近日，明星張杰、謝娜夫婦陷“跳單”風(fēng)波引起熱議，而后牽出他們是以公司名義買房也受到關(guān)注。據(jù)媒體報道，張杰、謝娜夫婦并非以個人名義買入上海思南公館的豪宅，不動產(chǎn)登記上的購入方是“重慶眉開眼笑文化傳媒有限公司”。

事實上，以公司名義購買住房，除了個別城市有限制之外，多數(shù)城市對此并沒有做出任何限制，所以，以公司名義購買住房成為繞開住房限購政策的途徑，不乏一些明星或其他高凈值人群采用這種方式在各地置業(yè)。不過，業(yè)內(nèi)人士指出，以公司名義買房，雖然限購門檻較低，但持有和交易成本較高，并不適合普通購房者；此外，以公司名義買房還面臨一些法律風(fēng)險。

以公司名義購買住房，當(dāng)前除了個別城市有限制之外，多數(shù)城市對此并沒有做出任何限制。圖片來源/IC photo

焦點：部分城市公司購房有門檻

在很多城市的購房政策中，雖然對個人限購，但對公司不限購，也就是說可以以公司名義買房，其限購門檻比個人買房要低得多。不過，像上海、北京這樣的一線城市，隨著近幾年調(diào)控的升級，對于以公司名義買房已經(jīng)有一些限制。

以張杰、謝娜夫婦此次買房所在城市上海為例，2018年7月2日，上海住建委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范企業(yè)購買商品住房的暫行規(guī)定》，從企業(yè)購房資質(zhì)方面的要求來看，“企業(yè)需設(shè)立年限已滿5年”“在上海市近年累計繳納稅款金額達100萬元”“企業(yè)職工人數(shù)10名及以上，且按照規(guī)定在該企業(yè)繳納社保和公積金滿5年”這三條資質(zhì)同時滿足，或者企業(yè)在滬近年累計繳納稅款金額達500萬元以上，可以購買商品住房；企業(yè)購房后，再次上市交易年限需滿5年。

而對于上海企業(yè)購房的套數(shù)限制，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，境內(nèi)（不含港澳臺地區(qū)）注冊的企業(yè)滿足條件僅可購買1套住房，境外及港澳臺地區(qū)注冊的企業(yè)不可在上海市購買住房及非住宅類用房。

而在北京，據(jù)麥田房產(chǎn)專業(yè)人士指出，如果要以公司名義購房，個人獨資公司需要有連續(xù)60個月的納稅，非個人獨資公司則不需要。在此基礎(chǔ)上，個人獨資公司（注冊地須在北京）可在北京購買一套；非個人獨資公司（注冊地在北京和外地均可）能購買多套。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，整體來看，以公司名義買房存在一些“好處”，相比以個人名義購房，公司買房受各城市限購政策影響相對較小，名下可擁有更多的房產(chǎn)，通常也不用滿足社保和納稅的要求（有特別規(guī)定的城市除外）。但以公司名義購房相對來說也有弊端，持有成本較高，包括繳納稅費多，而且將來由公司名下住房轉(zhuǎn)為個人名下住房，也還有更復(fù)雜的手續(xù)需要處理。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦也表示，以公司名義買房無所謂好壞，只是一個渠道而已，對于普通老百姓來說，以公司名義購買房產(chǎn)的持有成本較高；為了買一套房產(chǎn)，要成立一個公司，還要維護它，成本非常大。

釋疑：持有、交易環(huán)節(jié)多繳不少稅費

那么，具體到買賣交易、持有環(huán)節(jié)，相比個人買房，以公司名義買房存在哪些不同，又涉及哪些稅費？對此，楊紅旭指出，以公司名義買房，相比個人買房，持有和交易成本較高，主要表現(xiàn)在稅費較高。其中，持有環(huán)節(jié)主要涉及兩大稅種——房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，目前我國按1986年的房產(chǎn)稅暫行條例，對經(jīng)營物業(yè)征收房產(chǎn)稅，而公司買房就屬于經(jīng)營物業(yè)；與此同時，以公司名義買房還需要征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

而從交易環(huán)節(jié)的稅種來看，各地或有所差別。盧文曦表示，以上海為例，企業(yè)購房時需繳納契稅和印花稅，其中契稅稅率為3%，沒有任何優(yōu)惠，個人購房則視具體情況契稅可能有所優(yōu)惠；而在后期的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，企業(yè)將所購房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓交易時主要涉及土地增值稅——其相當(dāng)于一個差額稅，以公司名義賣房時需要繳納土地增值稅，稅費比較高（自2008年開始，對個人賣房不再征收土地增值稅）；此外，如果房子升值了，其賣房時還需繳納企業(yè)所得稅。

基于此，楊紅旭指出，普通百姓一般不會以公司名義買房，除非在樓市火爆時，少數(shù)熱門大城市限購特別嚴厲，有些投資者在沒有“房票”時可能會以公司名義買房，絕大部分個人買房者，只要有購房資格的，都會以個人名義購房。

郭毅也認為，以公司名義買房通常情況下可能更適合財富階層。一方面，其名下房產(chǎn)較多，個人或家庭不符合當(dāng)?shù)叵拶徴叩囊?guī)定；同時，一些財富人群在操作公司注冊和日常報稅上相對較為容易，而如果普通人去注冊公司和日常報稅，不僅需要考慮公司的運營成本，還可能需要專門處理公司每個月基本的稅費繳納。

此外，郭毅強調(diào)，以公司名義買房并不算是所謂的限購漏洞，而是設(shè)置一定條件后滿足財富階層置業(yè)的需求，這一部分人群本身擁有更高的財富和收入，通過公司名義買房，能夠讓他們繳納相對合理的稅費，同時也滿足樓市流通性的要求，是“多贏”的。但是，確實需要在以公司名義購房的過程中，防范一些稅費申報的漏洞。

以公司名義購房，除了限購和成本方面的差異值得注意外，還需要提防相應(yīng)的風(fēng)險。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳法律顧問、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會法律顧問、北京市鑫諾律師事務(wù)所合伙人王樹德律師表示，從法律角度分析，以公司名義購買房屋，存在很多的風(fēng)險。其一，以公司名義持有房屋需要每年繳納房產(chǎn)稅，如果斷繳，那么再轉(zhuǎn)讓時需要補足稅費和滯納金；其二，公司每年都需要年檢報稅，這增加了購房者的負擔(dān)，甚至有些購房人因忘記年檢報稅導(dǎo)致公司被吊銷，到時候房屋再過戶比較麻煩；其三，公司持有的房屋再轉(zhuǎn)讓，尤其是沒有實際業(yè)務(wù)的公司轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)稅費更是高得嚇人，因為這樣的公司沒有成本可以抵扣，那么，一旦房屋增值較多，再交易的時候需要繳納巨額的增值稅、企業(yè)所得稅等稅費；其四，如果公司股東較多，個人借公司名義購買，一旦股東發(fā)生爭議，那么房屋交易甚至歸屬都面臨很大的風(fēng)險?；谏鲜鰡栴}，公司名下的房屋在轉(zhuǎn)讓時，無論是買房人還是賣房人都將面臨法律風(fēng)險。

住房金融領(lǐng)域的高級經(jīng)濟師陳斌表示，以公司名義購房主要問題的核心在于產(chǎn)權(quán)的歸屬問題。若是個人以公司的名義去購買房產(chǎn)，該套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)屬于公司，如果這個人不是公司的單一所有者，那么其不僅難以獲得全部收益，而且面臨在房產(chǎn)交易時可能會受到限制的風(fēng)險。這種限制包括幾個方面，比如，轉(zhuǎn)讓房屋時，其他股東是否愿意，尤其是在市場價格上行時，出讓意愿會不會有所改變，如果不愿意賣，即便個人與買方簽訂了合同，但產(chǎn)權(quán)屬于公司而非個人，在這種情況下個人更是面臨法律上的風(fēng)險。

新京報記者 張曉蘭 

編輯 楊娟娟 校對 李銘