日前,北京多位讀者向新京報記者反映稱,2021年9月份,其購買了大興區(qū)正商杏海苑項目住房,合同約定房屋應于2023年9月30日前交付,但實際延期交付。更讓購房人沒有想到的是,開發(fā)商北京上瑞置業(yè)有限公司(下稱“北京上瑞置業(yè)”)不僅單方面強行用物業(yè)費沖抵違約金,還要求業(yè)主須預繳14個月的物業(yè)費方能收房。而一些接受上述條件收房的業(yè)主發(fā)現(xiàn),房屋還存在衛(wèi)生間滲水、瓷磚空鼓、窗戶裝歪了等質(zhì)量問題。


目前,部分業(yè)主還在向有關(guān)部門反映情況,后續(xù)視情況再決定是否起訴開發(fā)商。


值得關(guān)注的是,開發(fā)商用物業(yè)費抵扣違約金是否合法?能否要求業(yè)主預繳14個月物業(yè)費?房屋質(zhì)量問題又能否得到解決?


“用物業(yè)費抵扣延期交付違約金”


“想要收房先預繳14個月物業(yè)費。”日前,正商杏海苑的購房人羅鎮(zhèn)(化名)向新京報記者反映,自己于2021年9月與開發(fā)商北京上瑞置業(yè)簽訂購房合同,購買了該項目一套住房,買賣雙方在購房合同中明確約定,開發(fā)商應當在2023年9月30日前向購房人交付所購買的房子。結(jié)果,開發(fā)商未能交付房子,而后通知購房人于2023年10月16日驗房,并于當月18日收房。令很多購房人沒想到的是,辦理交付事宜的工作人員要求業(yè)主須預繳14個月的物業(yè)服務(wù)費,即預繳2023年10月18日到2024年12月31日的物業(yè)服務(wù)費。


羅鎮(zhèn)等多位購房人還告訴記者,很多業(yè)主都不能接受開發(fā)商的此類要求,因為開發(fā)商已經(jīng)違約,延期交付房子18天。“按照合同約定,如果開發(fā)商逾期交付房子,應按日計算向購房人一方支付全部房價款萬分之二的違約金?!睋?jù)羅鎮(zhèn)介紹,當初在購房合同中確實有約定,購房人在入住前,應當與銀行、開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)費托收協(xié)議,按照上述費用標準,在“業(yè)主一卡通”內(nèi)預存12個月(不超過12個月)的物業(yè)服務(wù)費,但在實際預繳物業(yè)費時,業(yè)主們并未看到“業(yè)主一卡通”,而是直接向物業(yè)公司轉(zhuǎn)賬繳納物業(yè)服務(wù)費。


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購房合同截圖。受訪者供圖


“更讓人不可接受的要求又出現(xiàn)了,開發(fā)商竟然單方面要求用物業(yè)費及車位代金券抵扣延期交房違約金?!闭绦雍T讽椖口w良(化名)向記者介紹,自己購買的是建筑面積約90平方米的住房,房屋單價2.9萬元/平方米,支付總房款為261萬元,總房款的萬分之二就是522元。開發(fā)商逾期交付18天,按照合同,開發(fā)商應當向趙良支付9396元延期交房違約金。


然而,在實際交房過程中,開發(fā)商要求先將違約金統(tǒng)一用10個月物業(yè)費、車位或儲藏室購買抵用券抵消,再讓業(yè)主補齊剩余的款項。以趙良遇到的情況為例,物業(yè)服務(wù)費為3.76元/平方米/月,每月的物業(yè)服務(wù)費為338.4元,10個月就是3384元。按此計算,開發(fā)商還應當向趙良支付剩余的約6000元延期交房違約金。但開發(fā)商未用現(xiàn)金支付違約金,而是要用一張1.88萬元金額的車位或儲藏室購買抵用券抵消這剩余的6000元錢,且該抵用券在2024年1月31日之后失效。根據(jù)不同的購房面積,有不同的車位或儲藏室購買抵用券金額,比如購買79平方米房子的,物業(yè)公司給業(yè)主17748元的抵用券金額。


對此,趙良等多位購房人認為,由于業(yè)主們剛收房,對小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平尚不清楚,不能保證對前期物業(yè)公司是否滿意,后續(xù)還可能出現(xiàn)更換物業(yè)等情況,更不一定使用車位或儲藏室購買抵用券。所以,開發(fā)商用物業(yè)費和車位抵用券抵扣延期交房違約金既不合理也不合規(guī)。此外,根據(jù)《北京市物業(yè)管理條例》第二十二條規(guī)定,前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)費,由建設(shè)單位承擔。所以,物業(yè)公司收取交房當月的物業(yè)服務(wù)費是不合規(guī)的。


2023年10月18日、19日,有購房人在人民網(wǎng)“領(lǐng)導留言板”反映了上述相關(guān)情況。10月25日、26日,大興區(qū)城市管理指揮中心回應稱,大興區(qū)住建委表示,關(guān)于購房人反映的問題,實際可歸結(jié)為反映正商杏海苑項目賠償方案不合理的問題,屬于買賣雙方民事糾紛,區(qū)住建委已要求開發(fā)企業(yè)積極與業(yè)主協(xié)商,如協(xié)商不成可通過司法途徑解決。對于延遲交房問題,依據(jù)合同里相應的條款,可與開發(fā)企業(yè)協(xié)商溝通解決,協(xié)商不一致可按照合同約定通過司法途徑解決。


新京報記者通過天眼查系統(tǒng)獲悉,北京上瑞置業(yè)的主要控股股東為河南正商集團。為進一步了解上述情況,記者以購房人身份多次與該集團取得聯(lián)系。日前,河南正商集團相關(guān)工作人員回應稱,會對上述問題進行匯總上報,如果有進展再作回應。


隨后,新京報記者以業(yè)主身份與大興正商杏海苑項目前期物業(yè)服務(wù)方河南興業(yè)物聯(lián)網(wǎng)管理科技有限公司北京分公司(下稱興業(yè)物聯(lián))取得聯(lián)系,相關(guān)工作人員回應稱,在交房時,確實統(tǒng)一預收14個月零12天的物業(yè)服務(wù)費。其中,開發(fā)商延期交付違約金統(tǒng)一先用10個月的物業(yè)費抵消,剩余的違約金再以車位或儲藏室購買抵用券抵消。如果業(yè)主不同意抵扣方案,一般只能通過訴訟解決。對于收取交房當月剩余天數(shù)物業(yè)服務(wù)費問題,目前無法解決。


3月12日,新京報記者再次就此事與該小區(qū)物業(yè)負責人取得聯(lián)系,對方回復稱,目前正在穩(wěn)步推進中,暫無明顯變化。


“收房后發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題”


由于部分業(yè)主著急入住,已按照開發(fā)商的要求抵扣和預繳了物業(yè)費,然而,他們收房后發(fā)現(xiàn)房子存在多處質(zhì)量問題。為證明房屋存在質(zhì)量問題,另有業(yè)主已經(jīng)申請第三方機構(gòu)對房屋進行了查驗,根據(jù)第三方機構(gòu)出具的《房屋查驗報告》顯示,其房屋存在木地板軟塌、墻面裂紋等多項問題。


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正商杏海苑項目業(yè)主收房后發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間墻體出現(xiàn)嚴重滲漏。受訪者供圖


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第三方機構(gòu)出具的報告。圖/報告截圖


2023年10月、11月份,又有購房人在人民網(wǎng)“領(lǐng)導留言板”反映,正商杏海苑不僅要求預繳14個月物業(yè)費,而且還不保證預驗房環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)問題的解決。購房人在預驗房過程中發(fā)現(xiàn),項目未達到交付標準,僅一戶就出現(xiàn)多項問題,其中包括衛(wèi)生間漏水滲水、瓷磚空鼓、窗戶裝歪了等情況。


同年10月份,大興區(qū)城市管理指揮中心回應稱,關(guān)于驗房維修問題,大興區(qū)住建委已要求開發(fā)公司切實履行保修義務(wù),依據(jù)規(guī)范要求及時維修。11月21日,@北京12345回應稱,經(jīng)大興區(qū)住建委核實,市民反映的問題該委已要求開發(fā)企業(yè)高度重視,及時組織維修,目前正逐項維修中。


對此,日前河南正商集團相關(guān)工作人員回應稱,會對上述問題進行匯總上報。此外,興業(yè)物聯(lián)相關(guān)工作人員表示,現(xiàn)在正在組織維修,如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)需要維修的問題,可以與管家聯(lián)系。


律師:以違約金沖抵物業(yè)費屬變相違規(guī)


那么,以違約金沖抵物業(yè)費是否合規(guī)?對此,北京英琪律師事務(wù)所主任夏廣域律師認為,上述購房人所反映的預收取物業(yè)服務(wù)費及延期違約金等問題存在兩個法律關(guān)系。一是開發(fā)商和購房者基于商品房買賣合同建立的商品房買賣關(guān)系,如果開發(fā)商逾期交房,應根據(jù)商品房買賣合同等支付逾期交房違約金;二是前期物業(yè)公司與業(yè)主之間基于物業(yè)服務(wù)合同建立的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。也就是說,支付延期交付違約金與支付物業(yè)費系兩個不同的法律關(guān)系,物業(yè)公司并非商品房買賣合同的當事人,與延期交付無直接關(guān)系。根據(jù)《民法典》等相關(guān)規(guī)定,物業(yè)公司需要通知業(yè)主,然后將物業(yè)費債權(quán)轉(zhuǎn)給開發(fā)商,開發(fā)商與業(yè)主之間才可以就債權(quán)債務(wù)進行抵消。


夏廣域強調(diào),開發(fā)商單方面用違約金沖抵物業(yè)費,沒有法律依據(jù),實質(zhì)上是強迫業(yè)主同意接受此抵扣辦法。從另一方面考慮,如果業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量有異議,或?qū)ξ飿I(yè)費的繳納方式和數(shù)額存在爭議,雙方很難就抵扣數(shù)額達成一致,此種情形下,開發(fā)商直接以物業(yè)費抵扣違約金的方式也是不合理的。


實際上,相關(guān)規(guī)定禁止物業(yè)公司一次性收取一年以上的物業(yè)費,以違約金沖抵物業(yè)費同樣屬于變相違規(guī)。因此,購房人在面臨此類要求時,有權(quán)拒絕簽訂相關(guān)協(xié)議或拒絕收房,向政府部門進行舉報,并通過法律途徑追究開發(fā)商逾期交房責任。


此外,對于業(yè)主提出的房子所存在的滲水、開裂等問題,夏廣域建議,業(yè)主可以在搜集保留相關(guān)證據(jù)的同時,向政府主管部門進行反映,盡量尋求行政方面的救濟。另外,業(yè)主們還可以就此類問題提起司法訴訟解決。


新京報記者 張建

編輯 楊娟娟 校對 王心

記者郵箱:zhangjian@bjnews.com.cn