4月12日，長沙市2022年度首批集中供地正式開拍。此次長沙共出讓22宗涉宅地塊，最終19宗底價(jià)成交、1宗溢價(jià)成交，另有2宗觸發(fā)“熔斷”進(jìn)入搖號(hào)出讓階段，成交總價(jià)173.9億元，總出讓面積約119.2萬平方米。據(jù)悉，此次參與報(bào)名的房企達(dá)50余家，華潤、中海、金地、旭輝、招商蛇口等品牌房企均有所斬獲，與去年長沙第二、三輪集中供地相比明顯升溫。
在業(yè)內(nèi)人士看來，長沙此次土地交易沒有出現(xiàn)流拍，體現(xiàn)出企業(yè)拿地信心有所回升，并且較為傾向于在長沙這類土地性價(jià)比較高的省會(huì)城市拿地。
與去年第二、三輪集中供地相比，長沙今年首輪集中供地明顯升溫。圖片來源/IC photo
50余家房企參拍，中海、華潤等各有所獲
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，從長沙此次集中供地分布情況來看，岳麓區(qū)供地最多，共推出8宗地塊，雨花區(qū)以6宗位列第二，望城區(qū)、天心區(qū)、開福區(qū)、長沙縣等也均有地塊入市。
值得注意的是，此次參與報(bào)名的房企達(dá)50多家，從拿地企業(yè)來看，最終摘牌的既有中交、中建信和、中海、華潤、招商蛇口等央企，也有夢(mèng)想置業(yè)、開福城投、雨花城投、望城城投、長沙交通集團(tuán)、麓山控股等本土國企，此外，金地、旭輝等企業(yè)也有所收獲。
具體來看，出讓價(jià)格最高的是位于天心區(qū)南湖新城片區(qū)的[2022]長沙市014號(hào)地塊，由中海旗下中海融城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價(jià)31.77億元摘得。資料顯示，該地塊位于天心區(qū)湘江大道以東、殷家沖路以南，出讓面積約9.4萬平方米，為商住用地，該宗地掛牌附加條件較少，僅要求建設(shè)一所幼兒園，住宅限價(jià)方面將按長沙市政策進(jìn)行價(jià)格監(jiān)制。與此同時(shí)，該輪土拍中出讓面積最大的是位于岳麓區(qū)的023號(hào)地塊，出讓面積約11.98萬平方米，最終被湖南湘江集團(tuán)旗下湖南夢(mèng)想置業(yè)開發(fā)有限公司以底價(jià)13.96億元拿下。
而本輪出讓地塊中住宅銷售限價(jià)最高的是位于岳麓區(qū)咸嘉湖街道的019號(hào)地塊，住宅毛坯最高限價(jià)為14200元/平方米，刷新了該區(qū)域的最高限價(jià)。最終，該地塊由金地（集團(tuán)）股份有限公司以底價(jià)2.74億元摘得。此外，位于岳麓區(qū)大王山板塊的021號(hào)地塊溢價(jià)4%，被華潤置地旗下長沙潤利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以10.54億元摘得。
2宗熱點(diǎn)地塊觸發(fā)“熔斷”，將進(jìn)入搖號(hào)程序
值得一提的是，岳麓區(qū)的兩宗地塊——位于濱江新城片區(qū)的017號(hào)地塊、位于洋湖片區(qū)的018號(hào)地塊，均溢價(jià)15%提前“熔斷”，隨后將通過現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)確定土地最終競(jìng)得者。
其中，作為岳麓區(qū)濱江新城最后的幾宗住宅用地，位于長望路與銀杉路交口東北角的017號(hào)地塊是本次供地中最受矚目的地塊之一。值得一提的是，該地塊曾在去年長沙第二輪集中土拍時(shí)中止出讓，當(dāng)時(shí)掛牌限價(jià)為14800元/平方米，土地性質(zhì)為商住用地。今年長沙首輪土拍將其重新上架，土地性質(zhì)改為純住宅用地，且住宅限價(jià)根據(jù)開發(fā)品質(zhì)等因素進(jìn)行價(jià)格監(jiān)制；地塊起始樓面價(jià)為7000元/平方米，熔斷樓面價(jià)約8050元/平方米。該地塊共有16位買家出價(jià)，熔斷地價(jià)約13.88億元，溢價(jià)率15%，其將于搖號(hào)資格審查公示結(jié)束后三個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，確定土地最終競(jìng)得者。
此外，經(jīng)過1小時(shí)的出價(jià)，018號(hào)地塊也達(dá)到了土地最高限價(jià)，約16.63億元，遭遇“熔斷”。該地塊位于長沙市岳麓區(qū)洋湖片區(qū)，出讓面積約為10.33萬平方米，規(guī)劃用途為二類居住用地，起始價(jià)約14.46億元，掛牌最高限價(jià)約16.63億元，住宅（毛坯）銷售均價(jià)根據(jù)開發(fā)品質(zhì)等因素進(jìn)行價(jià)格監(jiān)制。
