降首付比例、調(diào)整房貸利率、延長貸款年限，北京樓市政策大調(diào)整！

12月14日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局、人民銀行北京市分行、金融監(jiān)管總局北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》優(yōu)化了普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)新發(fā)放個(gè)人住房貸款最低首付款比例、延長最長貸款期限，同時(shí)，北京地區(qū)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制還通過了降低新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限的自律決議。此外，公積金貸款最低首付款比例、最長貸款期限也同步進(jìn)行了調(diào)整。

多位受訪專家認(rèn)為，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)一貫嚴(yán)管控的一線城市，北京此次調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)政策對(duì)市場(chǎng)有重要的信號(hào)意義。這些政策從支持合理住房需求的角度出發(fā)，將有力地支持北京地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，有利于更好滿足廣大居民合理住房需求，亦有利于鞏固和推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)向好。

優(yōu)化普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 有利于降低購房成本

根據(jù)《通知》顯示，本市現(xiàn)行普宅標(biāo)準(zhǔn)為2014年發(fā)布，與市場(chǎng)實(shí)際情況存在一定差距，群眾反映比較集中。此次調(diào)整結(jié)合市場(chǎng)變化，對(duì)普宅的建筑面積、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了適當(dāng)上調(diào)。

調(diào)整后，小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在144平方米（含）以下，5環(huán)內(nèi)成交價(jià)格在85000元/平方米（含）以下、5-6環(huán)成交價(jià)格在65000元/平方米（含）以下、6環(huán)外成交價(jià)格在45000元/平方米（含）以下的住房視為普宅；全市普宅占比提高至七成左右，將有更多家庭能夠享受住房轉(zhuǎn)讓時(shí)的增值稅優(yōu)惠政策。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，2023年1-11月，北京五環(huán)內(nèi)新房成交均價(jià)為91594元/平方米，五-六環(huán)成交單價(jià)為58566元/平方米，六環(huán)外成交均價(jià)為35656元/平方米，單價(jià)明顯上調(diào)將促使更多原本屬于非普宅的住房轉(zhuǎn)為普通住宅，將明顯降低購房者交易稅費(fèi)（主要是增值稅優(yōu)惠），降低購房成本。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)亦預(yù)計(jì)，此次政策調(diào)整后，北京普通住宅的數(shù)量達(dá)到了70%左右的水平，這意味著政策覆蓋面很廣，同時(shí)該政策亦能夠更好地保障購房者的權(quán)益，促進(jìn)購房者購房成本進(jìn)一步降低。尤其是和普通住宅掛鉤的增值稅、個(gè)稅繳納情況，都會(huì)據(jù)此調(diào)整，即降低稅費(fèi)成本。這對(duì)于二手房的交易成本降低和活躍也有積極的作用。

首付比例大幅下調(diào) 有利于更好滿足剛性和改善性需求 

根據(jù)《通知》要求，北京地區(qū)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原普宅35%、非普宅40%統(tǒng)一下調(diào)為30%；二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款由普宅60%、非普宅80%下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%。 

有業(yè)內(nèi)人士表示，下調(diào)最低首付款比例降低了居民購買住房的資金門檻，有利于更好滿足剛性和改善性住房需求。 

招聯(lián)金融首席研究員董希淼告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，降低首付比例可以進(jìn)一步降低百姓購房的門檻，減輕居民住房消費(fèi)的支出，這可以從一定程度上提振居民住房消費(fèi)的意愿和能力，會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，更加平穩(wěn)發(fā)展。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，調(diào)整之后房貸首付比例不再與普宅標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，且比例均明顯下調(diào)，特別是非普通住宅二套首付比例最高下降了40個(gè)百分點(diǎn)，這讓購房門檻明顯降低。同時(shí)，此次《通知》中還進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，這進(jìn)一步降低了市民購房的成本。

此外，嚴(yán)躍進(jìn)還指出，此次也落實(shí)了區(qū)域方面的差異化政策，這說明了政策的精準(zhǔn)施策。根據(jù)城六區(qū)和非城六區(qū)做了差異化政策，有助于各地根據(jù)實(shí)際情況落實(shí)購房政策。對(duì)于非城六區(qū)的購房者來說，二套房的首付比例為40%，將有助于更好促進(jìn)改善性住房需求的釋放。

降低新發(fā)放房貸利率政策下限 首套房利率最低至4.2%

根據(jù)《通知》顯示，此次調(diào)整的是新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，12月15日起新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款將執(zhí)行新的利率政策下限。 

城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加10個(gè)基點(diǎn)、不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)；非城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率、不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加55個(gè)基點(diǎn)。 

根據(jù)11月20日發(fā)布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）顯示，5年期以上LPR利率為4.2%。按此計(jì)算，調(diào)整后北京城六區(qū)首套、二套利率最低為4.3%、4.8%；非城六區(qū)首套、二套利率最低則為4.2%和4.75%。

有業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)整后，各銀行應(yīng)根據(jù)北京地區(qū)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的政策下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，按照市場(chǎng)化、法治化原則，合理確定每筆新發(fā)放房貸利率水平。

“此次下調(diào)利率下限，能夠直接降低居民房貸利息支出，減輕居民購房負(fù)擔(dān)。”董希淼表示，同時(shí)這亦有助于居民將更多的資金用于消費(fèi)，又對(duì)提振消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需也起到了一定的積極作用。

此外，在存量房貸利率政策方面，近期北京地區(qū)降低存量房貸利率政策紅利已惠及廣大購房者。 據(jù)了解，目前北京存量首套住房貸款利率調(diào)整工作已基本完成，調(diào)整后的房貸利率平均降低47個(gè)基點(diǎn)。

延長最長貸款期限至30年 減輕每月還款壓力釋放購房潛力

《通知》還提出，取消房價(jià)過快上行階段北京市對(duì)房貸年限的從嚴(yán)管控，由目前最長25年恢復(fù)至30年。 

有業(yè)內(nèi)人士指出，延長貸款期限至30年，同時(shí)疊加利率下限的下降，可以為購房者減輕每月還款壓力，釋放消費(fèi)潛力。據(jù)測(cè)算，以貸款金額100萬元、利率4.2%為例，期限從25年延長至30年，按照等額本息還款法，每月可以少還499元。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，將最長期限恢復(fù)至30年，是北京地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控政策方面的創(chuàng)新之一。 通過延長貸款年限，可以使得貸款額度更足，這釋放了將貸款用足用好的導(dǎo)向，有助于促進(jìn)購房者購房壓力的進(jìn)一步降低。 

他還指出，北京積極調(diào)整此前過熱時(shí)期的政策，并主動(dòng)與當(dāng)前北京樓市情況進(jìn)行對(duì)接，說明了政策具有較好的匹配性。

加碼銷售端政策 北京樓市活躍度有望提高

“北京出爐的相關(guān)樓市政策，主要是提振樓市銷售端消費(fèi)意愿?！鄙虾＝鹑谂c發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，除了緩解房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性壓力以外，之前的政策可能集中在房地產(chǎn)企業(yè)端，滿足其合理的流動(dòng)性需求以外呢，房地產(chǎn)市場(chǎng)也要提升終端需求是至關(guān)重要的，這需要購房者重拾支出意愿，要有效地回升，這個(gè)才能為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)轉(zhuǎn)型，創(chuàng)造更好的條件。

陳文靜亦指出，整體來看，本次北京政策優(yōu)化力度較大，涉及面較廣，從降低購房成本和購房門檻上全面發(fā)力，除了限購政策外，政策基本一步到位，有利于促進(jìn)剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利于二套改善性住房需求。政策優(yōu)化后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有望提升，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步影響價(jià)格預(yù)期。

東方金誠研究發(fā)展部高級(jí)分析師王青亦在接受貝殼財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，北京市本次發(fā)布的《通知》可視為對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神的一個(gè)具體落實(shí)，兩項(xiàng)核心政策措施具有很強(qiáng)的針對(duì)性，能夠有效激發(fā)剛性和改善性需求。 

此外，王青預(yù)計(jì)，即使2024年政策利率（MLF利率）保持穩(wěn)定，但針對(duì)房地產(chǎn)的定向降息也會(huì)持續(xù)推進(jìn)，后續(xù)居民房貸利率還有一定下調(diào)空間；若各項(xiàng)政策調(diào)整到位，2024年年中前后房地產(chǎn)市場(chǎng)有望出現(xiàn)趨勢(shì)性回暖，這將結(jié)束行業(yè)為期大約三年的下行周期。綜合考慮“三大工程”等部署，以及房住不炒的主基調(diào)會(huì)長期堅(jiān)持 ，2024年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“V型”反轉(zhuǎn)的可能性很低，特別是不會(huì)出現(xiàn)新一輪房價(jià)快速上漲現(xiàn)象。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 姜樊 潘亦純

編輯 陳莉

校對(duì) 盧茜