王曉紅（化名）是廣州某發(fā)展公司的總經(jīng)理，公司旗下曾有大小規(guī)模的5個(gè)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)包括公寓、創(chuàng)意園與商業(yè)街。即將過去的2021年，廣州乃至全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)都經(jīng)歷了重大變革，這家以產(chǎn)業(yè)園開發(fā)和長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的公司，也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，王曉紅和她的團(tuán)隊(duì)在求變之中不斷進(jìn)行新的探索。

這一年中，王曉紅公司的產(chǎn)業(yè)園開發(fā)板塊及時(shí)止損，旗下的商業(yè)項(xiàng)目、創(chuàng)意園項(xiàng)目尋求接盤方，度過了并不容易的一年；而公寓項(xiàng)目在交給專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)后，取得了滿租的成績(jī)，但利潤(rùn)仍差強(qiáng)人意。王曉紅說，新的一年，她將會(huì)尋找其他投資方向，期待重新出發(fā)。

以下是王曉紅的自述：

產(chǎn)業(yè)園開發(fā)：

2021年這一年，我的工作主要是負(fù)責(zé)文化產(chǎn)業(yè)園的投資、開發(fā)、建設(shè)與招商，以及長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)。

2020年春節(jié)后復(fù)工，疫情影響下，我把公司做大做強(qiáng)的雄心壯志下調(diào)為“活下去”。整整一年，主要奔波在項(xiàng)目改造工程與招商引資中，到了2020年底，眼見勝利在望，但由于大股東其他業(yè)務(wù)擴(kuò)張過度，產(chǎn)業(yè)園開發(fā)板塊快要撐不下去了，幾個(gè)項(xiàng)目資金缺口1000多萬元。股東們想盡辦法，開了幾次閉門會(huì)議，最后決定今年中止產(chǎn)業(yè)園板塊業(yè)務(wù)，及時(shí)止損。

2021年2月，我提出辭職，辭去了公司總經(jīng)理職務(wù)，但仍掛著法定代表人的頭銜，協(xié)助項(xiàng)目進(jìn)行收尾，其中包括為1個(gè)商業(yè)項(xiàng)目、2個(gè)創(chuàng)意園項(xiàng)目尋找接盤公司，需要整理項(xiàng)目所有資料檔案、帶客戶看現(xiàn)場(chǎng)解答疑問、商務(wù)談判等。而公寓項(xiàng)目方面，我與外包招商運(yùn)營(yíng)方理順合作關(guān)系、確保收支平衡，原本還想游說其整體承接項(xiàng)目，但最終未果。

一直到7月份，剩下1個(gè)商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓未能談妥，交由大股東繼續(xù)跟進(jìn)。我忙活了兩年多，發(fā)現(xiàn)收獲了一身疲憊和慘痛的經(jīng)驗(yàn)，還有經(jīng)濟(jì)損失，幸好果斷退出，及時(shí)止損，畢竟“留得青山在，不怕沒柴燒”。

總體來看，產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)行業(yè)，這幾年在華南地區(qū)轟轟烈烈、熱火朝天，的確有過“朝陽(yáng)期”和“紅利期”，但是隨著大環(huán)境的變化，尤其是疫情這兩年的沖擊，中小微企業(yè)出現(xiàn)“倒閉潮”，產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)難度加大。有數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)倒閉的企業(yè)超1.2萬家，中小型企業(yè)的平均壽命為2.5年，且倒閉的企業(yè)大多數(shù)為新經(jīng)濟(jì)如電商企業(yè)、服務(wù)企業(yè)、教育培訓(xùn)企業(yè)。

公寓投資：

產(chǎn)業(yè)園寫字樓存量早已過剩且不斷新增空置，利潤(rùn)空間低。而公寓投資也成為“雞肋”。我接觸到的一個(gè)投資800萬的公寓項(xiàng)目，每年利潤(rùn)不到5%，還不夠還銀行貸款利息。所以，重資產(chǎn)投資必須慎之又慎。我認(rèn)識(shí)的公寓經(jīng)營(yíng)圈中，不少投資人已將經(jīng)營(yíng)權(quán)外包，自己抽身而出，去做自己更擅長(zhǎng)的事情，或者轉(zhuǎn)向其他風(fēng)口投資。