調(diào)整限制售價(jià)，引導(dǎo)房企打造高品質(zhì)產(chǎn)品
值得一提的是，為了提高開發(fā)商拿地意愿，維持土地市場(chǎng)穩(wěn)定，長沙此次集中供地在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化：“回爐”地塊降低總價(jià)、提高純住宅用地占比、調(diào)低出讓地塊商業(yè)比例。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，長沙首批集中供地中，純住宅地塊共計(jì)12宗，出讓面積達(dá)78萬平方米；部分“回爐”地塊商業(yè)比例大幅調(diào)低。另外，在土地面積方面也有所優(yōu)化，出讓面積均為小幅用地，整體出讓金除一宗“天心區(qū)湘江大道以東、殷家沖路以南地塊”為31.8億元外，其余地塊均在10億元左右，從資金上緩解企業(yè)的購地壓力，從而提高企業(yè)拿地意愿。
與此同時(shí)，為增加開發(fā)商運(yùn)營利潤空間，此次長沙在限制售價(jià)方面做出調(diào)整，其中，13宗地塊設(shè)置了最高銷售限價(jià)；另有9宗地塊不限價(jià)，且主要分布在二環(huán)內(nèi)主城區(qū)以及熱點(diǎn)板塊，均是“不限價(jià)競(jìng)品質(zhì)”地塊，包括上述觸發(fā)“熔斷”進(jìn)入搖號(hào)階段的濱江新城片區(qū)和洋湖片區(qū)2宗地塊。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次土拍中，競(jìng)品質(zhì)的要求具有積極意義，在很大程度上有助于長沙物業(yè)品質(zhì)的提升。此外，這也有利于防范土地價(jià)格盲目炒作，因此，體現(xiàn)出“穩(wěn)地價(jià)”的功能和導(dǎo)向。
值得注意的是，本次土拍也有部分“回爐”地塊。除上述岳麓區(qū)017號(hào)地塊外，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，雨花區(qū)出讓的6宗地塊中，有4宗均為去年出讓“回爐”地塊，重新掛牌時(shí)取消了不少限制條件。其中，雨花區(qū)洞井村地塊在去年第三批供地首次推出時(shí)含有1.48%的商業(yè)比例，并且需配建5.2萬平方米的保障性住房；此次重新掛牌后該地塊取消了保障性住房部分，改為一宗純住宅用地，并且地塊中增加了一所幼兒園配套，在一定程度上為開發(fā)商做出了讓利。最終，該地塊以5.8億元被紅星實(shí)業(yè)競(jìng)得。
企業(yè)拿地信心增強(qiáng)，長沙土地市場(chǎng)熱度回升
對(duì)于長沙首批集中供地，湖南省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)特聘專家顧問李卓羿表示，該輪土拍的熱度明顯高于去年第二、三輪集中供地，22宗地塊全部成交、沒有流拍，基本上已能確保長沙今年住房市場(chǎng)的供應(yīng)貨量；同時(shí)，央企、國企扛起了本次土拍的主力大旗。
李卓羿表示，此次土拍中岳麓區(qū)成為最大贏家，濱江和洋湖南板塊關(guān)注熱度持續(xù)走高。從拿地房企看，華潤、招商、金地、旭輝、中海等全國性開發(fā)商和本土國企等均有斬獲，說明央企、國企對(duì)長沙的樓市依舊持有期望，個(gè)別不太受關(guān)注的地塊也有房企選擇聯(lián)合開發(fā)來降低后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)壓力。
“總體來說，本輪參與拿地的企業(yè)經(jīng)營狀況良好，具有較強(qiáng)的開發(fā)實(shí)力，而其中6宗按品質(zhì)定價(jià)的地塊后續(xù)更是值得關(guān)注。長沙有差異化的房價(jià)格局能否形成，可以靜候分曉?！崩钭眶嗳缡钦f。
嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，長沙此次土地交易沒有流拍的情況，體現(xiàn)出企業(yè)拿地比較有信心，這與長沙市場(chǎng)有關(guān)系，“總體來說，長沙地價(jià)相對(duì)便宜、可控，而且到了4月份，企業(yè)也需要去拿地了，因此，會(huì)比較傾向于在長沙這類土地性價(jià)比較高的省會(huì)城市拿地?！?/div>
新京報(bào)記者 張曉蘭
編輯 楊娟娟 校對(duì) 陳荻雁
