8月20日，萬(wàn)科公布2019年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，上半年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1393.2億元，同比增長(zhǎng)31.5%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)118.4億元，同比增長(zhǎng)29.8%。

8月21日，萬(wàn)科在深圳舉行了2019年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，萬(wàn)科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝、執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿?、?zhí)行副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人王文金、副總裁、董事會(huì)秘書(shū)朱旭出席，對(duì)拿地、萬(wàn)村計(jì)劃、融資等熱點(diǎn)問(wèn)題一一作了回應(yīng)。

不再瘋狂買買買？

去年，萬(wàn)科一邊喊出“活下去”，一邊開(kāi)啟“買買買”，四處拿地與布局。

今年上半年，萬(wàn)科審慎投資，共獲取新項(xiàng)目54個(gè)，總規(guī)劃建筑面積1372.8萬(wàn)平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積941.8萬(wàn)平方米，占總規(guī)劃建筑面積的比例為68.6%，權(quán)益地價(jià)總額約649.8億元。按建筑面積計(jì)算，82%的新增項(xiàng)目位于一、二線城市；按權(quán)益投資金額計(jì)算，88.4%位于一、二線城市。

而2018年上半年，萬(wàn)科獲取新項(xiàng)目高達(dá)117個(gè)，總規(guī)劃建筑面積2049.1萬(wàn)平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積1143.9萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)總額約578.2億元，均價(jià)為5054元/平方米。按建筑面積計(jì)算，90.8%的新增項(xiàng)目為合作項(xiàng)目。

相比之下，萬(wàn)科今年上半年的拿地規(guī)模與投資明顯下降。

對(duì)于拿地安排，張旭表示：“沒(méi)有固定的拿地計(jì)劃，收了多少錢回來(lái)，才能拿多少地。拿地策略集中在核心都市圈，比如長(zhǎng)三角、珠三角、大灣區(qū)等，將集中在有人口流入、有基礎(chǔ)設(shè)施、有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的地方?！?/p>

截至2019年6月30日，萬(wàn)科在建項(xiàng)目和規(guī)劃中項(xiàng)目的總建筑面積約15340.2萬(wàn)平方米，其中在建項(xiàng)目總建筑面積約9867.6萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積約5869.2萬(wàn)平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總建筑面積約5472.6萬(wàn)平方米，按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的建筑面積約3423.5萬(wàn)平方米。

新業(yè)務(wù)營(yíng)收之謎

萬(wàn)科上半年的全部營(yíng)業(yè)收入中，分業(yè)務(wù)來(lái)看，來(lái)自主營(yíng)業(yè)務(wù)中的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)約為1329.9億元，同比增加31.95%，占比約為95.5%；物業(yè)服務(wù)約為52.8億元，同比增加27.05%；其他業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入約為10.5億元，同比減少11.3%。

對(duì)于其他業(yè)務(wù)的構(gòu)成，王文金在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)兩次表示，指的是萬(wàn)科向聯(lián)營(yíng)公司收取的品牌管理費(fèi)、運(yùn)營(yíng)支持費(fèi)等，并不是新業(yè)務(wù)?！肮芾碣M(fèi)、運(yùn)營(yíng)支持費(fèi)等本身具有一定的波動(dòng)性，時(shí)高時(shí)低，是一個(gè)短期的波動(dòng)，我們也不會(huì)把它作為一個(gè)有效的考量范圍?！?/p>

對(duì)于已經(jīng)列入核心業(yè)務(wù)的租賃住宅業(yè)務(wù)以及物流、冰雪度假等拓展業(yè)務(wù)，如今的營(yíng)收如何？事實(shí)上，在萬(wàn)科2019年上半年的業(yè)績(jī)報(bào)告中并未分項(xiàng)披露，只是對(duì)規(guī)模等進(jìn)行了介紹。

王文金表示，新業(yè)務(wù)管理面積增長(zhǎng)，出租率顯著增加，比如長(zhǎng)租公寓增加了2萬(wàn)多間，產(chǎn)辦面積增加了100多萬(wàn)平方米，物流面積增加了50多萬(wàn)平方米，總的管理量是增加的，上半年的出租收入、服務(wù)收入也是顯著增加的，但這些收入都統(tǒng)計(jì)在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入里，沒(méi)有分項(xiàng)披露，原因是沒(méi)有達(dá)到信息披露標(biāo)準(zhǔn)，即占公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入或主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)的10%以上。

在營(yíng)業(yè)收入取得增長(zhǎng)的同時(shí)，萬(wàn)科上半年歸屬母公司的凈利潤(rùn)也首次超過(guò)百億，達(dá)到118.4億元，同比增長(zhǎng)29.8%；每股基本盈利1.06元，同比增長(zhǎng)28.8%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為7.35%，較2018年同期增加0.59個(gè)百分點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，在成本一欄，萬(wàn)科財(cái)務(wù)費(fèi)用達(dá)到32.27億元，同比增長(zhǎng)38.38%，在“三項(xiàng)費(fèi)用”中增速最高。對(duì)此，王文金分析有兩個(gè)原因，一是上半年將一些短債轉(zhuǎn)換為長(zhǎng)債，融資成本稍微上升；二是今年上半年的承債總量也比去年上半年高一點(diǎn)。此外，今年萬(wàn)科啟用租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，把使用權(quán)資產(chǎn)貼現(xiàn)，產(chǎn)生了一部分財(cái)務(wù)費(fèi)用，這部分費(fèi)用增加了5億元左右。

王文金還指出，萬(wàn)科的有息負(fù)債下降至2253億元，較今年初減少350億元左右，在控制凈負(fù)債的情況下降低了有息負(fù)債總量。“萬(wàn)科現(xiàn)在在發(fā)債、調(diào)整各項(xiàng)債務(wù)結(jié)構(gòu)方面非常努力，資金成本的水平在行業(yè)內(nèi)也是非常低的?！?/p>

“萬(wàn)村計(jì)劃”會(huì)堅(jiān)持做下去

2019年以來(lái)，萬(wàn)科在深圳城中村推行的城市改造行動(dòng)“萬(wàn)村計(jì)劃”遭遇多重困難，先是暫停簽約新房源，后是萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓事業(yè)部總經(jīng)理薛峰上任不足兩個(gè)月即離職。對(duì)于薛峰的離職，萬(wàn)科曾對(duì)外表示：“在業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)程中存在正常的人事變動(dòng)和實(shí)際困難，是必須要面對(duì)的功課?！?/p>

對(duì)于萬(wàn)村計(jì)劃推動(dòng)受阻，祝九勝回應(yīng)稱，萬(wàn)科開(kāi)展萬(wàn)村計(jì)劃的初心是改善城中村居民和租戶的居住條件，計(jì)劃開(kāi)展后既獲得一些成效，也遇上了一些難題，比如項(xiàng)目主體復(fù)雜、歷史問(wèn)題較多，導(dǎo)致項(xiàng)目在報(bào)批報(bào)建階段遇到困難，比如“握手樓”如何解決消防問(wèn)題。“我們本著實(shí)事求是的態(tài)度，尊重原有業(yè)主、村民的利益，反復(fù)協(xié)商。從已運(yùn)營(yíng)的2.4萬(wàn)間來(lái)看，年輕租戶的反應(yīng)還是不錯(cuò)的。”

“我們會(huì)牢記開(kāi)展萬(wàn)村計(jì)劃的初心，克服困難，尊重各利益群體的訴求，做好平衡，長(zhǎng)期、堅(jiān)持做下去?！弊＞艅偃缡钦f(shuō)。

作為核心業(yè)務(wù)，萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)雖然受到萬(wàn)村計(jì)劃影響，但今年上半年仍新開(kāi)業(yè)101個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)2.06萬(wàn)間。截至6月30日，萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)已覆蓋35個(gè)主要城市，累計(jì)開(kāi)業(yè)8.2萬(wàn)間，其中74%位于北京、上海、深圳、廣州、杭州等14個(gè)核心城市，開(kāi)業(yè)半年及以上的成熟期項(xiàng)目平均出租率為91%。

新京報(bào)記者 段文平

編輯 王海亮 校對(duì) 賈寧 圖片來(lái)源 萬(wàn)科提供