繼上海、廣州之后，9月29日晚上，深圳也發(fā)布了重磅樓市新政。縱觀深圳此次新政，力度不小，涉及優(yōu)化分區(qū)住房限購(gòu)政策、取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制、優(yōu)化商品住房和商務(wù)公寓價(jià)格備案流程、調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限、優(yōu)化個(gè)人住房貸款政策、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等六方面內(nèi)容。

尤其是限購(gòu)松綁方面，外地人在深圳外圍區(qū)域購(gòu)房直接取消社保或個(gè)稅年限限制，無疑將吸引更多外地購(gòu)房者入場(chǎng)，增加購(gòu)房需求，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。同時(shí)，增值稅免征年限“5改2”，將加快二手房市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)速度，提高市場(chǎng)流動(dòng)性。

深圳新政也引爆了市場(chǎng)，中介“忙瘋了”，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者咨詢過程中，有中介太忙中途掛斷了電話；賣房者與買房者也加快了簽約速度。

“昨晚政策出來后，就有客戶約業(yè)主出來談價(jià)，有一些客戶當(dāng)場(chǎng)簽約，我們門店有兩個(gè)?！鄙钲谝环慨a(chǎn)中介告訴記者：“今天早上來咨詢的客戶也很多。現(xiàn)在有‘筍盤’出來，客戶比之前下手快了，不過價(jià)格談判空間也小了。我們有一個(gè)客戶，之前300萬以下的價(jià)格能談，現(xiàn)在是不能低于300萬了。”

取消外圍區(qū)域社保限制，購(gòu)房門檻大幅降低

在最為關(guān)注的限購(gòu)政策調(diào)整方面，相比于廣州的全面取消以及上海的部分放開，深圳力度可謂居中，部分區(qū)域外地人取消購(gòu)房資格限制。

深圳的限購(gòu)政策調(diào)整分為幾個(gè)方面。一是本市戶籍居民方面，在原先本市戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房、本市戶籍成年單身人士（含離異）限購(gòu)1套住房的基礎(chǔ)上，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)，可再購(gòu)買1套住房。

二是在非本市戶籍居民家庭及成年單身人士購(gòu)房方面，深圳仍然限購(gòu)1套住房，但是分區(qū)調(diào)整了社保年限的限制。其中，在福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道、西鄉(xiāng)街道范圍內(nèi)購(gòu)買住房，需提供購(gòu)房之日前1年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

三是在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買住房，無需提供個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

今年以來，深圳外地人購(gòu)房資格調(diào)整經(jīng)歷了“5改3”“3改1”“1改0”。

2月7日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房限購(gòu)政策的通知》，非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）能提供購(gòu)房之日前3年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購(gòu)1套住房。

5月6日，深圳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》，分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)政策，其中，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買住房，個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年；在其他范圍內(nèi)購(gòu)買住房，個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)的繳交年限要求仍為3年。

時(shí)隔4個(gè)月后，深圳再次迎來調(diào)整，非核心區(qū)域社保年限“1改0”。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，通俗來說，后續(xù)全國(guó)各地購(gòu)房者到深圳非核心區(qū)購(gòu)房就沒有約束了，會(huì)吸引更多人到深圳購(gòu)房。此外，兩個(gè)及以上未成年子女的非本市戶籍居民家庭方面，此前是部分區(qū)域可以再購(gòu)買1套住房，現(xiàn)在是擴(kuò)展到全市。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，盡管國(guó)家把調(diào)控自主權(quán)給到城市，但明確了因城施策地調(diào)整限購(gòu)，而不是一股腦全部退出。此次深圳限購(gòu)政策的調(diào)整，就貫徹了該原則。戶籍家庭和單身保持原有的限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，在外圍區(qū)域可再購(gòu)買1套住房。主要原因在于，一方面中心區(qū)域供求關(guān)系基本平衡，外圍區(qū)域供大于求，而且去年以來外圍區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)了持續(xù)、大幅度的下調(diào)，止跌企穩(wěn)的壓力比較大。