必須永遠(yuǎn)相信這句話，“專業(yè)的事就讓專業(yè)人士去做吧”。我們公司的公寓項(xiàng)目，前期自己團(tuán)隊(duì)通過線上線下宣傳、人脈資源利用，甚至推出五折租金優(yōu)惠政策，三四個(gè)月才完成3成出租率。而經(jīng)朋友介紹了一支小型專業(yè)的公寓運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，不到兩個(gè)月，就交出了滿租的答卷。

經(jīng)了解，這支團(tuán)隊(duì)在自己成功投資了兩個(gè)公寓項(xiàng)目后，迅速培養(yǎng)了一支精干的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、創(chuàng)建了一套營(yíng)銷策劃的體系，在2021年已成功接收其他投資方的公寓運(yùn)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目共5個(gè)，每個(gè)都是不到兩個(gè)月就完成招商任務(wù)，并一直維持在出租率95%以上，在業(yè)界創(chuàng)下“不凡”的戰(zhàn)績(jī)。

提及公寓要慎重投資，就不得不提當(dāng)?shù)卣陙泶罅ν七M(jìn)的保障房民生工程。有數(shù)據(jù)顯示，單單一個(gè)廣州市中心老城區(qū)，公共租賃房每年搖號(hào)的保障房可以達(dá)到五六千套，中簽率大概30%。低收入家庭未中簽前還有住房租賃補(bǔ)貼可領(lǐng)，三口之家大概每月1100元左右。加上房地產(chǎn)行業(yè)低迷，一些開發(fā)商把建好而售賣不出去的房子轉(zhuǎn)為保障房源，既能盤活資源又能贏個(gè)好名聲，一舉兩得。這無形中把商用公寓的需求人群分走了一大半，把租賃收益又?jǐn)D走一大半。所以，專業(yè)團(tuán)隊(duì)要善于判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣，無論是地理位置、裝修風(fēng)格還是居住氛圍都要契合年輕人需求，公寓投資才有一定的可行性。

經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：

在我看來，不管是產(chǎn)業(yè)園開發(fā)、創(chuàng)意園打造還是公寓投資，相信接下來的發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)更加冷靜理性的階段，投資人不會(huì)盲目自己出錢又操刀，更會(huì)懂得捂住自己的錢袋，除非找到靠譜又專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)合作。

這幾年的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷告訴我，千萬不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子里，因?yàn)榛@子破了雞蛋會(huì)全砸爛；也不要太樂觀地去借債來創(chuàng)業(yè)，不管個(gè)人債還是公司債，創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)太大，盲目自信樂觀，源于對(duì)市場(chǎng)、對(duì)行業(yè)的了解不夠深入、不夠透徹。個(gè)別房地產(chǎn)大佬都扛不住，何況我們普通創(chuàng)業(yè)者呢！

“能力永遠(yuǎn)匹配不上你的野心”，胃口不要太大，不管是團(tuán)隊(duì)還是創(chuàng)業(yè)者自身，各方面資源都是有限的，認(rèn)知也是有限的，一旦攤子鋪得太大，只要其中一環(huán)出現(xiàn)問題，牽一發(fā)而動(dòng)全身。你可以仰望星空，但必須腳踏實(shí)地；你可以心懷天下，但更要裝下失敗衍生的一切艱辛。

盡管我的首次創(chuàng)業(yè)不算成功，但我并未灰心。在休整的這段時(shí)間中，我思考得更多的是對(duì)行業(yè)的重新認(rèn)識(shí)與自我復(fù)盤，并且尋找其他投資方向，期待重新出發(fā)。我相信，只要心中有夢(mèng)、眼里有光，珍惜身體，熱愛生活，便能健康而堅(jiān)強(qiáng)迎接明天的挑戰(zhàn)。

新京報(bào)編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