11月24日，長(zhǎng)沙市住建局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市居民家庭改善性住房政策的通知》，明確在該市購(gòu)買(mǎi)第二套商品住房，不受首套房網(wǎng)簽時(shí)間的限制；居民家庭名下商品住房單套面積均不足144平方米的，可購(gòu)買(mǎi)1套改善性住房（144平方米及以上）。此舉旨在因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

長(zhǎng)沙市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本次政策優(yōu)化，在支持剛性住房的基礎(chǔ)上進(jìn)一步滿(mǎn)足改善性住房需求，發(fā)揮長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)比較優(yōu)勢(shì)、城市競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和宜居宜業(yè)優(yōu)勢(shì)，助推長(zhǎng)沙全力建設(shè)全球研發(fā)中心城市，促進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)、高質(zhì)量發(fā)展。

進(jìn)一步促進(jìn)改善性需求的釋放

鏡鑒咨詢(xún)總監(jiān)張宏偉指出：“過(guò)去兩年，長(zhǎng)沙市場(chǎng)出現(xiàn)了不少商辦公寓類(lèi)、住宅類(lèi)的大平層項(xiàng)目，面積段也較大。這次的政策也是針對(duì)改善性需求的釋放，進(jìn)一步加速此類(lèi)項(xiàng)目的去化速度?！?/p>

今年9月22日，長(zhǎng)沙市對(duì)部分房地產(chǎn)限購(gòu)、限售政策進(jìn)行優(yōu)化，明確居民家庭在長(zhǎng)沙購(gòu)買(mǎi)首套房不再需要提供購(gòu)房證明，住房網(wǎng)簽備案滿(mǎn)4年可轉(zhuǎn)讓。政策出臺(tái)后，對(duì)促進(jìn)住房合理消費(fèi)、提振市場(chǎng)信心起到積極作用。

對(duì)于今天出臺(tái)的優(yōu)化政策，中指研究院長(zhǎng)沙總經(jīng)理薛玲玲分析稱(chēng)：“整體來(lái)看，本次長(zhǎng)沙市政策進(jìn)一步優(yōu)化，有利于在支持剛性住房需求基礎(chǔ)上，更好地滿(mǎn)足改善性住房需求，有利于進(jìn)一步釋放更多購(gòu)房需求，滿(mǎn)足受二手房擠壓式掛牌無(wú)法解決購(gòu)房資格的改善客群需求，緩解市場(chǎng)大幅下滑態(tài)勢(shì)，既與9月政策形成疊加效應(yīng)刺激市場(chǎng)，同時(shí)也緩解9月政策影響持續(xù)弱化，形成政策對(duì)市場(chǎng)刺激的延續(xù)性，鞏固企業(yè)對(duì)市場(chǎng)信心，更好發(fā)揮政策工具箱的優(yōu)勢(shì)。”

據(jù)了解，9月份長(zhǎng)沙正式放開(kāi)首套限購(gòu)、優(yōu)化限售政策后，對(duì)提振市場(chǎng)活躍度有較大的帶動(dòng)作用，購(gòu)房門(mén)檻降低推動(dòng)市內(nèi)五區(qū)成交量持續(xù)上漲。2023年1-10月，長(zhǎng)沙商品住宅成交593.0萬(wàn)平方米，同比上漲2.7%；成交均價(jià)14316元/平方米，同比上漲4.0%。

其中，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，9月份商品住宅成交65.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲100.8%，同比上漲34.8%；10月份商品住宅成交66.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲1.7%，同比下降7.9%。10月下旬，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回落，11月成交呈繼續(xù)下滑趨勢(shì)。

“長(zhǎng)沙以往執(zhí)行的是較為嚴(yán)格的調(diào)控政策，繼優(yōu)化限購(gòu)限售等政策后，工具箱里還有更多調(diào)控工具，此次也是以支持改善性需求為調(diào)控方向，更有針對(duì)性。”張宏偉表示。

值得一提的是，薛玲玲指出，本次文件中“本市居民家庭”未明確范圍，預(yù)期該范圍包括本市戶(hù)籍、非本市戶(hù)籍家庭，也包括單身家庭。另外，購(gòu)買(mǎi)三套及以上住房的限制局部開(kāi)放，鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)144平方米及以上改善性產(chǎn)品，但“限貸兩套”政策仍未解除。

新房市場(chǎng)上行，改善型置業(yè)動(dòng)力不足

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局顯示，10月長(zhǎng)沙新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)0.4%，二手房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.3%。

在房地產(chǎn)行業(yè)下行的周期中，長(zhǎng)沙新房依舊保持了連續(xù)上漲35個(gè)月的態(tài)勢(shì)，近三年沒(méi)下跌過(guò)，跟去年同期（2022年10月）相比，長(zhǎng)沙新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比上漲了3.7%，僅次于成都和上海，排在全國(guó)第三位。

據(jù)克而瑞研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月長(zhǎng)沙新房成交65.69萬(wàn)平方米，環(huán)比漲幅28%。同時(shí)，從長(zhǎng)沙住宅產(chǎn)品成交面積來(lái)看，近三個(gè)月以來(lái)，商品住宅產(chǎn)品面積呈趨小化，100平方米以下產(chǎn)品占比逐月上升，達(dá)到8%左右；主力面積段120-144平方米的產(chǎn)品則反之，呈逐月下降趨勢(shì)，占比為40%左右；中檔改善產(chǎn)品144-180平方米10月成交占比擴(kuò)大，220平方米以上大平層占比逐月縮小，但成交套數(shù)則有所增長(zhǎng)。

而從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，144平方米以下剛需剛改產(chǎn)品的價(jià)格走勢(shì)橫盤(pán)波動(dòng)較小，144-200平方米改善產(chǎn)品的價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，而200平方米以上產(chǎn)品高位下滑，近3個(gè)月商品住宅市場(chǎng)整體均價(jià)呈逐月下滑之勢(shì)。

同時(shí)，影響改善性需求釋放的另一個(gè)原因是長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)不同于上揚(yáng)的新房市場(chǎng)，呈現(xiàn)房?jī)r(jià)下降的態(tài)勢(shì)。盡管9月底長(zhǎng)沙出臺(tái)新政，二手房成交有所回暖，但價(jià)格持續(xù)走低。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月，長(zhǎng)沙二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.3%。由于二手房的低迷，影響了“賣(mài)一買(mǎi)一”置換的客戶(hù)，也一定程度影響改善性需求的釋放。

在長(zhǎng)沙之前，也有部分城市從面積段入手來(lái)支持改善型置業(yè)。例如，成都在9月26日發(fā)布的新政中指出，在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)144平方米以上（不含144平方米）住房，不再審核購(gòu)房資格，更好滿(mǎn)足居民改善性住房需求；9月11日，蘇州也出臺(tái)相關(guān)政策，滿(mǎn)足改善性住房需求，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)120平方米及以上商品住房不再進(jìn)行購(gòu)房資格審核，這意味著蘇州市120平方米及以上商品住房不再限購(gòu)。此外，還有廈門(mén)也取消了此前對(duì)于180平方米及以上住房的限購(gòu)政策。

新京報(bào)記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對(duì) 盧茜