在四月天里，上海高端改善的“春天”真的到來了。
繼中?！ろ槻晾飭伪P銷售創(chuàng)下196億元的紀(jì)錄后，4月9日，上海陸家嘴濱江凱旋門僅認(rèn)購金額就又創(chuàng)下了今年以來的新高。而4月份上海還將有4個均價16萬元/平方米以上的項(xiàng)目、共計(jì)650套高端住宅入市，將再次為高端住宅市場添一把火。
業(yè)內(nèi)人士分析，上海高端住宅市場走熱主要是因?yàn)樽罱路亢勒压?yīng)的關(guān)系，這些高端住宅審批以前都是“壓”著的，造成供需不平衡的局面，今年上海集中供應(yīng)高端改善住宅實(shí)際上也是合理釋放改善意愿，這也將成為今年上海新房市場的“主旋律”。
認(rèn)籌金創(chuàng)新高：僅認(rèn)籌金額就超過開發(fā)商拿地額
330萬認(rèn)籌金、入圍分達(dá)到113分、連續(xù)21年社保繳納記錄，這僅僅是上海陸家嘴沿江一線豪宅濱江凱旋門的認(rèn)籌“門檻”。
4月9日，陸家嘴濱江板塊濱江凱旋門項(xiàng)目積分入圍線出爐，113.04分，僅次于徐匯的云錦東方、前灘的百合園，對買家的要求除了是在上海名下無房的家庭單位外，還要有253個月的社保記錄，即至少是從2003年起21年連續(xù)繳納社保。
而按照開發(fā)商此前發(fā)布的消息，個人買家在參與認(rèn)購時，需要先繳納330萬元認(rèn)購金，企業(yè)買家則需繳納1155萬元，僅認(rèn)購金高達(dá)35億元，創(chuàng)今年新房認(rèn)購金額新高，也超出了該項(xiàng)目最初的拿地金額31.85億元。
“濱江凱旋門的搖號積分在近三年上海的新盤積分中算是排在前列的，入圍比例基本上是2.5:1。認(rèn)購條件也是非?？量痰模藵M足驗(yàn)資、認(rèn)購條件外，這個樓盤還啟動了資金穿透，防止他人代持情況的發(fā)生。這樣的入圍條件不是有錢就可以買到的。”某代理陸家嘴高端住宅的中介告訴記者。
作為上海老牌豪宅，濱江凱旋門項(xiàng)目位于上海陸家嘴南側(cè)、黃浦江東岸，與“湯臣一品”“世茂濱江”等上海知名豪宅毗鄰。此次推出三期最后4幢高層住宅，共212套房源，主力戶型為128-369平方米，均價17.28萬元/平方米，套均總價超4000萬元。
值得關(guān)注的是，濱江凱旋門由港資房企新鴻基地產(chǎn)開發(fā)，自2005年拿地至今，歷經(jīng)19年，僅是第三期認(rèn)購金額已超過當(dāng)時拿地成本?；仡?005年，新鴻基地產(chǎn)經(jīng)過15輪競價角逐，以總價31.85億元競得浦東新區(qū)濰坊新村街道245街坊23宗地塊，其成交樓面地價達(dá)到20178元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)時上海單宗地塊交易的最高總價。
“作為上海陸家嘴浦明路上沿江的最后一個新盤，濱江凱旋門的熱銷在于稀缺性，其沿江的地段也占據(jù)了極大的優(yōu)勢，2012年首次開盤的時候就喊出口號對標(biāo)湯臣一品，目前這個項(xiàng)目已經(jīng)是最后一期，熱銷也在意料之中?！鄙鲜鲋薪橄蛴浾弑硎?。
作為港資開發(fā)商，新鴻基憑借這個項(xiàng)目也是賺得“盆滿缽滿”——拿地樓面價約2萬元/平方米，銷售均價17萬元/平方米。
雖然港資開發(fā)商擅長大盤、長周期開發(fā)模式，慣以多年時間跨度坐收資產(chǎn)升值的紅利，新鴻基也不例外，但濱江凱旋門當(dāng)初的延遲入市也有其特殊的歷史原因。據(jù)公開資料可查，2005年，在拿地后，濱江凱旋門因規(guī)劃修改而延后了開工時間，后又因報(bào)價過高而未通過報(bào)批，也造成了其拿地7年后才開盤的情況。“距離拿地時間過去19年，按照住宅70年產(chǎn)權(quán)年限來說，濱江凱旋門確實(shí)已經(jīng)‘失去’了19年?！鄙鲜鲋薪楦嬖V記者。
高端改善樓盤熱銷：一個月銷量超去年一年
今年上海樓市的“小陽春”更多體現(xiàn)在高端樓盤的熱銷上。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，3月份，上海新建商品住宅成交面積環(huán)比增322.2%，其中，豪宅類產(chǎn)品交易活躍，成交量前十名榜單中，豪宅類產(chǎn)品交易活躍，有4個單價超10萬的樓盤。
