在上海、廣州、深圳陸續(xù)跟進“5·17”新政后，北京樓市的“靴子”終于落地。6月26日，北京優(yōu)化住房商貸首付比例和利率，首套房最低首付比例從30%降至20%；5年期以上首套房貸利率下限降至3.5%；公積金貸款最低首付比例降至20%；多孩家庭購買第二套房按首套認定……

在業(yè)內(nèi)人士看來，每一輪政策都會帶動需求釋放，北京此舉進一步降低購房門檻，尤其是對于年輕人、新市民的購買有較大的促進作用。這將增強購房者的市場信心，對于后續(xù)市場行情提振具有積極作用。

6月26日，北京樓市新政出臺，包括優(yōu)化住房商貸首付比例和利率等多項措施。資料圖片

百萬房貸30年節(jié)省利息約11萬元

6月26日，北京發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》提出，購買首套住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于20%，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點，調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.5%。

在購買二套住房方面，位于五環(huán)內(nèi)的，最低首付款比例調(diào)整不低于35%，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減5個基點，調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.9%；位于五環(huán)以外的，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減25個基點，調(diào)整后五年期以上房貸利率下限目前為3.7%。

值得關(guān)注的是，此前北京二套首付比例的差別主要在于是否為城六區(qū)，本次調(diào)整為五環(huán)內(nèi)外。在中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜看來，這與4月30日限購政策調(diào)整區(qū)域范圍一致，更有利于政策落實和執(zhí)行。

據(jù)悉，自“5·17”央行新政發(fā)布以來，降首付、降利率、松綁限購成為大勢所趨，大部分城市首付比都降至15%水平，少數(shù)熱點城市首付比降至20%。

而北京是落實相關(guān)政策較晚的城市，對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，主要原因在于北京城市地位的特殊性，即在房地產(chǎn)調(diào)控上的城市能級較高。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，降低首付成為北京當前樓市政策中的重要工具，也在很大程度上進一步降低購房門檻。目前，北京、上海和深圳是全國僅有的首套房最低首付為20%的城市。按照500萬總價新房來說，過去首付款需要150萬，而現(xiàn)在直接變?yōu)?00萬，即直接減少了50萬，減負效應有助提振購房需求。

嚴躍進表示，北京調(diào)整后首套房的房貸利率為3.5%，此前北京城六區(qū)首套房貸利率為3.95%。按照100萬貸款本金、30年等額本息進行計算，原來房貸總利息支出為72.9萬，現(xiàn)在總利息支出為61.7萬。如此計算，此次房貸利率新政為購房成本減少了約11.3萬元。

另據(jù)陳文靜計算，對于一套五環(huán)內(nèi)城六區(qū)住宅而言，按照貸款500萬、還款期限為25年計算，二套利率由4.55%降至3.9%，總利息將減少54.5萬元，每月還款減少1817元。

鼓勵“以舊換新”,支持多孩家庭購房

此次北京新政明確支持多子女家庭改善性住房需求，對北京市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中認定為首套住房。

另外，北京新政還對公積金首付比進行了調(diào)整。對于申請住房公積金個人住房貸款，購買首套商品住房的繳存職工家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于20%；購買二套商品住房的繳存職工家庭，所購住房位于五環(huán)以內(nèi)的，最低首付款比例不低于35%，所購住房位于五環(huán)以外的，最低首付款比例不低于30%。

北京還提出，對于申請住房公積金個人住房貸款，購買二星級及以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工家庭，給予上浮貸款額度支持。比如，對于申請公積金個人住房貸款購買超低能耗建筑的借款人，可貸款額上浮40萬元。此外，同時滿足多個適用條件的借款人，上浮金額可累加，最多可上浮40萬元，最高貸款額度不超過160萬元。

值得關(guān)注的是，北京首次明確提出支持購房家庭“以舊換新”。《通知》稱，近期將指導行業(yè)協(xié)會搭建開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、購房家庭三方對接平臺，鼓勵開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)提供優(yōu)質(zhì)服務，實施優(yōu)惠措施。即對居民家庭出售舊房購買新房的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)優(yōu)先推動舊房交易，舊房成功出售后，相關(guān)訂金轉(zhuǎn)為購買新房的首付款。如在一定時期內(nèi)未能成功出售的，開發(fā)企業(yè)則無條件退還訂金。

“以舊換新”成為目前各地樓市促進置換需求的一把利器。據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至6月23日，全國已有超85城表態(tài)支持住房“以舊換新”。隨著更多城市參與“以舊換新”，新房、二手房市場聯(lián)動或更加順暢，更有利于推動已建成的存量商品房去庫存。

李宇嘉認為，從北京官方鼓勵“以舊換新”活動來看，北京的做法也是多數(shù)城市推進“以舊換新”的基本做法，即搭建平臺。在業(yè)內(nèi)人士看來，由于“以舊換新”交易鏈條長，涉及的主體多，搭建平臺是較好的方式；但仍需在兩個方面繼續(xù)推進，一是鏈條上的行業(yè)協(xié)會降低會員相關(guān)成本，讓購房者、賣房者確確實實感受到“以舊換新”帶來的實惠，二是推進“帶押過戶”。

陳文靜認為，北京屬于“中介優(yōu)先賣”模式，近兩個月北京二手房成交量整體保持較高水平，本次北京支持“以舊換新”有望產(chǎn)生一定積極效果，促進一二手鏈條更為暢通。

業(yè)內(nèi)：每一輪政策都會帶動需求釋放

作為全國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策力度最高的城市，北京從2017年開始的調(diào)控加碼政策抑制了市場非理性上漲。隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，支持剛性、改善性住房需求成為政策調(diào)整的方向。

事實上，從2023年三季度開始，北京樓市松綁“小步快走”，此前已累計發(fā)布了8次政策。比如，2023年9月1日，北京執(zhí)行“認房不認貸”；同年12月14日，降首付、降利率、優(yōu)化普宅標準、延長貸款年限；2024年4月8日，北京公積金貸款額度最高可上浮40萬元；4月22日，北京放松離婚信貸政策。

4月30日，北京執(zhí)行了13年的限購政策終于迎來松綁。在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎上，允許已擁有住房達到限購套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購一套住房。這是自2011年北京市實施限購政策以來，首次在較大范圍內(nèi)對限購政策進行優(yōu)化。

陳文靜表示，“5·17”新政落地后，北京購房情緒亦出現(xiàn)回升，二手房成交量保持一定規(guī)模，但新房市場表現(xiàn)仍偏弱，市場持續(xù)調(diào)整。北京新政策落地預計將明顯緩和購房者觀望情緒，促進購房需求入市，另外，北京本次優(yōu)化政策也進一步釋放了積極信號，有助于整體市場預期修復。短期來看，北京房地產(chǎn)市場活躍度有望提升，新房、二手房鏈條也有望加速輪轉(zhuǎn)，二手房成交量保持活躍也將為新房釋放更多改善需求。

“北京此次發(fā)布政策，意味著四個一線城市在房貸等政策方面都做出了較大力度的放松，為下半年購房環(huán)境寬松創(chuàng)造了非常好的環(huán)境，也有助于進一步增加購房者的市場信心，對于后續(xù)市場行情提振具有積極的作用?！眹儡S進表示。

李宇嘉認為，每一輪政策都會帶動需求釋放，這主要是被政策抑制的需求及預期提振帶來的需求。此次北京新政對于年輕人、新市民購房有較大促進作用。特別是降首付具有降低門檻的效應，推動很多年輕人特別是積累的剛需進入市場。而公積金貸款額度提升，對于很多工薪階層也有比較強的帶動效應。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 楊許麗