繼東方雨虹搖中南苑、中海底價(jià)競(jìng)得北宮后，10月31日，豐臺(tái)郭公莊超百億“雙子地塊”順利出讓。
當(dāng)天這兩宗地塊的出讓吸引多家深耕北京市場(chǎng)的房企及聯(lián)合體參與，包括中海、華潤(rùn)置地、首開(kāi)、中建東孚、金茂、大悅城。由于地塊體量大、總價(jià)高、配建多，對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力是一次考驗(yàn)。最終，由中海、中建東孚“分食”。
10月31日，豐臺(tái)郭公莊超百億“雙子地塊”順利出讓。資料圖片
中建東孚在城六區(qū)再下一城
10月31日，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)豐臺(tái)郭公莊兩份相鄰的宗地塊競(jìng)拍，最終總成交金額達(dá)130.3億元，平均溢價(jià)率11.37%。
此次掛牌的兩宗豐臺(tái)地塊體量大，總起始價(jià)超過(guò)百億元。其中，地鐵9號(hào)線郭公莊車輛段項(xiàng)目（三期）1518-614、L08地塊（以下簡(jiǎn)稱“郭公莊614等地塊”）有中海、華潤(rùn)置地+首開(kāi)聯(lián)合體兩家報(bào)名，最終由中海以54.4億元競(jìng)得，溢價(jià)率6.67%。
而豐臺(tái)區(qū)地鐵9號(hào)線郭公莊車輛段項(xiàng)目（三期）1518-621、629、627地塊（以下簡(jiǎn)稱“郭公莊621等地塊”），則吸引了中建東孚、中海、華潤(rùn)置地、金茂、大悅城、首開(kāi)6家房企報(bào)名。在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，中海與華潤(rùn)置地相繼輪番報(bào)價(jià)，不斷推高地價(jià)達(dá)到觸頂價(jià)75.9億元。在搖號(hào)環(huán)節(jié)，共有4家房企參與。最終，中建東孚幸運(yùn)搖中。該地塊溢價(jià)率15%，住宅樓面價(jià)約6.81萬(wàn)元/平方米。
據(jù)北京鏈家研究院分析師岳微分析，此次出讓的兩宗地塊在位置上相鄰，而且都是組團(tuán)地塊，整體方正，體量較大，均有配建要求。中海拿下的地塊須配建養(yǎng)老設(shè)施37624平方米，占比30.2%；而中建東孚拿下的地塊須配建商辦52883平方米、幼兒園3935平方米，占比33.8%。因?yàn)轶w量不小的配建要求，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力、建設(shè)能力、操盤營(yíng)銷水平都有較高要求，報(bào)名參與此次出讓的均為實(shí)力雄厚的房企。
對(duì)此，北京資深地產(chǎn)評(píng)論人澤龍稱，郭公莊“雙子地塊”均為住宅搭商辦或養(yǎng)老地塊，兩宗地塊商辦或養(yǎng)老體量均超三成，肥瘦相間，沒(méi)有一副“好牙口”確實(shí)啃不下，這大大提高了土拍門檻。
中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱也認(rèn)為，由于兩宗地塊體量大、總價(jià)高，同時(shí)要求配建養(yǎng)老設(shè)施和商業(yè)設(shè)施，對(duì)資金和建設(shè)能力有一定的要求，非?？简?yàn)開(kāi)發(fā)商的綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力。因此，本次報(bào)名的都是深耕北京市場(chǎng)的央企國(guó)企。
事實(shí)上，除了配套建設(shè)之外，郭公莊614等地塊的養(yǎng)老設(shè)施還要求開(kāi)發(fā)商自持，對(duì)房企未來(lái)的運(yùn)營(yíng)也是考驗(yàn)。
值得一提的是，中海此前在郭公莊區(qū)域開(kāi)發(fā)有中海九號(hào)公館，對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)較為熟悉。在拿下郭公莊614等地塊之后，中海對(duì)于相鄰的郭公莊621等地塊也勢(shì)在必得。但是，面對(duì)配建、開(kāi)發(fā)難度提高的項(xiàng)目，一家企業(yè)吞下也恐難以消化。
最終，郭公莊621等地塊由中建東孚搖中。中建東孚雖進(jìn)京不久，但在朝陽(yáng)已有代表作中建·星光里，此次在豐臺(tái)又有所斬獲，為其扎根京城奠定了基礎(chǔ)。
從郭公莊“雙子地塊”兩位得主來(lái)看，中海地產(chǎn)和中建東孚均為“中建系”房企，實(shí)屬“兄弟”企業(yè)。
彌補(bǔ)區(qū)域改善置換需求的缺口
“兩宗地塊地理位置及現(xiàn)狀條件優(yōu)越，位于南四至五環(huán)，屬豐臺(tái)區(qū)核心發(fā)展的總部基地板塊，在當(dāng)前內(nèi)城地塊供應(yīng)緊缺的現(xiàn)狀下，具有內(nèi)環(huán)優(yōu)勢(shì)。”岳微表示，地塊距離地鐵9號(hào)線、房山線郭公莊站約500米，具有臨鐵、雙軌交會(huì)的交通優(yōu)勢(shì)；周邊2公里范圍內(nèi)可享萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、永旺夢(mèng)樂(lè)城、白盆窯公園等生活配套。
張凱也認(rèn)為，地塊綜合素質(zhì)較好，周邊配套較為齊全，再加上地塊本身要求配建的養(yǎng)老、幼兒園及商業(yè)，未來(lái)生活便捷度將再上一個(gè)臺(tái)階。而在區(qū)域購(gòu)買力上，麗澤商務(wù)區(qū)不僅聚集新興金融業(yè)總部，還包含國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)總部，目前入駐企業(yè)已超千家，高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)必帶來(lái)的是高凈值人群及強(qiáng)勁的購(gòu)買能力。
從銷售價(jià)格來(lái)看，張凱表示，地塊周邊項(xiàng)目中鐵諾德春風(fēng)和院、諾德逸府、京投發(fā)展臻御府，幾年前入市時(shí)的銷售均價(jià)約為6.8萬(wàn)元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過(guò)7.1萬(wàn)元/平方米，三個(gè)項(xiàng)目如今已全部售罄。目前，首開(kāi)華潤(rùn)城掛牌單價(jià)達(dá)到9萬(wàn)元/平方米，萬(wàn)科西華府也將近7萬(wàn)元/平方米，區(qū)域內(nèi)改善置換需求或有一部分缺口。因此，兩宗地塊銷售指導(dǎo)價(jià)為9.2萬(wàn)元/平方米在預(yù)期之內(nèi)。
岳微也認(rèn)為，地塊周邊沒(méi)有在售的新房項(xiàng)目，前期售罄產(chǎn)品以限競(jìng)房為主，近4000套房源均需執(zhí)行“70/90”面積段限制，板塊內(nèi)改善產(chǎn)品較為稀缺。此次出讓的兩宗純商品住宅地塊，有效彌補(bǔ)了板塊內(nèi)改善置換需求存在較大缺口的問(wèn)題。與此同時(shí)，地塊所在區(qū)域有較強(qiáng)價(jià)格支撐及市場(chǎng)認(rèn)可，早在2010年，中海就以59.7億元競(jìng)得鄰近的“高價(jià)地”，隨后打造的商品住宅項(xiàng)目中海九號(hào)公館也在后續(xù)取得良好去化，在當(dāng)下二手住宅市場(chǎng)中也保持較好口碑及市場(chǎng)認(rèn)可，也是支撐中海此次參拍的有力保證。
新京報(bào)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶
