3月21日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（簡稱“招商蛇口”）舉行2022年度業(yè)績發(fā)布會暨投資者交流會。招商蛇口管理層提及土儲換倉、銷售目標重回正增長等，并且認為最艱難的時刻已經(jīng)過去。

其中，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示，房地產(chǎn)在政策上應該會穩(wěn)定，公司去年的去化率延續(xù)到今年，加上有相當多的紅盤上市，有信心能夠達成今年3300億元的銷售目標。

3月21日，招商蛇口舉行2022年度業(yè)績發(fā)布會。企業(yè)業(yè)績發(fā)布會截圖

銷售目標重回正增長

據(jù)財報顯示，2022年，招商蛇口累計實現(xiàn)銷售金額2926.02億元，雖然較2021年的3268.34億元有所下降，但銷售規(guī)模在行業(yè)中排名提升1位。

值得關注的是，2022年，招商蛇口采取換倉策略，表現(xiàn)為項目儲備有序換倉至高能級城市。招商蛇口全年累計獲取56宗地塊，地價超700億元，其中包括上海10宗地塊、深圳5宗地塊、合肥5宗優(yōu)質(zhì)土地。在56個新增項目中，有22個項目實現(xiàn)當年拿地、當年開盤，首次開盤當天平均去化率為77%，為報告期貢獻銷售金額約300億元。

由于換倉高能級城市，2022年，招商蛇口在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市場占有率超10%，在全國12個城市銷售金額進入TOP5，上海單城銷售金額突破740億元。

2023年，招商蛇口提出3300億元銷售目標，這也意味著，銷售目標重回正增長。對此，蔣鐵峰表示，在充分考慮開發(fā)節(jié)奏及去化率之后，公司確定3300億元的銷售目標，希望比去年有10%以上的增長。

對于2023年銷售目標達成情況，蔣鐵峰表示：“去年拿了很多土地，比如上海、合肥、蘇州，這些土地今年會陸續(xù)上市，有相當多的是紅盤項目，基本上開盤可以秒光，因為存在著一定的價格倒掛。而且這不包括今年預計還會新增的土地。其實，今年杭州、上海核心城市要開始土拍，我們應該還會獲取一些土地。除此之外，公司手上有預計可售貨值近6000億元，如果按去年55%的去化率計算，就可能達成3300億元的銷售，我相信是有機會達成的?！?/div>

在招商蛇口管理層看來，房地產(chǎn)最艱難的時刻已經(jīng)過去。蔣鐵峰也表示，今年行業(yè)重塑之后，綜合發(fā)展的企業(yè)又迎來了新的機遇。招商蛇口在未來三年提出了新的目標，要躋身前五強。五強并不僅僅是一個規(guī)模指標，更多是利潤、質(zhì)量、效益、經(jīng)營等多維度的體現(xiàn)。

弱二線城市、強三線城市的房地產(chǎn)市場分化情況一直是市場關注的焦點。對此，蔣鐵峰坦言：“今年，弱二線城市和三線城市的項目主要是去年的續(xù)銷項目，銷售流速提升了50%多。雖然量起來了，但是還不足以支撐價格上漲。我們不會進一步促銷，維持現(xiàn)在的流速，最終還是以市場的需求和去化速度來制定策略?！?/div>

2022年土儲換倉為利潤打下了基礎

在盈利方面，招商蛇口董事長許永軍表示，除了利潤下滑之外，當然利潤好于行業(yè)的平均水平，其他都可以用“穩(wěn)”字來評價。在許永軍看來，目前，整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯方法發(fā)生變化，但是市場需求仍很大，招商蛇口仍有向上的空間和良好的基礎。

據(jù)財報顯示，2022年，招商蛇口實現(xiàn)總營業(yè)收入1830.03億元，同比增長13.92%；歸母凈利潤 42.64億元，同比下降58.89%。

對于招商蛇口凈利潤下滑的原因，招商蛇口財務總監(jiān)黃均隆歸結四點：一是受到市場下行的影響，房地產(chǎn)全行業(yè)的毛利率下降；二是2022年招商蛇口為夯實資產(chǎn)質(zhì)量，計提減值準備比2021年多；三是去年租金減免共計8.4億元；四是投資收益減少，2021年，以萬融大廈、萬海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園REIT上市，產(chǎn)生稅后收益14.58億元。

黃均隆表示，從前面幾個月的銷售趨勢來看，市場是在回暖的，另外招商蛇口2022年拿的地塊為2023年及以后年度的利潤打下了基礎，所以對未來利潤的增長充滿信心。

據(jù)黃均隆介紹，2022年，招商蛇口積極抓銷售回籠金、土儲換倉，其中，投資端更聚焦城市深耕，操盤端通過狠抓銷售，回籠資金之后進行重新?lián)Q倉。去年拿地項目首開毛利率為23.2%。

對于開發(fā)業(yè)務的利潤率的走勢，蔣鐵峰也提到，2021年之前拿地出現(xiàn)了大面積的虧損，但是在2021年下半年至今年拿地，則整體表現(xiàn)不錯，招商蛇口的毛利率都在23%以上。今年，南京、杭州土拍很多是搖號，預計利潤會將比去年有所收窄。

“紓困項目投資回報要優(yōu)于公開市場拿地”

對于招商蛇口2023年的拿地策略，蔣鐵峰表示，今年公司聚焦在有市場需求的地方，也就是產(chǎn)業(yè)基礎、人口流入、發(fā)展空間比較大的城市。

同時，蔣鐵峰指出，投資方向是尋找“五好”項目，即城市好、政策面好、項目好、團隊好、區(qū)域好。如果有一些能級比較低、比較弱的城市公司也會看，也不一定不投，前提為是否存在好的利潤回報。

值得一提的是， 2022年，招商蛇口先后與佳兆業(yè)、富力集團等簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，探討合作的可能性，助力房企紓困。

對此，蔣鐵峰表示：“在2021年下半年房企出險之后，招商蛇口手頭還有很多的現(xiàn)金，堅持兩個原則，一是體現(xiàn)央企的擔當和社會責任；二是商業(yè)可行，這也要對廣大股東和投資者負責。對于這些紓困項目或者舊改項目，投資回報要優(yōu)于同期在公開市場拿到的土地，公開市場拍的地很快就可以周轉(zhuǎn)，如果一些舊改項目的利潤率還不如公開市場的項目，還不如到公開市場去拿?！?/div>

在與其他房企合作的過程中，舊改項目成為招商蛇口土儲來源。截至2022年末，按既有規(guī)劃計算，招商蛇口累計獲取排他資格的城市更新項目共25個，規(guī)劃計容建筑面積約1200萬平方米。貨值超過4000億元。

對此，蔣鐵峰表示，去年，公司在市場上與很多企業(yè)合作的項目也取得了進展，已經(jīng)“落袋”幾百萬平方米項目，尤其是在深圳的項目已經(jīng)進入了公示階段，可能今年底或明年就能上市。也有貨值百萬平方米級的住宅項目，將有數(shù)百億元的貨值會持續(xù)釋放出來。

蔣鐵峰進一步解釋稱，有些項目情況比較復雜，分批推進，成熟一個推進一個，整體原則還是秉持著商業(yè)可行。今年公開市場拍地可能比去年更難一點，因此今年會繼續(xù)加大舊改，重點是在粵港澳大灣區(qū)，尤其是深圳、廣州、佛山等城市，其舊改政策比較友好，同時也在積極拓展上海等其他城市的舊改項目。

新京報記者 袁秀麗
編輯 武新 校對 柳寶慶

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