剛過去的5月份，民營房企融資破冰，房地產整體的境內債券融資開始回暖。據中指研究院監(jiān)測，雖然5月份房企融資總體發(fā)行額度仍然下滑，但是信用債發(fā)行回暖明顯，同比上升33.5%，環(huán)比上升3.3%。
盡管融資面逐漸向好，但是房企面臨的資金壓力仍然很大，爆雷現象持續(xù)出現。在已經到來的6月份，克而瑞數據顯示，有44筆房地產債券到期，合計約639億元，又一波償債潮到來。
政策利好不斷，5月房企境內信用債融資回暖
從境內境外總體融資額度上來看，今年5月，房企總體融資額度仍是下滑，主要是由于境外債融資的持續(xù)走低。
中指研究院統(tǒng)計數據顯示，今年5月，房企債券發(fā)行融資額為612.0億元，同比下降34.3%，環(huán)比下降21.2%。其中，海外債暫無新發(fā)是發(fā)行額縮減的主要原因。
從發(fā)行結構來看，今年5月，信用債規(guī)模占比72.8%，ABS（即資產證券化）占比27.2%，海外債占比0%。同時，5月單月，ABS融資同比下降51.3%，環(huán)比下降47.5%。
對比之下，境內信用債出現回暖。據中指研究院統(tǒng)計數據顯示，今年5月，房地產行業(yè)信用債融資同比上升33.5%，環(huán)比上升3.3%，回暖趨勢明顯。而在4月份，這一數據大幅下滑，同比下降49.6%，環(huán)比下降36.0%。
與此同時，房企融資成本穩(wěn)中有降。今年5月，房企發(fā)行的信用債平均利率為3.28%，同比下降0.68個百分點，環(huán)比下降0.16個百分點；ABS平均利率為3.17%，同比下降0.97個百分點，環(huán)比下降0.43個百分點。
對于房企境內信用債融資回暖的原因，中指研究院分析，隨著疫情的穩(wěn)定，融資利好政策有效推動了信用債發(fā)行回暖。
值得一提的是，4月11日，證監(jiān)會、國資委、全國工商聯發(fā)布《關于進一步支持上市公司健康發(fā)展的通知》，其中明確提出支持房企轉型，支持民營房企融資。5月4日，央行、銀保監(jiān)會、深交所紛紛出臺落實金融支持穩(wěn)經濟工作措施，其中重點提及房地產金融措施。5月5日，上交所黨委召開專題會議稱，將服務好民營房地產企業(yè)的合理融資需求。5月25日，全國穩(wěn)住經濟大盤電視電話會議召開，其中提到要督促金融機構加大對民營企業(yè)的支持力度，盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為。
而5月份最受關注的政策利好則是，監(jiān)管層通過信用風險管理工具推動民營房企融資破冰，5家房企被列為示范房企。
首次使用信用保護工具，民營房企融資破冰
民營房企融資破冰，可謂5月資本市場的一件大事。
5月中旬，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營房企同步發(fā)債的舉措引發(fā)市場關注。據了解，3家民營房企被監(jiān)管機構選定為示范房企，發(fā)行人民幣債券。為了提振市場信心，創(chuàng)設機構將同時發(fā)行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在內的信用保護工具。
一時間，民營房企融資破冰的消息引爆。此后，旭輝控股、新城控股加入示范企業(yè)名單。為了吸引投資者，上交所帶頭為5家房企組織投資者路演，向市場釋放積極信號，更體現監(jiān)管層對于民企融資的支持。
2022年以來，隨著房企持續(xù)發(fā)生信用危機事件，房地產行情并未明顯好轉，疊加疫情影響，投資者對于地產行業(yè)未來發(fā)展預期持悲觀態(tài)度，致使地產信用債市場避險情緒急升，民營房企融資出現困難。
華泰證券分析認為，為民營房企首次啟用信用保護工具，釋放了積極的信號。信用保護工具為民營房企債務發(fā)行提供增信，有效提高了投資者認購及持有民營房企債券積極性。在目前房地產融資出現困境時，其示范效應尤為重要，預計短期內將有更多優(yōu)質民營房企的融資活動陸續(xù)落地，市場對于優(yōu)質民營房企信用風險的擔憂將迎來緩解，優(yōu)質民營房企的估值故將迎來修復。
6月到期債券639億元，環(huán)比增加68.6%
一邊是民營房企融資破冰，一邊則是風險繼續(xù)蔓延，甚至有稍高信用等級房企，諸如金科、綠地也發(fā)生債務展期。
5月27日，綠地發(fā)布公告稱，擬對一筆5億美元2022年6月25日到期的債務進行展期。5月30日，金科股份宣布，“20金科03”債券展期12個月。據悉，該筆債券原定的兌付日期為2022年5月28日。
與此同時，債務違約案例不斷。5月10日，北京鴻坤偉業(yè)房地產開發(fā)有限公司公告稱， 未能于4月8日按時償還約為1423.375萬美元的利息，且目前30天的寬限期已過，公司未能在寬限期屆滿前付款。
5月12日，融創(chuàng)中國宣布債務“違約”，一筆金額為2947.86萬美元的利息未在寬限期支付，這也是繼恒大之后又一家出現美元債違約的龍頭房企。
雖然利好政策不斷，民營房企融資破冰，但是對于房地產企業(yè)來說，面臨的債務兌付壓力仍然很大。據克而瑞統(tǒng)計數據顯示，5月有21筆房地產債券到期，金額共計379億元。6月將有44筆房地產債券到期，合計約639億元，環(huán)比增加68.6%，又一波償債潮即將到來。
對于房企的融資紓困，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水建議，除了引入戰(zhàn)投、緊抓窗口期加大銷售回款外，還要積極利用政策支持方向進行融資。近期，政府在積極支持房企收并購融資，企業(yè)要敏捷應用政策支持的方向，進行收并購貸款及收并購債融資。
新京報記者 段文平
編輯 武新 校對 楊許麗
