圖片來源：視覺中國
今年1月8日上午10點，賈躍亭名下位于三里屯區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項目：北京世茂工三流拍了。
新京報記者了解到，此次拍賣起拍價為23.02億元，而評估價為32.89億元，相當于七折起拍，但該項目0人報名。而與此成鮮明對比的是，共有1007人設(shè)置提醒和5萬多人次圍觀。
從持有到有意出售世茂工三不足1年
2016年5月16日，世茂股份向樂視控股轉(zhuǎn)讓下屬世茂新體驗公司持有的北京財富時代置業(yè)有限公司及世茂商管公司持有的北京白鼎新世紀公司100%股權(quán)，交易價款合計29.72億元。
從天眼查資料看，北京財富時代置業(yè)由樂視控股100%持股，實際控制人為賈躍亭。
在北京市三中院的司法鑒定項目評估報告中提到，“位于北京市朝陽區(qū)工人體育場北路13號院3號樓、5幢地下一層部分商業(yè)及車位，建筑面積共計49182.05 平方米”，就是位于三里屯區(qū)域的世茂工三。
據(jù)悉，2016年9月，樂視團隊開始全面接管世茂工三。根據(jù)最初的規(guī)劃，世茂工三將被打造成擁有樂視生態(tài)世界、產(chǎn)品展示等功能體的項目。
然而，在樂視控股接手世茂工三2個月后，一場由拖欠供應(yīng)商款項引發(fā)的樂視危機悄然而至。樂視并沒有對世茂工三在業(yè)態(tài)上做大幅調(diào)整，也未能將其變成樂視產(chǎn)品的展示平臺。據(jù)北京市三中院的司法鑒定項目評估報告顯示，2016年8月8日，朝陽區(qū)工人體育場北路13號院3號樓便已被抵押給了中信銀行總行營業(yè)部，主債權(quán)數(shù)為17.54億元，債務(wù)履行期限為7年。這也意味著，以近30億元拿下世茂工三股權(quán)不到3個月，樂視就把這部分股權(quán)質(zhì)押給了中信銀行。
2017年5月，世茂工三便傳出有意出售的消息。當時有媒體報道稱，樂視正洽談出售2016年花近30億元收購的世茂工三項目，以籌集資金緩解資金緊張局面。而樂視持有世茂工三的時間，截止到有意出售時，不足1年。
2017年7月17日，朝陽區(qū)工人體育場13號院5幢被抵押給山西堯信融資再擔保有限公司，主債權(quán)數(shù)為3億元，債務(wù)履行期限2017年1月16日～2017年8月12日。
世茂工三遭“流拍”
當初，樂視控股以近30億元的價格接盤世茂工三，并不被業(yè)內(nèi)專家看好。全聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)研究會會長王永平在接受新京報記者采訪時曾表示，價位較高，樂視存在“無知者無畏”的意味。王永平當時的判斷，基于如下理由：樂視并非專業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)，之所以買入，可能當初并非想做商業(yè)，有他自己的價值判斷；或看重太古里周邊年輕客群，用于新產(chǎn)品展示。但從商業(yè)經(jīng)營角度分析，這一價位并未按商業(yè)的計算方法考量，沒有競爭對手，也不會有人競價。
誰也沒料到，世茂工三走向了司法拍賣的命運。此次拍賣起拍價為23.02億元，而評估價為32.89億元，相當于七折起拍，但因無人報名而流拍。
“流拍比較正常?！痹诜治銎淞髋脑驎r，中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰指出，由于2018年至2019年一季度，社會普遍資金比較緊，包括開發(fā)商和資產(chǎn)管理公司。此外，商辦物業(yè)無法貸款，因此，物業(yè)價值有所貶值。
在北京博智行商業(yè)地產(chǎn)研究院院長魯炳全看來，當前房企對于重資產(chǎn)的購入來實現(xiàn)投資和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的思路和方式，已經(jīng)與現(xiàn)實房企投資的理念不相符。此外，由于該項目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系比較復雜，這意味著即使拍賣成交，后期也難以在短時間之內(nèi)順利取得項目，這對后續(xù)的運營會帶來許多不確定因素。
世茂工三客流稀少 經(jīng)營不溫不火
世茂工三所在的三里屯區(qū)域，可謂黃金商圈。曾經(jīng)的三里屯，是“夜經(jīng)濟圈”的典范。如今的三里屯，不再只是酒吧街的代名詞。尤其是三里屯Village（后改名為三里屯太古里）的落成，大量國際時尚品牌蜂擁進駐，大批高收入、高消費白領(lǐng)不斷會聚，往日的酒吧街逐漸蛻變成弄潮兒們的新?lián)c。
新京報記者曾多次走訪世茂工三發(fā)現(xiàn)，與只有一路之隔的太古里人潮涌動相比，世茂工三商場內(nèi)人流稀少，顯得非常冷清。一般的購物中心一層，會保留一大部分公共空間，用來做展或舉辦吸引客流為目的的活動。而從世茂工三的正門進去，首先是大面積的公共空間，卻在做前幾年百貨業(yè)態(tài)較為常見的品牌展銷會，并推出較大幅度的打折活動。不僅如此，即便是午間時段，拉動商場人氣的餐飲區(qū)也未能見到顧客盈門的景象。
在業(yè)內(nèi)看來，世茂工三雖位于三里屯商圈，周邊消費力較強，表面上看與三里屯太古里很近，但實際上，開業(yè)至今多年，未能共享其消費者。
基于此，業(yè)內(nèi)人士認為，世茂工三之所以流拍，還與其自身存在先天缺陷有關(guān)。在偉城顧問公司CEO徐偉成看來，世茂工三最大的問題在于地段，位于十字路口的西北角，不能算四通八達，停車規(guī)劃和車流方向不利于做大型商場。和西單、東單、西街口、中關(guān)村的新中關(guān)購物中心所在的十字路口，不可同日而語，“世茂工三被東大橋、新東路等比較快速的通道切割，變成‘獨’和‘寡’的單獨板塊，無法夠成良好通達性大型購物中心輻射商圈的必要條件?！?/p>
徐偉成指出，基于這一幾何商業(yè)輻射特征，商場針對性業(yè)態(tài)不容易對主力消費群和輔助型消費群構(gòu)成有效吸引力，故其商業(yè)租金和商業(yè)業(yè)態(tài)集群無法形成良性循環(huán)，只能不停調(diào)整商業(yè)業(yè)態(tài)。如租金長期上不去，必定影響整體項目的投資回報率。
除地段交通因素外，其商場定位上也存在一定的問題。全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專委會主任朱凌波曾表示，世茂工三定位于百貨為主，建筑風格、內(nèi)部空間、動線都較為傳統(tǒng)，此外，業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式等方面，都未與時尚街區(qū)吻合，從而導致租金水平一直在5元/平方米/天左右，與太古里20-30元/平方米/天的租金水平有較大差距。
下一個 誰來接盤？
事實上，三里屯區(qū)域內(nèi)，盈科、永利、世茂工三都屬同一情況：經(jīng)營不溫不火、體量不大，地理位置上較為尷尬。其中，李澤楷的盈科已轉(zhuǎn)手，目前轉(zhuǎn)型做辦公樓。
王永平曾表示，“樂視當初買入時，有專業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)估價，也就值成交價的60%-70%。從商業(yè)經(jīng)營角度來算賬，目前世茂工三物業(yè)價格過高，要么賠本賣，平價出手也很難”。
新京報記者了解到，根據(jù)程序，項目首次流拍后法院會執(zhí)行后續(xù)程序，即一拍流拍后二拍、二拍流拍后變賣，或當事人同意以物抵債等。而首次流拍后，法院也會相應(yīng)下調(diào)價格，使標的更具性價比。
徐偉成指出，接盤的下家，必然會算好賬，沒有6%或以上的回報率，不可能會買入。陳云峰認為，價格再降些，或許國際資本會有接盤的可能，“國際資本對北京核心商圈還比較看好。”而在魯炳全看來，也不能排除融創(chuàng)等企業(yè)在等待最佳的時機，以最低的價錢來獲得該項目，畢竟融創(chuàng)也是樂視的債權(quán)人。
也有業(yè)內(nèi)人士認為，后續(xù)會有兩類企業(yè)或能接盤：對三里屯區(qū)域較為熟悉，接盤后做成產(chǎn)品的延展；K11、芳草地之類更具創(chuàng)新型的企業(yè)，將其打造成跟太古里完全不同，更具有創(chuàng)新業(yè)態(tài)。不過，“不管哪個買家接盤，后續(xù)該項目都會按照商圈的屬性重新定位，進行一個新的運營模式?！濒敱Q。
陳云峰則明確建議是將其改為寫字樓，這樣可以回避交通擁堵和位置不太暢通的問題。此外，北京寫字樓供不應(yīng)求，租金比商場高，還較為穩(wěn)定，有了租金還可以有一些經(jīng)營性的貸款進入。而商場則較過剩，商場運營也需要有非常專業(yè)的團隊，才能與三里屯其他商業(yè)形成差異化競爭。
新京報記者 張曉蘭 編輯 武新 校對 何燕
