“通過(guò)梳理核對(duì)，我們發(fā)現(xiàn)大部分居民家維修資金余額沒(méi)有低于50%，但是由于歷史原因，有13戶(hù)業(yè)主的維修資金賬戶(hù)低于首期籌集維修資金的30%。因此，請(qǐng)13戶(hù)業(yè)主將維修資金補(bǔ)足至首期維修資金的50%，成為這次維修資金續(xù)籌的重點(diǎn)?！鄙虾＞G華新苑業(yè)委會(huì)主任鄭汝亮表示。
“虹口黨建”公眾號(hào)顯示，上海綠華新苑小區(qū)1998年竣工，為商品房小區(qū)，共有236戶(hù)，首期籌集維修資金134.74萬(wàn)元。由于缺乏資金補(bǔ)充來(lái)源，多年來(lái)房屋修修補(bǔ)補(bǔ)使用，小區(qū)維修資金已所剩不多，影響到了大額維修項(xiàng)目的開(kāi)展。
綠華新苑小區(qū)是房屋養(yǎng)老金賬戶(hù)中個(gè)人維修資金部分不足的解決案例。近日來(lái)，住建部表態(tài)建立房屋養(yǎng)老金制度，使其成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。
房屋養(yǎng)老金錢(qián)從哪兒來(lái)？住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由個(gè)人賬戶(hù)和公共賬戶(hù)兩部分組成。個(gè)人賬戶(hù)就是業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
可以看出，22個(gè)城市的試點(diǎn)主要是把公共賬戶(hù)建立起來(lái)，而公共賬戶(hù)并不需要老百姓出錢(qián)。
但是需要指出的是，有的小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)維修資金存在“缺口”，甚至一些老舊小區(qū)并無(wú)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，而這些小區(qū)恰恰是維修需求和頻率最高的房子，有更多的小區(qū)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金普遍存在使用率較低的情況。
部分小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)維修資金不夠用：
“無(wú)痛”續(xù)籌、二手房業(yè)主續(xù)籌
位于上海的雙陽(yáng)綜合大樓，是20世紀(jì)90年代初的獨(dú)棟大樓，自2017年物業(yè)管理公司接掌以來(lái)，面臨的挑戰(zhàn)日益凸顯，其專(zhuān)項(xiàng)維修資金儲(chǔ)備初時(shí)不足60萬(wàn)元，顯得捉襟見(jiàn)肘。隨著時(shí)間推移，這棟大樓屋頂、電梯等公共基礎(chǔ)設(shè)施紛紛亮起維修紅燈，但是到2020年末，維修資金僅剩20萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于30%續(xù)籌安全線(xiàn)，迫使維修資金的再籌集工作成為亟待解決的關(guān)鍵議題。
最終的解決方案是，該小區(qū)業(yè)委會(huì)聽(tīng)取區(qū)房管局和街道城建中心的指導(dǎo)意見(jiàn)，采用與物業(yè)費(fèi)一并收取的方式，按每平方米0.2元/月的續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展日?；I集，通過(guò)細(xì)水長(zhǎng)流的方式“無(wú)痛”續(xù)籌維修資金。
這是房屋養(yǎng)老金賬戶(hù)中個(gè)人專(zhuān)項(xiàng)維修資金部分不足的另一個(gè)籌集案例。
1998年，我國(guó)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》出臺(tái)，并于1999年1月1日正式施行。在2007年，《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》出臺(tái)，正式取代了1998年出臺(tái)的管理辦法，每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。
住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金在維護(hù)小區(qū)公共區(qū)域的日常運(yùn)作及確保電梯等關(guān)鍵設(shè)施的及時(shí)更新與升級(jí)方面，扮演著至關(guān)重要的角色。
但是需要注意的是，隨著大修大補(bǔ)，一些老舊小區(qū)的維修資金存在不夠用的情況。根據(jù)上海市物業(yè)管理事務(wù)中心統(tǒng)計(jì)，截至2023年底，上海商品住宅維修資金低于首期交存金額30%的小區(qū)有400余個(gè)。
對(duì)于部分老舊小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)維修資金“缺口”的問(wèn)題，華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副院長(zhǎng)陳淑云表示：“過(guò)去老舊房屋，比如房改房，房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金由原房改房的單位來(lái)繳存的，這部分資金可以根據(jù)具體情況劃歸個(gè)人賬戶(hù)；如果房改房原單位破產(chǎn)的，或者是老舊商品房專(zhuān)項(xiàng)維修資金個(gè)人賬戶(hù)已經(jīng)用完的，這種情況建議國(guó)家出臺(tái)相關(guān)辦法進(jìn)行補(bǔ)建和續(xù)籌。”
根據(jù)上海今年8月30日印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范本市住宅維修資金管理的若干規(guī)定》，小區(qū)維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市的相關(guān)規(guī)定、專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)的決定，采取一次性或分期方式再次籌集維修資金。
“今后，我國(guó)商品房市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，隨著存量商品房市場(chǎng)增大，就可以通過(guò)二手房買(mǎi)賣(mài)來(lái)進(jìn)行續(xù)籌，但部分不能夠交易的二手房是當(dāng)前的難點(diǎn)。未來(lái)，相關(guān)部門(mén)也可以出臺(tái)相關(guān)法律，來(lái)明確房屋產(chǎn)權(quán)人履行對(duì)于建筑物全生命周期里面的公共部位、公共設(shè)施的維護(hù)的相應(yīng)責(zé)任?！标愂缭普f(shuō)。
