歷經(jīng)線上線下兩天競(jìng)價(jià)，北京第二批集中拍地于6月1日落幕，共掛出17宗地塊，流拍3宗，成交14宗，總成交金額499.58億元。在成交的14宗地塊中，7宗底價(jià)成交，還有4宗地塊競(jìng)拍至最終環(huán)節(jié)，溢價(jià)率達(dá)到上限15%。
從拿地房企來看，華潤置地、北京城建、中海均收獲2宗地塊，首開競(jìng)得1宗地塊，而龍湖成為此次土拍中（已出結(jié)果地塊，順義薛大人莊村地塊尚需競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)方案確定最終競(jìng)得人）唯一有所斬獲的民企。這場(chǎng)土拍，有驚喜，也有遺憾，有的房企歷經(jīng)拼搶最終未能如愿，也有房企在搖號(hào)中有意外斬獲。
5月31日至6月1日，北京市第二批集中供地成交14宗地塊，其中7宗底價(jià)成交。 圖/IC photo
熱門地塊遭“拼搶”，搖號(hào)結(jié)果難料
6月1日，北京第二批集中供地進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)時(shí)間，最火的地塊當(dāng)數(shù)豐臺(tái)區(qū)小瓦窯地塊，也讓房企重溫久違的土地“熱拍”。
當(dāng)天，小瓦窯地塊共吸引了11家房企主體參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，是本次土拍中參與房企最多的地塊，因此激烈程度在意料之中。報(bào)名房企包括潤澤、三元嘉業(yè)、電建+首鋼、中鐵置業(yè)、首開、華潤+葛洲壩、中建智地、懋源、保利、招商、中海。
在整個(gè)競(jìng)拍過程，懋源、三元嘉業(yè)、華潤+葛洲壩等房企都在積極競(jìng)價(jià)。在多家房企的助推下，經(jīng)過10余輪舉牌，報(bào)價(jià)直奔最高上限價(jià)格26.45億元，而在競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積環(huán)節(jié)，6家房企經(jīng)過約30輪競(jìng)報(bào)后，達(dá)到“現(xiàn)房銷售”面積上限，最終以搖號(hào)的方式終結(jié)了這場(chǎng)拼搶，合計(jì)競(jìng)拍40余輪。
雖然電建+首鋼幾乎沒有參與前期的競(jìng)報(bào)，但在最后搖號(hào)環(huán)節(jié)成為大贏家，以26.45億元+3萬平方米現(xiàn)房銷售面積拿到小瓦窯地塊。
另一宗備受關(guān)注的地塊則是太陽宮地塊，有7家企業(yè)報(bào)名，其中，大悅城+廈門國貿(mào)等房企積極參與，但經(jīng)歷了地價(jià)觸頂66.82億元、競(jìng)政府產(chǎn)權(quán)觸頂10%及搖號(hào)后，最終中建玖合摘得太陽宮地塊。
值得關(guān)注的是，拿到上述兩個(gè)熱門地塊的電建+首鋼以及中建玖合，都是全程幾乎沒有參與競(jìng)價(jià)，而在搖號(hào)環(huán)節(jié)憑運(yùn)氣勝出；而全力拼搶的房企，則最終落空。這也成為此輪集中供地的一大意外看點(diǎn)。
對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱總結(jié)稱，太陽宮、小瓦窯、薛大人莊、平西府四宗地塊均出現(xiàn)競(jìng)價(jià)“觸頂”，其中，太陽宮地塊以10%政府產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到上限后搖號(hào)成交；小瓦窯地塊也是達(dá)到3萬平方米現(xiàn)房銷售面積上限后搖號(hào)成交；薛大人莊在達(dá)到3萬平方米現(xiàn)房銷售面積上限后，將通過投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)方案的方式確定競(jìng)得企業(yè)；而平西府在競(jìng)價(jià)“觸頂”后，最終以1000平方米現(xiàn)房銷售面積成交。
對(duì)此，張凱分析，太陽宮、小瓦窯、平西府等地塊的銷售指導(dǎo)價(jià)均與周邊項(xiàng)目（或二手房）存在一定程度的倒掛，這也是其受到房企追捧的主要原因。
北京第二批集中供地成交情況一覽
供圖/中指研究院
央企國企依然是土拍主角，民企重回土地市場(chǎng)
從北京第二批集中供地的參拍情況來看，房企對(duì)北京市場(chǎng)的信心有所修復(fù)，參與房企達(dá)30家，其中，央企、國企、區(qū)域城投等“國家隊(duì)”仍為主力，萬科、葛洲壩等土地市場(chǎng)久違的房企再度現(xiàn)身。
據(jù)北京鏈家研究院高級(jí)分析師岳微分析，華潤參拍率超6成、報(bào)名9宗、斬獲2宗；北京城建與首開均報(bào)名6宗，分別競(jìng)得2宗及1宗；中海報(bào)名5宗，落子2宗；中建系報(bào)名4宗、收獲2宗，中建玖合搖號(hào)競(jìng)得最大熱門太陽宮地塊。
值得關(guān)注的是，外地房企進(jìn)京意愿較強(qiáng)，從南昌市政、廈門建發(fā)、越秀、卓越到廈門國貿(mào)均有參與。
而在民企方面，共有3家參與。據(jù)岳微分析，龍湖仍以底價(jià)策略為主，布局低溢價(jià)地塊；而久未拿地的潤澤提前半月繳納小瓦窯地塊報(bào)名保證金，多次舉牌，意愿強(qiáng)烈；懋源著力打造高端住宅品牌，除持續(xù)發(fā)力豐臺(tái)麗澤輻射圈板塊外，還參拍朝陽崔各莊及順義薛大人莊地塊。
從最終結(jié)果可以看到，由于搖號(hào)簽運(yùn)與企業(yè)開發(fā)策略等因素，央企國企依然是本輪土拍主角。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，只有龍湖等個(gè)別民企參與土地競(jìng)拍，也體現(xiàn)了當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企資金鏈依然不均衡，民企還未走出資金困局。
“第一輪集中供地，大部分拿地企業(yè)可以當(dāng)年回款，現(xiàn)金流回正。而第二輪集中供地，雖然在年內(nèi)開盤可能性很大，但銷售壓力較大，而且大部分企業(yè)的資金壓力也大。”張大偉如是稱。
土地成交分化，去化及利潤成拿地標(biāo)準(zhǔn)
“土地成交分化”是業(yè)內(nèi)對(duì)于北京第二批土地集中供地的一大共識(shí)。在溢價(jià)成交的土地中，朝陽太陽宮、豐臺(tái)小瓦窯、順義薛大人莊及昌平平西府4宗地塊競(jìng)拍至最終環(huán)節(jié)，溢價(jià)率均達(dá)到上限15%。但是，同時(shí)另有7宗地塊以底價(jià)成交。
對(duì)此，岳微表示，雖然北京二批次土拍表現(xiàn)穩(wěn)健，符合預(yù)期，但是單一地塊分化態(tài)勢(shì)明顯，市場(chǎng)較為看好的豐臺(tái)亞林西地塊，也因?yàn)榭們r(jià)高、資金占有量大及商業(yè)配建等因素導(dǎo)致底價(jià)出讓。
在張凱看來，豐臺(tái)亞林西地塊由于其捆綁了近10萬平方米的商業(yè)用地，盡管土拍之前關(guān)注度很高，但以底價(jià)成交略顯失落。
事實(shí)上，地塊位置、去化及利潤率仍為當(dāng)前房企拿地的核心依據(jù)。張凱表示，房企當(dāng)前仍然青睞于短平快且利潤空間足夠的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，從此輪北京集中供地可以看到，北京房企仍然延續(xù)了自去年二批次之后的競(jìng)價(jià)風(fēng)格，即以核心區(qū)域、去化有保障（尤其是銷售指導(dǎo)價(jià)倒掛）的地塊為主要競(jìng)拍目標(biāo)，特別青睞純商品住宅用地。
“流拍和底價(jià)成交地塊多位于配套尚不成熟的區(qū)域，或是周邊競(jìng)品項(xiàng)目去化不理想的位置，又或是因?yàn)槔壛松虡I(yè)用地或托幼用地等。”張凱如是稱。
“從北京第二批集中供地成交來看，土地分化嚴(yán)重，除了少數(shù)公認(rèn)優(yōu)質(zhì)地塊外，大部分地塊成交并不樂觀?！睆埓髠フJ(rèn)為，北京第二輪集中供地，體現(xiàn)了當(dāng)下北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，除了少數(shù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目外，大部分項(xiàng)目和大部分區(qū)域依然較為低迷，市場(chǎng)期待北京也與其他城市一樣，出臺(tái)一些“穩(wěn)樓市”的積極政策。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪則認(rèn)為，北京本輪集中土拍也可謂當(dāng)前整個(gè)土地市場(chǎng)走勢(shì)的縮影，溢價(jià)水平雖有提升，但仍處于較低水平。
新京報(bào)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊許麗
