近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局公布《深圳市地價測算規(guī)則（修訂征求意見稿）》（簡稱“意見稿”），面向社會公眾征集意見。值得注意的是，從深圳保障性住房相關(guān)政策來看，取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房（簡稱“保租房”）、共有產(chǎn)權(quán)住房等住房類型；與此同時，為配合推進深圳保障性住房體系調(diào)整工作，建立與公租房、保租房、共有產(chǎn)權(quán)住房相適應(yīng)的配套地價標(biāo)準(zhǔn)。

結(jié)合1月17日深圳市住房和建設(shè)局、深圳市司法局公布的《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法（征求意見稿）》《深圳市公共租賃住房管理辦法（征求意見稿）》《深圳市保障性租賃住房管理辦法（征求意見稿）》《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（征求意見稿）》（下稱“四份征求意見稿”），業(yè)內(nèi)人士指出，由此，深圳正式開啟向“三位一體”（即公租房、保租房和共有產(chǎn)權(quán)住房）住房保障體系的過渡。

為配合推進深圳市保障性住房體系調(diào)整工作，建立與公共租賃住房、保租房、共有產(chǎn)權(quán)住房相適應(yīng)的配套地價標(biāo)準(zhǔn)，推動深圳市實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的上述意見稿面向社會公眾征集意見。

意見稿提到，目前，深圳市住房和建設(shè)局正在牽頭制定深圳市保障性住房相關(guān)政策，取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保租房（細分為政府組織配租和社會主體出租兩種類型）、共有產(chǎn)權(quán)住房等住房類型，同時對保障性住房的租金、售價水平進行了調(diào)整。

據(jù)悉，此次修訂的主要內(nèi)容包括三項：建立新的保障性住房體系配套地價標(biāo)準(zhǔn)；完善產(chǎn)業(yè)用地地價標(biāo)準(zhǔn)精準(zhǔn)助力實體經(jīng)濟發(fā)展；進一步規(guī)范地價管理工作。其中，意見稿提到，根據(jù)相關(guān)政府規(guī)章，在充分考慮原公共租賃住房、安居型商品房和人才住房的地價水平的基礎(chǔ)上，對即將施行的保障性住房地價標(biāo)準(zhǔn)進行了規(guī)定，調(diào)整后的公共租賃住房地價計收規(guī)則保持不變；保租房區(qū)分政府組織配租和社會主體出租兩種類型，根據(jù)不同的租金水平規(guī)定了不同的地價標(biāo)準(zhǔn)；共有產(chǎn)權(quán)住房則根據(jù)住房建設(shè)主管部門的銷售定價情況與原《規(guī)則》中出售型公共住房的價格水平進行了規(guī)定。

值得一提的是，在今年2月召開的深圳市兩會提出，深圳將提高“十四五”規(guī)劃的任務(wù)目標(biāo)，“十四五”期間建設(shè)籌集保障性住房從原目標(biāo)54萬套（間）提高到不少于74萬套（間），其中保租房增加了20萬套（間）?！笆奈濉逼陂g，深圳住房供應(yīng)體系中，保租房供應(yīng)占比將達到55%。

景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉點評稱，過去深圳的安居房和人才房，在特定的歷史階段的確緩解了“夾心層”人才買房置業(yè)的壓力，在留住深圳發(fā)展急需的人才方面起到了重要作用，但安居房和人才房的底層邏輯仍然是土地財政，除了少部分人才群體外，對于更大群體的深圳“建設(shè)”者而言，買房置業(yè)較難實現(xiàn)；與此同時，持續(xù)高企的地價，也使得企業(yè)扎根深圳的成本越來越高，一定程度上拖累深圳的持續(xù)發(fā)展。

基于此，胡景暉指出，簡化保障房類型，擴大保障群體，形成“公租、保租、共有產(chǎn)權(quán)”三房體系，形成有租、有售的梯級保障住房消費，既有利于保障更多的人群，又有利于鼓勵年輕人奮斗實現(xiàn)住房梯級消費升級。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進分析指出，深圳的本次改革，一方面通過細分租賃住房供應(yīng)體系，精準(zhǔn)對接不同層次人群的居住需求，解決新市民、青年群體的住房困難問題；另一方面，將此前可租可售的人才住房、安居型商品房轉(zhuǎn)為封閉流轉(zhuǎn)、只能擁有部分產(chǎn)權(quán)份額的共有產(chǎn)權(quán)房，進一步強化了保障性商品房的保障屬性，推進實現(xiàn)不同層次人才住有所居。

通過梳理近年來深圳的相關(guān)政策可看出，深圳正從“舊”的“4+2+2+2”住房供應(yīng)和保障體系，向“新”的“三位一體”住房保障體系過渡。

2016年，深圳首次提出構(gòu)建人才住房和保障性住房雙軌并行的多層次、廣覆蓋的住房保障體系，并開始著手調(diào)整優(yōu)化住房制度總體設(shè)計。2017年，在堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位下，深圳開啟了第二次住房制度改革。

