在中國房地產史上，2018年必將是濃墨重彩的一年，這一年既是中國改革開放的40年，也是房地產市場化的20年。這一年，是巨變的一年，更是充滿紛爭裂變的一年，既有崩盤與退市的生死抉擇，又有降價、裁員、賣股、上市的被動或主動式變革。調整還未結束，企業(yè)的生存之戰(zhàn)仍將持續(xù)。
房企邁入“6000億時代”
如無意外，2018年房企銷售額首次邁入“6000億時代”，而制造這一歷史的是碧桂園。截至11月30日，碧桂園及其附屬公司，連同其合營公司和聯(lián)營公司，共實現(xiàn)歸屬公司股東權益的合同銷售額約人民幣4897.4億元，同比增長29.52%；歸屬公司股東權益的合同銷售建筑面積約5246萬平方米，同比增長22.31%。
如果按照上半年75.3%的權益比例計算，碧桂園前11個月的流量銷售額超過了6500億元。根據(jù)克而瑞前11個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，碧桂園流量金額達到6645.5億元。由此可見，房企銷售額已經(jīng)邁入“6000億時代”，市場集中度進一步提升，強者恒強的馬太效應愈發(fā)凸顯。但不可否認的是，行業(yè)增速放緩已是事實，增量市場天花板愈來愈近。未來的增長，除了傳統(tǒng)的地產開發(fā)外，更多的是聚焦在提升內部質量的同時，開辟新的業(yè)務線與增長點。
萬科高喊“活下去”
萬科的“活下去”堪稱平地一聲驚雷。9月28-29日在深圳舉行的萬科秋季例會上，會場屏幕與側墻上“活下去”字樣引人注目，此后現(xiàn)場圖片經(jīng)傳播刷屏朋友圈和互聯(lián)網(wǎng)。作為地產行業(yè)老大哥，萬科的“活下去”口號，令同行們“瑟瑟發(fā)抖”的同時，也充滿疑惑，猜測這是否是危言聳聽、煙幕彈？
萬科表示活下去是出于“憂患意識”。但外界卻戲謔其是“一邊高喊活下去、一邊大舉買地”的“戲精”，主要的表現(xiàn)是萬科的“買買買”模式，9月份之前在土拍市場積極搶地，10月以32.34億元收購華夏幸福旗下5家公司部分股權，11月將嘉凱城旗下5家公司收入囊中，又以15.82億元收購了海航旗下廣東興華實業(yè)有限公司100％股權及債權。
眾所周知，萬科失去“一哥”寶座已久，2018年銷售增速與碧桂園、恒大相比又不占優(yōu)勢，“憂患”自不必說，而此輪行業(yè)調整周期，通過融資拿地、蓋房售樓，或許也會成為其彎道超車的機會。
“第一仙股”中弘退市
經(jīng)過1年多的自救，中弘股份難敵退市“命運”。11月8日，深交所做出中弘股份股票終止上市的決定，其也成為首家因股價連續(xù)低于面值而被強制終止上市的公司。
2018年以來，中弘股份出現(xiàn)業(yè)績大額虧損、多項債務逾期、主要項目停工、股票價格連續(xù)20交易日低于股票面值（1元）等重大風險事項。中弘股份也曾多次嘗試自救，今年3月，中國港橋曾有意重組中弘，但該計劃于兩個月后流產。6月份，“接盤俠”新疆佳龍現(xiàn)身，但也告吹。8月份，中弘股份與加多寶簽署重組協(xié)議，遭后者否認。9月最后一天，在退市截止期的最后關頭，中弘股份第四次引援，與宿州國厚及中泰創(chuàng)展共同簽署《經(jīng)營托管協(xié)議》，但是新的白武士未能助中弘股份走出困境。
被強制退市，中弘股份的麻煩并未終結，賬上94.36億元的各類借款，償債壓力巨大。此外，此輪地產下行周期，中弘股份作為第一個倒下的房企代表，也給中小房企的現(xiàn)金流、債務狀況拉響警報。
融創(chuàng)62.81億接管萬達文旅
融創(chuàng)與萬達的第二次交易前，網(wǎng)絡曾盛傳“融創(chuàng)將全部接盤萬達文旅”，不過萬達聲明稱“消息失實”，但傳言并非空穴來風。10月29日晚，融創(chuàng)中國公告稱，將以約62.81億元的代價，全盤接手13座萬達城的設計、建設和管理。如果說此前融創(chuàng)是買下了萬達的文旅項目，那么這次收購的核心則是全盤接手萬達文旅項目的運營公司及團隊。
早在2017年7月19日，萬達商業(yè)將13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創(chuàng)中國，同時參與交易的還有富力地產，這被稱之為“世紀交易”。如今，融創(chuàng)全面接盤13個萬達城項目，一次性解決了其與萬達在合作過程中的諸多不便與摩擦，并助其在文旅產業(yè)方面開疆拓土，建立自己的體系能力和品牌影響力。此外，媒體曾用“全盤收購”來形容這次交易，這引起市場的好奇與猜測，萬達是否全面退出文旅產業(yè)？事實上，萬達在文旅產業(yè)方面的動作仍在繼續(xù)。12月13日和11月8日，萬達城分別落地延安和蘭州，總投資420億元。萬達的文旅地產這盤棋，仍有看點。
房企輪番“裁員”
在地產行業(yè)步入“寒冬”之際，各大品牌房企也紛紛開始裁員“瘦身”。由于宏觀政策調控從嚴，市場由熱轉冷，銷售承壓，開發(fā)商主動裁員，削減人力成本。年內，諸如泰禾集團、華夏幸福、綠地控股、碧桂園、旭輝地產、新城控股等房企都傳出了裁員的消息，其中不乏位居銷售排行榜前十位的品牌房企。從目前來看，房企裁員一般針對剛入職的新員工和銷售業(yè)績不佳的區(qū)域公司。由于前兩年市場熱時房企大規(guī)模擴張招人，而一旦市場收縮，銷售不佳，裁員就首當其沖。除了裁員之外，各大房企為了削減成本，減少開支，還對行政開支進行限制，例如降低出差標準等。業(yè)內人士預計，在市場轉冷、銷售承壓的情況下，房企裁員潮將會越演越烈。
華夏幸福走向“平安”時代
受調控影響，環(huán)京樓市成交呈現(xiàn)斷崖式下跌，首當其沖者當數(shù)環(huán)京布局的房企，這其中包括華夏幸福，為了緩解資金緊張的狀況，除了到處融資外，華夏幸福還走上賣股權賣項目的路徑。7月，華夏幸福控股股東華夏控股與平安資產管理簽訂協(xié)議，向平安資管轉讓公司總股本的19.7%，平安資管成為華夏幸福第二大股東。10月，萬科以32.34億元的交易價款入股華夏幸福環(huán)京5項目公司。
平安入股，華夏開啟“幸?！贝箝T，除了137.7億元的融資會陸續(xù)到賬外，華夏幸福又通過平安資管融資60億元，可謂傍上了“大金主”。但是幸福之外，華夏幸福也在變化與調整。平安在側，華夏幸福董事會改組，戰(zhàn)略悄然轉向。平安入局的這半年來，伴隨著的是裁員、事業(yè)部裁撤、產業(yè)小鎮(zhèn)收縮等。值得關注的是，市場傳聞，華潤置地執(zhí)行董事吳向東受平安委派加盟華夏幸福，但至今仍未落定。不管如何，華夏幸福正一步步走向“平安”時代。
恒大與FF“婚變”
賈躍亭身上似乎有一種“魅惑”地產商的魔力，從融創(chuàng)的孫宏斌到恒大的許家印，一個比一個大牌，但一個個都折戟于此。2017年下半年，敗走美國造車的賈躍亭多次赴港尋求融資，最終他找到了許家印。2018年6月25日，恒大健康宣布投資FF，僅過百余天，這場“婚姻”就迅速瓦解。10月7日，恒大健康一紙公告將雙方“不和”踢爆。恒大健康稱，支付給賈躍亭實際控制的FF的8億美元已基本用完，對方要求再提前支付7億美元。同時，賈躍亭方面已于10月3日提出仲裁，要求剝奪恒大作為股東享有的有關融資的同意權并解除所有協(xié)議。FF方面回應稱，“FF解除所有協(xié)議”的唯一原因是恒大未能實現(xiàn)其意圖，繼而拒絕支付其已同意支付的資金。此后，雙方又進行了三次交戰(zhàn)，這其中，F(xiàn)F申請兩次緊急仲裁，對于緊急仲裁結果，雙方各執(zhí)一詞，恒大健康稱FF緊急仲裁申請被駁回，F(xiàn)F稱自己獲得緊急仲裁勝利。如今，在糾紛未解決之時，F(xiàn)F又面臨嚴峻的現(xiàn)金流危機，并伴隨著高管離職、裁員等人事變故。
中介“大戰(zhàn)”
這一年，中介行業(yè)風起云涌，隨著市場競爭的加劇，各大中介機構劍拔弩張，或合縱連橫，或分庭抗禮，試圖贏得最后的戰(zhàn)爭。今年年初，因58同城及旗下安居客平臺提高了中介發(fā)布信息的端口費用，北京多家中介機構包括我愛我家、鏈家以及麥田等以聯(lián)名形式進行抵制。
而年中，由于鏈家發(fā)布了貝殼找房的線上平臺，58集團、我愛我家、中原地產、21世紀不動產中國等多家中介機構聯(lián)合，舉辦了一場全行業(yè)真房源誓約大會，意圖對抗鏈家。
8月，就在鏈家和58集團對抗進入白熱化的時候，時任我愛我家副總裁胡景暉炮轟自如、蛋殼等長租公寓運營商，隨后因此“被離職”，這一離職事件再次把我愛我家和鏈家推上風口浪尖。在激烈的中介戰(zhàn)爭中，各大中介搶占市場，跑馬圈地，這場沒有硝煙的中介戰(zhàn)爭仍然在持續(xù)。
昔日熱點城市現(xiàn)“降價潮”
今年，在宏觀調控政策持續(xù)不放松的背景下，各大熱點城市房價繼續(xù)降溫，部分熱點城市也已經(jīng)出現(xiàn)降價現(xiàn)象，進入下半年，房價下降的城市增多。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示：一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比微漲，但二手住宅價格持續(xù)下降；熱點二三線城市諸如廈門、天津、溫州、金華、深圳新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比下降，廈門、北京、無錫、杭州、寧波、福州、鄭州、天津、廣州、溫州、金華、石家莊、深圳、泉州、上海、合肥、?？诙肿≌N售價格指數(shù)環(huán)比下降。曾經(jīng)名噪一時的“房價四小龍”城市蘇州、南京、合肥、廈門也相繼降價，尤其是二手房市場，賣方主動調價，買方觀望情緒濃厚，降價更為明顯。
長租公寓“爆倉”
隨著政府不斷加大住房租賃政策扶持力度，長租公寓行業(yè)迎來“風口期”，標桿房企、一二手中介、連鎖酒店、資產管理公司以及創(chuàng)業(yè)公司等主體紛紛匯聚到這個市場中來。在政策風口的推動下，長租公寓成為房企轉型的突破口之一。
今年以來開始瘋狂跑馬圈地。但是，由于長租公寓市場處于剛起步階段，盈利模式不明確，加之經(jīng)營理念錯位，出現(xiàn)了租金倒掛、房屋空置和資金期限錯配、挪用等違規(guī)操作，繼而引發(fā)了多家長租公寓企業(yè)爆倉。2018年以來，已有超過10家長租公寓因發(fā)展過快出現(xiàn)資金問題，愛公寓、優(yōu)租客、寓見公寓等公司相繼破產跑路。近兩年，長租公寓爆雷數(shù)量、頻率明顯加速，引發(fā)社會關注。業(yè)內人士認為，長租公寓在野蠻生長的初期，部分公寓運營方過于追求規(guī)模、管理公寓數(shù)，瘋狂拿地拿房和盲目擴張從而導致資金鏈斷裂，引發(fā)爆倉危機，對此，長租公寓企業(yè)應當以此為戒，理性發(fā)展，同時也呼吁政府部門對長租公寓行業(yè)加以規(guī)范。
中小房企集體赴港上市
今年，在國內融資渠道趨緊，A股上市收緊的情況下，多家中小房企紛紛選擇赴港上市。1月，正榮地產正式在香港掛牌上市；7月，南京房企弘陽地產成功在香港掛牌上市，隨后，大發(fā)地產與美的置業(yè)分別于10月份上市；11月，河南小房企恒達集團四次沖擊上市，終于在港交所敲鐘；12月，萬城控股也將赴港上市，成為年內第六家成功上市的中小房企。除此之外，年內還有溫州的中梁控股、南京的銀城國際、杭州的德信中國、萬城控股向港交所提交上市申請。今年以來，融資監(jiān)管趨嚴，房企融資渠道逐步收緊，中小型房企的融資成本提高。隨著中小企業(yè)生存環(huán)境越來越艱難，赴港上市將成為中小房企龍門一躍的最后一搏。
新京報記者 段文平 徐倩 編輯 袁秀麗 校對 翟永軍
