5月23日,全國(guó)首單公租房公募REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金),即華夏北京保障房中心租賃住房REIT,正式啟動(dòng)擴(kuò)募工作并新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,擬通過(guò)擴(kuò)募機(jī)制實(shí)現(xiàn)新舊資產(chǎn)的協(xié)同效應(yīng)、體現(xiàn)規(guī)模效益。


市場(chǎng)分析人士指出,擴(kuò)募機(jī)制的出臺(tái)標(biāo)志著我國(guó)REITs市場(chǎng)配套制度的進(jìn)一步完善。參考海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,擴(kuò)募對(duì)于促進(jìn)REITs市場(chǎng)健康成長(zhǎng),促進(jìn)REITs規(guī)模增長(zhǎng)具有重要作用。


保障性租賃住房市場(chǎng)前景廣闊


分析人士指出,我國(guó)保障性租賃住房正處于快速發(fā)展階段,未來(lái)一段時(shí)期存在較大投資建設(shè)需求。


平安證券房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)指出,我國(guó)保租房潛在需求旺盛,短期供需仍將偏緊。從供給端來(lái)看,“十四五”全國(guó)計(jì)劃籌建保租房近900萬(wàn)套(間),2021-2023年已完成計(jì)劃的64%。但從需求端來(lái)看,遠(yuǎn)大于保租房供應(yīng),預(yù)計(jì)短期保租房供需仍將維持偏緊格局。


此外,保租房項(xiàng)目收入相對(duì)穩(wěn)定,為發(fā)展公募REITs提供了條件,當(dāng)前有關(guān)保障性租賃住房的政策利好頻發(fā),金融支持政策持續(xù)加碼,REITs已經(jīng)打通“投融管退”的全鏈條。保租房REITs將提升租賃住房行業(yè)權(quán)益融資比例,降低租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風(fēng)險(xiǎn)。


2023年央行推出千億“租賃住房貸款支持計(jì)劃”,用于支持市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給,2024年央行及國(guó)家金融監(jiān)督管理總局進(jìn)一步出臺(tái)金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的17項(xiàng)意見。


開源證券房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)指出,隨著國(guó)家金融政策支持力度加大,將推動(dòng)市場(chǎng)化租賃住房納保動(dòng)力,增加保租房市場(chǎng)供應(yīng)量同時(shí),也可加速盤活企業(yè)存量房資產(chǎn)。


由于保障性租賃住房低租金及低地價(jià)保障出租率和回報(bào)率的特點(diǎn),穩(wěn)定性優(yōu)于其它收租資產(chǎn)。由于各地普遍要求保租房租金低于市場(chǎng)租金、疊加更多長(zhǎng)租公寓納保提升管理品質(zhì),保租房出租率維持高位,2023年主要上市保租房REITs底層資產(chǎn)出租率普遍超90%。


資料顯示,2024年華夏北京保障房REIT旗下首發(fā)底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平穩(wěn),出租率和收繳率均維持在高位。截至2024年3月底,底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目合計(jì)出租率為94.95%,一季度的租金收繳率達(dá)96.73%。


受市場(chǎng)認(rèn)可,保租房公募REITs再擴(kuò)容


數(shù)據(jù)顯示,2021年7月,保障性租賃住房被納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍,目前已有5只保租房REITs上市,占上市REITs總市值的8.2%。憑借穩(wěn)定較高的出租率和現(xiàn)金流分派率,5家保障房REITs上市以來(lái)平均漲幅為12.3%,遠(yuǎn)好于其它REITs。


同時(shí)由于多數(shù)保租房獲地成本較低,從上市保障房REITs來(lái)看,2023年普遍現(xiàn)金流分派率高于4%,遠(yuǎn)高于核心城市不到2%的租金回報(bào)率。


北大光華管理學(xué)院報(bào)告指出,發(fā)展保障性租賃住房REITs,是優(yōu)化住房租賃企業(yè)現(xiàn)有融資方式的可行選擇。當(dāng)前來(lái)看,相比租賃住房企業(yè)直接IPO,資產(chǎn)IPO(REITs)可能是更為適合的工具。REITs的價(jià)值主張?jiān)谟诔掷m(xù)的穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流,成長(zhǎng)性不是估值的關(guān)鍵。而股票市場(chǎng)(特別是A股市場(chǎng))的估值邏輯重成長(zhǎng)性、輕現(xiàn)金流。因此REITs的估值邏輯和租賃住房的商業(yè)邏輯更為匹配,可以形成良性的市場(chǎng)激勵(lì)。


報(bào)告還建議,進(jìn)一步鼓勵(lì)多主體、多類型資產(chǎn)參與發(fā)行保租房REITs產(chǎn)品。首批試點(diǎn)項(xiàng)目在原始權(quán)益人方面,主要集中于具有地方政府性質(zhì)的租賃住房運(yùn)營(yíng)企業(yè),后續(xù)可進(jìn)一步鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)、房地產(chǎn)背景企業(yè)參與發(fā)行保租房REITs產(chǎn)品。此外,對(duì)于出讓地以外的其他土地獲取方式(劃撥地、村集體用地等)相應(yīng)的保障性租賃住房項(xiàng)目,也可進(jìn)一步探討發(fā)行REITs的可行性。鼓勵(lì)各類市場(chǎng)主體參與保障性租賃住房REITs底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng),提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。


光大證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師何緬南指出,當(dāng)前我國(guó)保障房市場(chǎng)有望迎來(lái)快速發(fā)展,保租房租金具備高性價(jià)比,市場(chǎng)需求量較大,具備穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ),投資價(jià)值日益顯現(xiàn)。同時(shí),我國(guó)公募REITs試點(diǎn)范圍已逐步擴(kuò)大至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,預(yù)期后續(xù)或有望迎來(lái)REITs試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)容至房地產(chǎn)長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域。


平安證券房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為,未來(lái)我國(guó)保租房將迎來(lái)快速發(fā)展。得益于潛在龐大的需求群體,預(yù)計(jì)短期保租房供需仍將偏緊。保租房憑借其較低租金、獲地成本,出租率及回報(bào)率有望持續(xù)維持高位,建議關(guān)注上市保障房REITs的投資機(jī)會(huì)。


新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 張曉翀

編輯 岳彩周

校對(duì) 柳寶慶