值得一提的是，3月28日，位于上海新天地板塊的“中?！ろ槻晾铩表?xiàng)目開盤，推出全部512套房源去化了505套，總銷售額達(dá)196.53億元，刷新了全國開盤紀(jì)錄。而2023年全年，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海新房市場套均總價在3000萬-4000萬元的房源，一共才成交492套。
據(jù)了解，高端樓盤的熱銷首先是因?yàn)楦叨俗≌?yīng)的井噴。今年3月2日，上海第三批集中供應(yīng)新房入市，總計(jì)供應(yīng)19個項(xiàng)目、共計(jì)5216套房源，供應(yīng)面積約68萬平方米。4月1日，上海第四批集中供應(yīng)新房入市，總計(jì)供應(yīng)25個項(xiàng)目，共計(jì)5536套房源，供應(yīng)面積約73.8萬平方米。在這兩批次的集中供應(yīng)中，均價超過10萬元/平方米的項(xiàng)目各有6個，占比高達(dá)30%左右。
4月份，上海還將有4個均價16萬元/平方米以上的項(xiàng)目入市，共計(jì)650套?！氨热纾趧?chuàng)外灘壹號院、凱德茂名公館，徐匯濱江啟元等，都是熱門的高端改善盤，備案價都在16萬元/平方米以上。以徐匯濱江啟元為例，緊鄰黃浦江，直線距離最近僅約35米，南向瞰江，均價17.8萬元/平方米，只推出80套房源，這大概率又是一個‘滿分盤’，熱銷是無懸念的。”上述中介告訴記者。
“高端住宅市場走熱主要是因?yàn)樽罱路亢勒压?yīng)的關(guān)系，以前都是‘壓’著的，供需不平衡，高端改善需求沒有得到釋放?！鄙虾ｆ溂已芯吭菏紫治鰩煑钣昀偃缡钦f。
“以往上海的高端住宅一年推出的量是有限的，很少有這樣集中供應(yīng)的情況。這些高端改善住宅的推出實(shí)際上也是合理釋放改善意愿，這也將成為今年上海新房市場的主旋律。同時，高端樓盤限價的審批也有相應(yīng)的放松，逐漸恢復(fù)應(yīng)有的價格。” 上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示。
“尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整下，核心資產(chǎn)的價值正在回歸?！鄙虾Ｄ澈勒?jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人向記者表示：“在市場分化的情況下，核心一二線城市的核心資產(chǎn)更受到熱捧?！?/p>
“倒掛”現(xiàn)象仍存在：一二手房價差正在縮小
高端住宅熱銷的背后還有一層原因，就是一二手房存在價差。
無論是中?！ろ槻晾镞€是濱江凱旋門，都存在新房與二手房價格倒掛的特征。以濱江凱旋門為例，其一期、二期的二手房報(bào)價約為20萬元/平方米，大部分房源掛牌價格依然高于此次均價17萬元/平方米的開盤價。
雖然一二手房價“倒掛”現(xiàn)象依然存在，但是，這種價差正在逐漸減小。
“一二手房房價還是存在倒掛的現(xiàn)象，但是，房東的心態(tài)正在發(fā)生變化。以濱江凱旋門為例，由于新盤認(rèn)購門檻高，部分人是‘打不到新’的，所以二手房價格還是高于新房。但是二手房議價空間正在加大，基于當(dāng)下二手房價格下跌的趨勢，不少房東在交談中已經(jīng)接受和新盤開盤價同樣的價格?！贝頌I江凱旋門二期的中介告訴記者。
“一方面，二手房價格普遍下跌，另一方面新房價格有所上揚(yáng)，上海一二手房價差正在縮小?！北R文曦表示。
同時，上述豪宅經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人也向記者表示：“上海高端住宅的熱度更為明顯地表現(xiàn)在新盤上，二手房的熱度不如新盤。‘打新’的人多了，二手房的需求會分流到新盤上，反過來也會進(jìn)一步刺激二手房價格的下調(diào)，一二手房價差進(jìn)一步縮小?！?/p>
新京報(bào)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 盧茜