2018年8月，深圳正式出臺《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，提出建立“4+2+2+2”住房供應(yīng)和保障體系，即商品房占比40%左右，人才住房、安居型商品房、公共租賃住房各占20%左右的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的新型住房保障體系。58安居客研究院分析指出，由此，深圳由之前商品房供應(yīng)為主的住房體系，開始轉(zhuǎn)向以具有保障性的公共住房（含人才住房、安居型商品房和公共租賃住房）為主導(dǎo)的供應(yīng)體系。

值得一提的是，2021年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，確立了今后我國要構(gòu)建公租房、保租房和共有產(chǎn)權(quán)住房“三位一體”的住房保障體系，主要由租賃類住房來解決保障性居住問題。

在此背景下，深圳住房保障體系逐步向中央政策靠攏。今年1月17日，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市司法局針對保障性住房規(guī)劃建設(shè)，公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法聯(lián)合發(fā)布四份征求意見稿。據(jù)此，深圳保障性住房體系將從此前的以公共租賃住房、安居型商品房、人才住房為主，調(diào)整為以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主，并明確共有產(chǎn)權(quán)住房實行封閉流轉(zhuǎn)制度，“施行之日起，不再安排建設(shè)安居型商品房。”與此同時，四份征求意見稿分別對保障性住房的建設(shè)籌集主體和渠道、用地保障、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象、申請條件、供應(yīng)分配方式、租售價格標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督管理等進行了規(guī)范。

58安居客研究院分析指出，深圳保障性住房體系正式向“三位一體”的住房保障體系過渡。在“房住不炒，租購并舉”的新時代方針政策下，通過多層次、廣覆蓋的各類型住房供應(yīng)，滿足不同收入水平居民的居住需求，對各城市關(guān)于保障性住房籌建具有一定借鑒意義。

值得一提的是，1月17日深圳推出的四份征求意見稿，目前尚沒有正式實施。業(yè)內(nèi)人士指出，即便是新政實施后，之前按照已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的安居型商品房，將繼續(xù)按照“228號令”及其相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，即已經(jīng)簽訂安居房或可售出人才房出讓合同的，還是按照原來的規(guī)定，即100%產(chǎn)權(quán)和滿10年可申請上市交易。這意味著，還有存量的安居房、人才房可買。

實際上，從市場反饋來看，打了六折的人才房銷售并不理想。2023年深圳市第一批人才房選房工作正在進行，從推售進度來看，位于南山區(qū)的深鐵熙府、安居同樂馨苑，以及寶安區(qū)的華發(fā)新城華苑三個項目進度最快，已經(jīng)開始選房。不過，從深圳市住建局公布的選房結(jié)果來看，去化和銷售情況并不理想，許多人才房的申購者被叫到號，但并沒有到達現(xiàn)場，棄選率很高。

新京報記者注意到，不同于深圳的安居房需要輪候、商品房需要積分，深圳人才房通過公證搖號方式按順序選房，讓每個符合申請條件的購房者均擁有平等選房的機會，這意味著人才房的配售門檻較低。除此之外，人才房還具有價格優(yōu)勢，僅為同片區(qū)新房項目售價的60%左右。不過，其在市場的自由度不及商品房，10年以后才能上市交易。政策規(guī)定，人才房購房人的不動產(chǎn)權(quán)證書登記為安居型商品房，簽訂買賣合同滿10年的，可按照屆時安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)的相關(guān)政策規(guī)定，申請取得住房完全產(chǎn)權(quán)。

對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，人才房盡管價格低、門檻也較低，但最大的問題就在于10年以后才能上市交易，而且還要與政府分享增值收益。對于很多購房人來說，這是其產(chǎn)權(quán)上最大的問題所在，因為當(dāng)下的預(yù)期與過去不可同日而語，未來10年房價如何走、資產(chǎn)價值能否保住，都很難判斷；此外，現(xiàn)在深圳房源供應(yīng)量較大，包括新建商品房、二手房、人才房、安居房等均在放量供應(yīng)，而且新房限價、二手房價格也有所回落，因此，人才房的價格優(yōu)勢就開始褪去。

實際上，以新房市場為例，3月份深圳新房供應(yīng)量近9000套，出現(xiàn)一個小高峰。據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計，3月深圳新房市場新增住宅預(yù)售8980套，面積80.9萬平方米，環(huán)比上漲超130%。3月底新房住宅庫存388.5萬平方米，去化周期14.9個月，是一季度最高水平。

國家高端智庫研究員宋丁亦表示，人才房銷售情況并不理想，除疫情因素影響下，很多人收入降低、購買力相對偏弱這一原因之外，也與人才房本身有關(guān)。目前一些人才房項目，在地點、周邊配套及戶型設(shè)計等方面，可能不盡如人意，加上人才房10內(nèi)年不能銷售，很多人綜合評估下來，覺得努力一下，購買小面積的商品房更為合適；加上這兩年供應(yīng)量較大，形成一個短期階段性供過于求的局面。