7月9日，上海迎來“滬九條”后首場土拍，這也是取消土地限價、恢復價高者得的首場土拍，共攬金約91.33億元，平均成交樓板價約49496元/平方米，平均溢價率9.58%。
中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦點評稱：“在政策利好推動下，上海新房和二手房成交放量，市場信心開始回歸。此次土拍溢價率走高，說明房企對未來市場尤其是高端改善市場的前景看好?！?/p>
內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地溢價率超20%
7月9日，上海迎來2024年第三批次土拍角逐，此次土拍共有4宗地塊，其中2宗地塊位于楊浦區(qū)，1宗地塊位于寶山顧村，1宗位于奉賢新城，出讓總面積約15.29萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約29萬平方米，總起始價84.2億元。
本批次商品住房用地出讓，也是繼“滬九條”后，上海土地市場迎來的新變化。根據(jù)出讓要求，自該批次起上海取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定，恢復“價高者得”模式，進一步提升土地資源市場化配置效率，執(zhí)行3年之久的土拍限價正式取消。同時，4宗地塊的中小套型比例要求又一步下調(diào)了，楊浦長白社區(qū)、楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)、寶山顧村地塊要求比例為50%，奉賢新城地塊要求比例為40%。
最終，楊浦長白、平?jīng)鰞勺诘貕K分別由越秀和北京城建聯(lián)合體、保利發(fā)展溢價斬獲，寶山顧村和奉賢新城地塊分別由招商蛇口和中旅投資聯(lián)合體、奉賢發(fā)展底價摘得，攬金總計約91.33億元。
當日競爭最為激烈的要數(shù)楊浦平?jīng)龅貕K，也是此次出讓中唯一的內(nèi)環(huán)內(nèi)的宅地，共有9家房企競拍，總計激戰(zhàn)60輪。在競拍過程中，北京城建和越秀聯(lián)合體、中海地產(chǎn)和上海城投出價也很積極，全程咬價很緊，最終被意愿更強烈的保利競得，成交樓面價88642元/平方米，溢價率21.18%。
中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦點評稱：“楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)地塊受到市場關注，說明地塊質(zhì)量不錯。地處內(nèi)環(huán)內(nèi)，靠近楊浦大橋，南面是多層建筑，高區(qū)有機會直接看黃浦江景觀。地塊距離軌道交通18號線丹陽路站約1公里，到浦東有江浦路隧道等方式，交通便利。地塊面積只有1.38萬平方米，可以開發(fā)2萬多平方米的小區(qū)，面積不大的情況下總價可以控制，對開發(fā)商來說不會有太多資金負擔。”
同時，記者也注意到，楊浦平?jīng)龅貕K周邊還有保利瑯譽等項目，這些項目的房地聯(lián)動價約在11.7萬元/平方米。除此之外，保利深耕楊浦濱江區(qū)域多年，打造了保利建工海玥天匯、保利越秀和樾天匯、保利天匯、保利瓏譽、保利瑯譽等項目。不僅如此，在開拍之前，保利就已經(jīng)公示了該地塊的方案，基于其低密度的地塊特征，預計打造低密度洋房產(chǎn)品。
“由于本次拍賣采取價高者得的方式，加之近期樓市情緒有所升溫，市場關注度非常高。不過拍賣過程總體還是比較理性，叫價過程比較緩慢，大家都有思考過程。當然，基于眾多買家參與競爭，溢價率超過10%是預期內(nèi)的事。最后溢價率定在21.2%，樓面價也刷新區(qū)域內(nèi)最高紀錄，這也顯示出房企愿意接受一定的高成本?？傮w來看，中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊產(chǎn)品還是會吸引中高端改善性買家，并且保利發(fā)展在區(qū)域內(nèi)也有地塊，項目之間也會有潛在客戶資源，銷售壓力不會太大。”盧文曦進一步表示。
同時，另外一宗位于楊浦區(qū)的宅地溢價率也達到17.12%，經(jīng)過79輪競價才得以成交。具體來說，楊浦區(qū)長白社區(qū)N090701單元201街坊H2-17地塊位于楊浦內(nèi)中環(huán)，距離內(nèi)環(huán)直線約1公里，土地總面積1.38萬平方米，容積率2.3，起始價19.04億元，吸引了中海地產(chǎn)、保利置業(yè)、越秀和北京城建聯(lián)合體、象嶼地產(chǎn)4家競買人參與，最終由越秀和北京城建聯(lián)合體以總價22.3億元摘得，成交樓面價70272元/平方米。
圖/中指研究院
土拍熱度不均、分化更為明顯
值得注意的是，在楊浦區(qū)兩宗熱門地塊之外，剩余的兩宗位于寶山區(qū)和奉賢新城的地塊均以底價成交。
其中，寶山區(qū)顧村大型居住社區(qū)BSP0-0103單元0308-02、0314-05地塊靠近潘廣路站，土地總面積6.69萬平方米，容積率0314-05地塊為1.4，0308-02地塊為2.2。該地塊由招商蛇口聯(lián)合中旅投資起始價31.12億元摘得，樓面價22252元/平方米。
此外，奉賢區(qū)奉賢新城12單元02A-04A地塊由奉發(fā)集團底價15.88億元拿下，樓面價17000元/平方米，土地總面積5.84萬平方米，容積率1.6。
盧文曦分析指出：“上海本輪土拍回到原先價高者得的方式，中心區(qū)地塊必定受到市場較高關注。那么，在完全市場化背景下，上海土拍溢價率到底會有多高？畢竟在取消最高限價的城市中，部分土地拍賣的溢價率可以超過30%，甚至有地塊達到50%，上海是否也能達到那樣的高度依然存疑。目前來看，盡管取消最高溢價，房企還是比較理性，不會盲目挑戰(zhàn)更高溢價率。”
此外，中指研究院上海高級分析師陳炬蘭表示，本批次土拍是“滬九條”出臺后的首批宅地出讓，自該批次起，上海取消自2021年實行集中供地起的溢價率10%土拍封頂原則，以及并未在出讓條件中規(guī)定相關房地聯(lián)動價。這也意味著上海土地市場在經(jīng)歷三年限價后，回歸“價高者得”的市場邏輯。其次，此舉有利于企業(yè)打造“好房子”，從而增加政府土地收入，有利于城市環(huán)境及基礎設施建設。而本次高溢價率成交的地塊，未來批準售價或?qū)⒏哂趯嵭蟹康芈?lián)動價的項目，這也將對拿地開發(fā)商的銷售及產(chǎn)品打造能力形成挑戰(zhàn)。
新京報記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶
