要由于期內(nèi)的銀行貸款增加。

實(shí)際上，登陸資本市場(chǎng)只是第一步。隨著資本市場(chǎng)的日漸成熟，投資者越來(lái)越強(qiáng)調(diào)投資回報(bào)，這就要求上市公司有持續(xù)穩(wěn)健的盈利能力和強(qiáng)勁有力的市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)能。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)指出，這兩年一直提倡去杠桿，因此，企業(yè)要適當(dāng)規(guī)避貸款數(shù)據(jù)的增加，或防范負(fù)債方面的風(fēng)險(xiǎn)?？傮w來(lái)講，企業(yè)在上市過(guò)程中，要做好未來(lái)盈利的準(zhǔn)備，進(jìn)一步增強(qiáng)投資者的信任度，同時(shí)也適當(dāng)在債務(wù)方面加以控制。

新京報(bào)記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對(duì) 劉軍