李宇嘉進(jìn)一步表示，非戶籍繼續(xù)限購(gòu)1套，但在中心區(qū)買房只需要1年社保，而原來是3年社保；對(duì)于外圍區(qū)域則無需社保要求，此前為1年社保，買房的社保門檻大幅度降低。這意味著深圳整體樓市是比較疲弱的，需要通過釋放新需求對(duì)沖下滑的趨勢(shì)。

增值稅征免年限“5改2”，有利于換房人群

與上海、廣州新政不同的是，深圳此次取消了限售。

根據(jù)《通知》，深圳取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制，商品住房和商務(wù)公寓取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書后可上市交易。

更為重要的是，深圳將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，“這一條是市場(chǎng)非常期待的，有利于換房人群。大量的以舊換新需求現(xiàn)實(shí)存在，但是購(gòu)房者換房成本高，尤其是交易稅費(fèi)高，此政策可以有效降低交易成本，有利于市場(chǎng)盤活?！?/p>

此外，深圳優(yōu)化個(gè)人住房貸款政策方面。其中，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為20%。有兩個(gè)及以上未成年子女的居民家庭，購(gòu)買第二套住房的，在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)可適用首套住房貸款政策。深汕特別合作區(qū)首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為15%，取消利率下限。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，這些政策對(duì)于激活潛在購(gòu)房需求和降低稅費(fèi)成本等都具有積極的作用，也在很大程度上促進(jìn)了買賣等環(huán)節(jié)的活躍。深圳此次政策力度還是較大的，也進(jìn)一步說明一線城市購(gòu)房政策持續(xù)寬松。當(dāng)前包括上海、廣州和深圳持續(xù)對(duì)限購(gòu)等進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化或取消，信號(hào)意義很強(qiáng)，也在很大程度上影響了市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)的全面回暖具有非常好的帶動(dòng)作用。

松綁幅度大，新政有助提振樓市預(yù)期和成交

對(duì)于此次深圳新政，李宇嘉認(rèn)為，此次深圳限貸、限購(gòu)政策松動(dòng)的幅度都比較大，特別是外圍區(qū)域買房無需社保、增值稅免征年限“5改2”，二套房首付下降10個(gè)百分點(diǎn)至20%。

深圳中原研究中心認(rèn)為，深圳此次新政發(fā)布力度非常大。過往為了抑制房?jī)r(jià)上漲而出臺(tái)的限制措施，除了核心區(qū)還要求非深戶一年社保，其他已經(jīng)基本取消。房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到市場(chǎng)調(diào)節(jié)，無論是剛性需求還是投資需求都會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)，將極大助力市場(chǎng)止跌企穩(wěn)。

李宇嘉表示，此次政策力度較大的原因在于，一方面深圳樓市下跌幅度大，而且已經(jīng)進(jìn)入到“負(fù)反饋”循環(huán)；另一方面，近十年來深圳流入人口是國(guó)內(nèi)最多的，年輕人比較多，而且房地產(chǎn)發(fā)展較早，人口規(guī)模大，換房人群也多，也就是剛需和改善都很強(qiáng)，但很多需求卡在首付上、月供上，此次限貸松綁，能極大地降低購(gòu)房貸款門檻、提升交易意愿。

對(duì)于深圳此次新政的影響，李宇嘉表示，在被稱為樓市“銀十”的10月份來臨之際，也是今年最后一個(gè)季度來臨之際，新政出臺(tái)將帶動(dòng)樓市預(yù)期和交易量提振，為全年增長(zhǎng)目標(biāo)貢獻(xiàn)主力軍的作用，為止跌企穩(wěn)發(fā)揮一線城市基本盤的作用。如果一線城市穩(wěn)定了，以一線城市為核心的三大都市圈樓市就穩(wěn)定了，全國(guó)近一半城市的交易市場(chǎng)也就穩(wěn)定了，這是止跌企穩(wěn)的路徑。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊利