在發(fā)布2022年年報的第二天（3月31日），萬科董事會主席郁亮攜萬科一眾高管出席了業(yè)績發(fā)布會，針對媒體提出的涉及開發(fā)業(yè)務(wù)、經(jīng)營業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)市場、REITs等各種問題給予解答。
據(jù)年報顯示，2022年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入5038.4億元，同比增長11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比上升0.4%。在2022年房地產(chǎn)市場深度調(diào)整、商品房銷售大幅下滑、行業(yè)面臨前所未有的沖擊時，萬科部分?jǐn)?shù)據(jù)保持正向增長，實屬難得。
更重要的是，在經(jīng)過多年沉淀后，萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)終于走過“交學(xué)費”階段。郁亮在業(yè)績發(fā)布會上表示，今年，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入還會有兩位數(shù)的增長，利潤開始有正向的貢獻。
3月31日，萬科舉辦2022年度業(yè)績發(fā)布會，郁亮等高管出席。企業(yè)供圖
值得關(guān)注的是，近兩年，政策鼓勵REITs在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展，為萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)打開了更多的想象空間。
穩(wěn)定毛利率水平，存量資產(chǎn)提效與增收
2022年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了遠(yuǎn)超預(yù)期的深度調(diào)整，給企業(yè)的經(jīng)營帶來巨大的壓力和挑戰(zhàn)。
在此背景下，萬科業(yè)績保持穩(wěn)健。據(jù)年報顯示，2022年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入5038.4億元，同比增長11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比增長0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%。
對盈利水平的提升，萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海表示，穩(wěn)定毛利率水平，現(xiàn)在做的工作是存量資產(chǎn)的提效與增收。在建在售的存量方面，有兩個抓手，量價管理與費效比的提升。土地階段的存量，主要是看產(chǎn)品定位與投入產(chǎn)出關(guān)系，通過挖掘不同產(chǎn)品價值點實現(xiàn)產(chǎn)品溢價和投入產(chǎn)出比對毛利率水平的貢獻。
在財務(wù)健康狀況以及抗風(fēng)險能力方面，截至2022年底，萬科繼續(xù)保持“綠檔”，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正，凈負(fù)債率僅為43.7%，處于行業(yè)的低位；持有貨幣資金1372.1億元，對于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.1倍。萬科的負(fù)債結(jié)構(gòu)也進一步優(yōu)化，融資成本保持低位，期末長期負(fù)債占比提高至79.5%，新增融資的平均成本為3.88%，存量融資的綜合融資成本為4.06%。
值得關(guān)注的是，去年，“三支箭”連發(fā)之后，以六大銀行為主的十幾家金融機構(gòu)與萬科簽署了8000多億元的授信額度。
對于房地產(chǎn)融資環(huán)境的變化以及萬科接下來的融資安排，萬科總裁祝九勝表示，對整個行業(yè)來說，融資環(huán)境得到了比較大的改善。整個過程是一個信用修復(fù)的過程，信用修復(fù)與信用恢復(fù)是兩個概念，目前出現(xiàn)一些分化，業(yè)務(wù)做得好、信用比較好的房企得到的融資會更多一些，相反業(yè)務(wù)有些不足或者說信用維持得不太好的房企，修復(fù)和恢復(fù)就沒那么好。
“這一輪把房地產(chǎn)行業(yè)看成支柱行業(yè)，無論是信用的授予方還是融資的接受方，受授雙方都要接受以前的經(jīng)驗教訓(xùn)，要堅持做善的融資，拿到錢是去創(chuàng)造價值，要符合社會環(huán)境和倫理道德的底線，不產(chǎn)生過高的貨幣乘數(shù)等。”祝九勝說，總而言之，融資總量無論是增加還是減少，都服從于業(yè)務(wù)需要。過去一年中，在有息負(fù)債新增方面，公司在經(jīng)營和服務(wù)類業(yè)務(wù)方面的投入更多，這一塊對應(yīng)的資產(chǎn)和項目也多了起來。對于開發(fā)業(yè)務(wù)，杠桿表面上高一點或低一點，不是問題，實質(zhì)是業(yè)務(wù)本身要做好。
堅持投資量入為出，正在研究差異化的投資策略
目前，萬科是開發(fā)業(yè)務(wù)與經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)并重的發(fā)展戰(zhàn)略。
在開發(fā)業(yè)務(wù)方面，2022年，萬科實現(xiàn)合同銷售面積2630萬平方米，合同銷售金額4169.7億元；結(jié)算面積3401.4萬平方米，同比增長9.1%，結(jié)算收入4444.0億元，同比增長10.5%。
與此同時，萬科在土地新增投資的精準(zhǔn)度和投后管理方面進一步優(yōu)化。2022年，萬科投資聚焦地塊素質(zhì)良好、市場前景明朗、操盤團隊能力強、財務(wù)指標(biāo)優(yōu)秀的項目，累計獲取新項目36個，總規(guī)劃計容建筑面積690.2萬平方米，權(quán)益計容規(guī)劃建筑面積403.7萬平方米。
對于投資拿地，張海表示，安全和發(fā)展一直是萬科在開發(fā)經(jīng)營實踐中需要把握和權(quán)衡的關(guān)鍵問題，從過去一年來看，基于行業(yè)深度的調(diào)整和變化，公司的天平傾向于守住安全底線，對投資比之前設(shè)定了更加嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)了解，去年萬科獲取的36個項目，預(yù)計能夠貢獻1750億元的產(chǎn)能，目前有22個項目開盤，已經(jīng)累計貢獻的銷售額是380億元，毛利率水平在20%左右，IRR（內(nèi)部收益率）在35%左右，都有了很大的提升。
對于未來的投資拿地策略，張海表示，當(dāng)前，市場分化和復(fù)蘇回暖并存，且在不同的市場，復(fù)蘇回暖程度不一樣，這需要公司對投前的論證和研究更加充分，以前關(guān)注更多城市宏觀指標(biāo)，現(xiàn)在更加看重市場板塊的典型特征，投資的精準(zhǔn)度、安全性能夠進一步提高，夯實投資的安全邊界。
“我們也注意到，今年以來，房企的投資更加聚焦在一些核心城市、核心區(qū)域。由于出讓條件的原因，我們獲取地塊的幾率并不是很大，最近也在研究差異化的投資策略。”張海表示，整體來看，公司會根據(jù)市場和政策的變化，堅持量入為出，把握投資節(jié)奏，投資要為業(yè)績的連續(xù)和穩(wěn)定起到支撐作用。
經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)走過“交學(xué)費”階段，利潤將形成正向貢獻
如果說前幾年萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)一直處于“交學(xué)費”階段，那么今年之后，對于集團將會形成一個正向的反饋。
2022年，在鞏固開發(fā)業(yè)務(wù)的同時，萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持了雙位數(shù)增長，全口徑收入達512.6億元，同比增長23.1%，多項業(yè)務(wù)鞏固了業(yè)內(nèi)領(lǐng)先優(yōu)勢。
對于經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)，郁亮表示，今年，萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入還會有兩位數(shù)的增長，利潤開始有正向的貢獻。
在郁亮看來，萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)有先發(fā)優(yōu)勢，方向選擇是對的，起步比較早，以前吃掉了很多利潤，“學(xué)費”終于付完了，不再成為負(fù)擔(dān)。此外，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)布局全，在所選賽道都處于領(lǐng)先位置，這帶來了較好的協(xié)同效應(yīng)。
“經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)賺的是小錢、長錢和辛苦錢，在短期內(nèi)，對整體盈利表象要有重大改變，還有難度。”郁亮說，與開發(fā)業(yè)務(wù)不同，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)是“滾雪球”業(yè)務(wù)，做存量生意，靠的是復(fù)合增長力量，是永續(xù)生意，給一定的時間，一定會對收入、利潤有重大影響。在外部條件具備的情況下，萬科會做好準(zhǔn)備，也會保持耐心。
值得一提的是，2022年，萬物云實現(xiàn)分拆上市，營收首次突破300億元，同比增長26.1%。萬物云的社區(qū)空間居住服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)均實現(xiàn)超20%增長，同時蝶城戰(zhàn)略初見成效，蝶城數(shù)量增至584個，完成38個試點蝶城的供應(yīng)鏈改造，對應(yīng)基礎(chǔ)住宅物業(yè)服務(wù)成本降低超3000萬元，預(yù)計可提升試點項目的全年毛利率超4個百分點。
對于蝶城戰(zhàn)略，萬科聯(lián)席總裁、物業(yè)事業(yè)集團首席合伙人朱保全表示，通過科技投入，通過更高密度的在3公里半徑內(nèi)的項目集中度，然后通過改變流程，這樣才能真正在基礎(chǔ)物業(yè)保持客戶關(guān)系、保持現(xiàn)金流、保持增收增利的同時，能夠真正像科技企業(yè)一樣，產(chǎn)生邊際成本的下降。從蝶城的效果來看，去年只是改了38個蝶城、1.6億元的基礎(chǔ)設(shè)施投資，帶來了差不多4個點的毛利改善。
“2023年，對于萬物云來說，效益改善的速度將大于規(guī)模改善的速度。”朱保全如是說。
REITs政策利好，萬科公寓、物流、商業(yè)在積極嘗試
值得關(guān)注的是，去年以來，公募REITs在房地產(chǎn)領(lǐng)域取得突破性進展。在保租房領(lǐng)域，已有4只保租房REITs成功上市。
在此背景下，不少長租公寓納入保租房體系?！凹{?！保{入保障房）的吸引力之一在于可以申報公募REITs,幫助其實現(xiàn)“投融管退”的閉環(huán)。
除了保租房外，商業(yè)不動產(chǎn)首次被納入REITs試點。3月24日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》提出，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
對于萬科在REITs方面的安排與進展，萬科執(zhí)行副總裁兼首席運營官劉肖表示，萬科物流是較早嘗試REITs的，已經(jīng)在浙江、廣州選擇了幾處資產(chǎn)，在25萬平方米左右，目前在進入下一步的審批階段，今年應(yīng)該能成功發(fā)行。
公寓是REITs鼓勵的方向，萬科也在積極布局，前提是“納保”。劉肖透露，萬科在北京、天津、深圳等地的60多個項目，納保了6萬間房源，這些資產(chǎn)在做積極的評估、準(zhǔn)備，已經(jīng)選了一些資產(chǎn)進入更深的流程，結(jié)合政策需要，監(jiān)管要求，在有序啟動REITs發(fā)行工作。
值得關(guān)注的是，商業(yè)不動產(chǎn)首次被納入REITs試點，這也給商業(yè)地產(chǎn)帶來更多的想象空間。劉肖說：“過去七天，我們也在積極工作，研究券商的選擇，也會密切關(guān)注政策情況?！?/div>
在劉肖看來，REITs堅定了萬科開發(fā)與經(jīng)營服務(wù)并重的選擇，鼓舞了信心。雖然政策本身、萬科的實踐探索，也都在摸索階段，但是也更加堅定打造優(yōu)良資產(chǎn)，做大蓄水。一系列政策利好，成為不動產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)這個行業(yè)的動力，也成為萬科向開發(fā)與經(jīng)營服務(wù)并重轉(zhuǎn)型的動力。
新京報記者 段文平
編輯 武新 校對 柳寶慶
