龍湖集團(tuán)新老管理層，已在近日完成交接棒。
10月28日，龍湖集團(tuán)披露公告，宣布了高級(jí)管理層的一系列人事變動(dòng)。公告顯示，吳亞軍因個(gè)人年齡及身體原因而呈請(qǐng)辭任公司執(zhí)行董事、董事會(huì)主席等職位。邵明曉也由公司執(zhí)行董事調(diào)任為非執(zhí)行董事并辭任投資委員會(huì)委員。
龍湖集團(tuán)昔日一二把手雙雙退居幕后，陳序平接任董事會(huì)主席，人力資源總經(jīng)理沈鷹獲委任為公司執(zhí)行董事，夏云鵬獲委任為公司非執(zhí)行董事。
公告發(fā)布后的第一個(gè)交易日，10月31日，龍湖集團(tuán)早間開盤股價(jià)大跌，最大跌幅跌破44%。截至午間11:20，龍湖集團(tuán)股價(jià)報(bào)9.87港元，跌幅24.77%。
公開資料顯示，吳亞軍、邵明曉均為60后，陳序平出生于1982年，龍湖新老管理層的交接棒，不僅是地產(chǎn)行業(yè)掌舵人出現(xiàn)代際交替的一個(gè)縮影，也標(biāo)志著行業(yè)內(nèi)再度誕生了一個(gè)值得被觀察的職業(yè)化管理樣本。
銷售額下滑、新增長(zhǎng)點(diǎn)待開發(fā)、利潤(rùn)空間不斷被削弱，地產(chǎn)走出高增長(zhǎng)時(shí)代后，“新掌舵人”陳序平的前路并不平坦。
圖/IC photo。
掌舵龍湖三十年，“地產(chǎn)鐵娘子”吳亞軍交棒
地產(chǎn)鐵娘子吳亞軍，將隱入幕后。
公告中，龍湖集團(tuán)表示，辭任上述職務(wù)后，吳亞軍僅將以集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展顧問角色，在戰(zhàn)略發(fā)展及卓越運(yùn)營(yíng)方面為集團(tuán)提供指導(dǎo)意見。
自1993年創(chuàng)立龍湖集團(tuán)起，吳亞軍長(zhǎng)期為公司掌舵人。過去近三十年，她帶領(lǐng)龍湖由重慶走向全國(guó)，進(jìn)入民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的第一梯隊(duì)。作為行業(yè)內(nèi)少有的女性企業(yè)家，她奠定了龍湖集團(tuán)的產(chǎn)品氣質(zhì)和發(fā)展風(fēng)格。在她的掌舵下，龍湖的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格較為鮮明。
在上行周期內(nèi)，行業(yè)內(nèi)不乏激進(jìn)拿地、大舉融資，以圖規(guī)模迅速擴(kuò)張的公司，但龍湖并不急于發(fā)展規(guī)模。自2006年開始進(jìn)行全國(guó)化布局，直至2017年以1560.8億元的合同銷售額邁入千億銷售陣營(yíng)，龍湖用了超過十年時(shí)間，這在行業(yè)中并不算快，部分規(guī)模擴(kuò)張較快的公司，從全國(guó)化至達(dá)成千億銷售額只用了三到五年。
在地產(chǎn)市場(chǎng)情況不佳的情況下，龍湖集團(tuán)仍保住了千億規(guī)模。公告顯示，2022年前9月，龍湖集團(tuán)的銷售額已破千億。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前9月，銷售額超千億元的房企僅有15家，較去年同期減少了12家。同時(shí)，在行業(yè)中龍湖的杠桿率始終不高。截至2022年上半年末，龍湖集團(tuán)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68%，凈負(fù)債率為55%，現(xiàn)金短債比達(dá)4.07倍，其已經(jīng)連續(xù)6年達(dá)到“三道紅線”指標(biāo)要求。
據(jù)貝殼財(cái)經(jīng)記者了解，在2020年“三道紅線”政策發(fā)布不久時(shí)，吳亞軍曾在內(nèi)部工作圈表示，“因過去對(duì)自己夠狠，才獲得了今天的戰(zhàn)略回旋空間和戰(zhàn)略主動(dòng)性?！?/p>
在吳亞軍的帶領(lǐng)下，龍湖保持了一貫的風(fēng)格，與拿地王、大體量收并購(gòu)保持了距離，抵擋住快速規(guī)模擴(kuò)張的誘惑，也一定程度上規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)。
吳亞軍曾舉出兩個(gè)例子，2009年，龍湖試圖布局長(zhǎng)三角地區(qū)，但其并未將眼光落在高競(jìng)爭(zhēng)的市區(qū)地塊，而是購(gòu)買郊區(qū)地塊，打造低密度住宅撕開了市場(chǎng)；2011年底，龍湖有機(jī)會(huì)低價(jià)收購(gòu)綠城的股權(quán)，但龍湖盤點(diǎn)了自身的資源，沒有選擇收購(gòu)。
在《堅(jiān)定戰(zhàn)略，假以時(shí)日》中吳亞軍重申龍湖的規(guī)矩：借錢但不借“貴”的錢。也是由于她長(zhǎng)期的堅(jiān)持，作為民營(yíng)企業(yè)，龍湖能夠拿到行業(yè)最低的融資成本。財(cái)報(bào)顯示，2022年上半年，龍湖集團(tuán)的平均融資成本為3.99%，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，同期房企整體融資成本為6.39%。
內(nèi)部評(píng)價(jià)高，80后“仕官生”陳序平挑大梁
吳亞軍將退居二線，接任者也是她一手選拔出的人才——陳序平。
根據(jù)官方公布的履歷顯示，陳序平現(xiàn)年40歲。2008年，他自清華大學(xué)土木工程專業(yè)取得碩士學(xué)位后，以“仕官生”身份加入龍湖集團(tuán)。此后，他曾歷任工程經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、投資發(fā)展部負(fù)責(zé)人等。2016年底，他作為成都公司總經(jīng)理，帶領(lǐng)成都龍湖將銷售額從2016年的53億元一路做到2020年的180.23億元。
2021年起，陳序平開始被龍湖集團(tuán)委以重任，進(jìn)入集團(tuán)核心管理層。7月，他被任命為龍湖集團(tuán)COO和地產(chǎn)航道總經(jīng)理，一個(gè)月后，獲任為公司執(zhí)行董事及投資委員會(huì)委員。也是在這一年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，他首次作為集團(tuán)高級(jí)管理層公開亮相。
據(jù)接近龍湖的人士透露，龍湖昔日的管理層，對(duì)陳序平評(píng)價(jià)很高，在吳亞軍看來，“陳序平有很強(qiáng)的方向感，對(duì)龍湖文化認(rèn)同，企業(yè)家精神、生意邏輯、組織能力、駕馭大系統(tǒng)的能力，都很突出?！鄙勖鲿砸嘣跇I(yè)績(jī)會(huì)上表示過，陳序平知識(shí)結(jié)構(gòu)全面，非常勤奮，而且領(lǐng)導(dǎo)力很強(qiáng)。
高度評(píng)價(jià)下，2022年，陳序平的接班過程很順利，3月其從邵明曉手中接任CEO，10月再度從吳亞軍手中接棒，成為龍湖掌舵人。
新京報(bào)記者了解到，在龍湖集團(tuán)的內(nèi)部人士看來，陳序平是龍湖集團(tuán)一手培養(yǎng)出的內(nèi)生人才，其對(duì)龍湖集團(tuán)的公司戰(zhàn)略和文化高度認(rèn)同、貫徹充分，此次陳序平的成功接棒，是集團(tuán)長(zhǎng)期踐行公司化治理及仕官生培養(yǎng)體系發(fā)展至今的成果。
據(jù)貝殼財(cái)經(jīng)記者了解，至今仕官生（包括仕官生2.0）招聘項(xiàng)目，已經(jīng)為龍湖集團(tuán)培養(yǎng)出近200名中層管理者，在高管團(tuán)隊(duì)中，仕官生的占比也達(dá)20%。此次接棒的陳序平，就來自于龍湖集團(tuán)2008級(jí)“仕官生”。
可研智庫(kù)創(chuàng)始人兼總經(jīng)理賈春暉亦對(duì)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，雖然吳亞軍退居幕后，但她對(duì)龍湖的影響力絕不會(huì)減退，反而更深遠(yuǎn)。陳序平代表了龍湖集團(tuán)內(nèi)部以仕官生為首的新生力量，他的接棒再次印證了龍湖對(duì)年輕化人才的重視。在當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)面臨的市場(chǎng)形勢(shì)之下，啟用年輕人，能夠幫助龍湖集團(tuán)汰換陳舊化的發(fā)展思維，從戰(zhàn)略意識(shí)、經(jīng)營(yíng)意識(shí)、人才選育意識(shí)到組織布局意識(shí)等多角度進(jìn)行全面煥新，使龍湖集團(tuán)升級(jí)為新龍湖，并為其締造新的明天。
據(jù)接近龍湖的內(nèi)部人士透露，發(fā)布公告的當(dāng)天傍晚，吳亞軍進(jìn)行了一次告別講話。講話中她提到，交接工作實(shí)際上經(jīng)歷了三年的安排，對(duì)于高管團(tuán)隊(duì)也不算突兀，大家也有心理準(zhǔn)備。她亦表示，這次交接棒對(duì)于龍湖，不是一位創(chuàng)始人的離開，也不是一個(gè)損失，更不是一件糟糕的事情，而是一段光明又美好的開始。
行業(yè)轉(zhuǎn)身，新掌舵人面臨三大挑戰(zhàn)
隨著一批地產(chǎn)企業(yè)家的退場(chǎng)，一個(gè)時(shí)代確實(shí)久遠(yuǎn)地離開了。陳序平的前路并不平坦。
面對(duì)不確定的市場(chǎng)形勢(shì)，曾經(jīng)流行大談銷售目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)，很多在2022年已不再設(shè)置具體目標(biāo)。2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，彼時(shí)擔(dān)任CEO的陳序平也曾經(jīng)表示，龍湖對(duì)全年銷售目標(biāo)不做預(yù)設(shè)，不會(huì)為了銷售規(guī)模任務(wù)去做一些被動(dòng)動(dòng)作。
公告顯示，今年1-9月，龍湖集團(tuán)銷售額并未延續(xù)同比增長(zhǎng)的趨勢(shì)，期內(nèi)公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)總合同銷售額1455.6億元，同比下降27.92%。這也是行業(yè)共同的挑戰(zhàn)，易居研究院發(fā)布的《中國(guó)房企TOP30月報(bào)》顯示，2022年1-9月，TOP30房企累計(jì)銷售額同比下降38.4%。
而其早期布局的商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房及物業(yè)管理等航道，目前能夠貢獻(xiàn)的經(jīng)營(yíng)性收入仍舊有限，2021年全年，龍湖由商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房及物業(yè)管理等實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)性收入僅為188億元。與其同期的住宅開發(fā)實(shí)現(xiàn)的2901億元銷售收入相比，僅為杯水車薪。若希望其余航道成為第二增長(zhǎng)線，還需要很長(zhǎng)時(shí)間。
除此之外，年報(bào)顯示，龍湖在近五年始終將自身拿地成本控制在5800元/平方米以內(nèi)，將土儲(chǔ)平均成本與當(dāng)期簽約單價(jià)的比例控制在30.9%-33.7%的范圍中，即使如此，仍難以抵擋利潤(rùn)空間的下降，Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年-2022年上半年，龍湖集團(tuán)的銷售毛利率連年下滑，分別為34.1%、33.6%、29.3%、25.3%、21.3%。
銷售額下滑、新增長(zhǎng)點(diǎn)待開發(fā)、利潤(rùn)空間不斷被削弱，地產(chǎn)走出高增長(zhǎng)時(shí)代后，如何帶領(lǐng)龍湖重回上升期，是龍湖新的掌舵人面臨的巨大挑戰(zhàn)。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 李云琦 編輯 陳莉 校對(duì) 劉軍