在中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員謝海生看來(lái)，首期繳納意味著后續(xù)根據(jù)需要還需補(bǔ)充，但考慮到現(xiàn)實(shí)情況，在業(yè)主之外應(yīng)該探索多渠道籌措資金，盡量減少老百姓負(fù)擔(dān)。一是政府、公房原產(chǎn)權(quán)單位有條件的適當(dāng)補(bǔ)貼一部分，不少城市已進(jìn)行了相關(guān)探索；二是挖掘小區(qū)商業(yè)潛力，獲得收入補(bǔ)充到維修資金中。
專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用難、利用率低小區(qū)：
優(yōu)化申請(qǐng)動(dòng)用程序
相對(duì)于一些小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的不足，另一些年代不算久遠(yuǎn)的小區(qū)則存在專(zhuān)項(xiàng)維修基金使用率較低的情況。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)決定使用維修基金的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
由于需要業(yè)主投票同意、使用程序繁雜等原因，致使專(zhuān)項(xiàng)維修基金存在利用率較低的情況。
據(jù)上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院報(bào)告指出，目前，全國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金結(jié)余超過(guò)1萬(wàn)億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過(guò)百億元，但累計(jì)使用資金僅占累計(jì)歸集資金的10%左右，成都和深圳分別約為4%和5%，大量資金沉淀未有效利用，且單項(xiàng)使用率不均?？傮w而言，現(xiàn)行的專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度難以實(shí)現(xiàn)房屋“應(yīng)修盡修”。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，按照既有的提取-使用規(guī)則，專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造，仍然存在程序冗長(zhǎng)、提取和使用難，導(dǎo)致一邊是資金“睡大覺(jué)”，一邊是需要大修大補(bǔ)而不得、不及時(shí)，從而損害一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域（一個(gè)賬戶(hù)）全體業(yè)主的權(quán)益。
謝海生認(rèn)為，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用效率低，一方面是由于多數(shù)建成的房屋還沒(méi)有進(jìn)入到設(shè)計(jì)使用年限的中后期；另一方面是專(zhuān)項(xiàng)維修資金“歸集-提取-使用”的規(guī)定，特別是申請(qǐng)動(dòng)用程序較為煩瑣，或需根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況變化進(jìn)行一定優(yōu)化。
無(wú)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金老舊小區(qū)：
挖掘商業(yè)潛力、停車(chē)收入等
值得關(guān)注的是，還有一些老舊小區(qū)并沒(méi)有專(zhuān)項(xiàng)維修資金，這些小區(qū)建立于專(zhuān)項(xiàng)維修資金政策實(shí)施之前，目前已經(jīng)進(jìn)入“老齡化”階段，面臨著體檢與維修，如果沒(méi)有專(zhuān)項(xiàng)維修資金，應(yīng)該怎么辦？
根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心數(shù)據(jù)，截至2022年底，城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過(guò)30年的接近20%。
上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院稱(chēng)，據(jù)《中國(guó)人口普查年鑒-2020》及相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過(guò)300億平方米。以10年為一個(gè)周期來(lái)看我國(guó)家庭住房建成時(shí)間，2000年以前的房屋占比達(dá)到27.55%。
據(jù)新華社報(bào)道，天津?yàn)I海新區(qū)，無(wú)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的房屋約占25%。
沒(méi)有專(zhuān)項(xiàng)維修資金的老舊小區(qū)怎么辦？目前，這類(lèi)房子恰恰是維修需求和頻率最高的房子。
在住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金方面，根據(jù)今年6月份《天津市濱海新區(qū)房屋養(yǎng)老金管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》，對(duì)于無(wú)專(zhuān)項(xiàng)維修資金個(gè)人賬戶(hù)的情況，可以按照不配備電梯房屋40元/建筑平方米、配備電梯房屋60元/建筑平方米的標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)交個(gè)人賬戶(hù)資金。
此外，目前，在不少老舊小區(qū)改造中，資金來(lái)源更多是財(cái)政支持與企業(yè)自籌。
謝海生建議，除了要利用好房屋體檢和房屋保險(xiǎn)制度，還要積極探索綜合的、創(chuàng)新的、更加徹底的更新改造方式。比如，老舊小區(qū)在城市中地理位置一般相對(duì)優(yōu)越，考慮到現(xiàn)實(shí)情況，在符合一定規(guī)則和程序下，按照“肥瘦搭配、片區(qū)統(tǒng)籌”的原則，采取推倒重建方式、并給予適當(dāng)?shù)娜莘e率獎(jiǎng)勵(lì)支持（如在原來(lái)六層基礎(chǔ)上加一層出售），這樣既能解決老舊小區(qū)維修資金不足問(wèn)題，又能對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行徹底改造，如加裝電梯、增加車(chē)位、功能完善、戶(hù)型優(yōu)化及適當(dāng)增加面積等，還能帶動(dòng)房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和就業(yè)、促進(jìn)建筑裝修和家具家電消費(fèi)等。
謝海生還表示，盡量挖掘老舊小區(qū)的商業(yè)潛力，利用盤(pán)活閑置、低效利用的空間，以及停車(chē)、廣告等收入來(lái)彌補(bǔ)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的不足。
新京報(bào)記者 段文平 徐倩
編輯 楊娟娟 校對(duì) 盧茜 陳荻雁
