2021年是推行“兩集中”供地的元年，全國土地市場呈現(xiàn)了冷熱交替的變化。由首批集中供地的“火熱開局”，到第二批次的“驟然降溫”，再到第三批次的“小幅回溫”，今年全年集中供地走出了一條起伏變化的曲線。

12月27日，隨著北京、鄭州第三批次土拍收官，全年22城“兩集中”供地正式落幕。圖片來源/IC photo

第三批次流拍率降至約18%，地方城投唱主角

相比于第二批次土拍的“冰凍”局面，剛剛落下帷幕的22城第三批次土拍有稍許回溫態(tài)勢，呈現(xiàn)出流拍率降低、溢價率降低的“雙低”特征。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，22城首批集中供地流拍率僅為6.27%；而第二批集中供地共計(jì)流拍89宗地塊，撤牌198宗地塊，整體流拍撤牌率達(dá)到32.8%；第三批次地塊合計(jì)流拍率降低至18.47%，其中廣州、成都第三批次流拍率較第二批次下降近20個百分點(diǎn)。

在業(yè)內(nèi)看來，22城第三批次相比于第二批次流拍率降低并非是土地市場的全面回暖，這背后來源于央企、國企以及地方城投公司的“托底拿地”，尤其是地方平臺公司異軍突起，使得地塊流拍比例降低。但是，由于是托底成交，零溢價地塊占比隨至上升，溢價成交地塊占比降低至16.27%。

從拿地的企業(yè)性質(zhì)來看，22城第三批次供地也發(fā)生了明顯的變化，第一批次民企活躍，第二批次中海、保利、招商等央企活躍，而第三批次城投公司已成為主角。前期熱門城市諸如無錫、深圳、蘇州等的城投拿地?cái)?shù)量占比也相繼超過70%。

從溢價率來看，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，22城中，10個城市第三批次溢價率均較首輪大幅下降，其中，福州、深圳、廈門等第二批次溢價率較高的城市，在第三批次溢價率下滑至5%左右，今年三批集中供地溢價率整體呈現(xiàn)梯隊(duì)式下滑。其中，廣州、無錫第三批次含宅地塊均為底價成交，與首批12%的溢價率形成鮮明對比。

在第三批次集中供地中，22城也呈現(xiàn)出冷熱不均的特征，其中，上海、杭州等城市率先回溫，杭州第三批次土地市場熱度最高，35宗出讓地塊中有24宗觸頂搖號，地塊觸頂率達(dá)到69%，并且有多家民營企業(yè)參與競拍拿地，市場活躍度明顯回升。

作為一線城市之首，北京2021年度三輪供地也持續(xù)冷淡，57宗地塊共攬金約1900億元，整體溢價率約5%。東部、中部等部分城市依舊降溫明顯，長春、沈陽、天津、無錫、鄭州等城市的土拍溫度持續(xù)下降，部分城市撤牌數(shù)量和流拍數(shù)量也呈上升態(tài)勢。

整體成交額收縮，上海、杭州出讓金位居全國前二

不僅僅是集中供地的22城，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月20日，全國300城土地市場成交建筑面積20.4億平方米，較去年同期下降了24%；全國土地總成交金額約6.25萬億元，較去年同期下降了10%。

具體城市來看，長三角依然是土地出讓金排名最高的區(qū)域，多個城市在全國排名前列，其中，上海、杭州位居前兩位。截至12月20日，上海土地成交金額位居全國首位，高達(dá)3136億元，較去年同期上漲了11%。而杭州成交金額也突破3100億元，位居全國第二位。

從不同能級的城市來看，三四線城市的土地市場寒意更濃。除一線城市成交金額保持漲勢外，二線城市成交金額同比漲幅均為負(fù)，三四線城市降幅更為明顯，總成交金額僅約3.15萬億元，較去年同期下降了15%。

雖然土地市場在今年三四季度降溫明顯，但是，土地價格依然延續(xù)了2020年的上漲態(tài)勢。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年，全國300城土地成交樓面價迎來大幅上漲，增至3069元/平方米，同比上漲19%，再創(chuàng)歷史新高。地價的明顯上漲，一方面是由于成交結(jié)構(gòu)所致，一線城市成交面積占比由去年的2%增至3%；另一方面也要?dú)w功于二季度土地市場熱情高漲，因此平均地價被大幅拉高。

展望：明年土地市場以穩(wěn)為主，城市間分化或加劇

“和去年相比，2021年土地成交熱度也明顯走低，不僅成交建面低于去年，成交金額也出現(xiàn)了近六年來的首次下滑，溢價率、流拍率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)也差于去年同期。盡管年末房地產(chǎn)信貸環(huán)境邊際放松，地方政府也在供地端釋放誠意，但市場信心短時間內(nèi)預(yù)計(jì)仍難恢復(fù)，土地成交端在明年上半年預(yù)計(jì)也難有明顯回暖，城市之間的分化也將進(jìn)一步凸顯?！笨硕鸱治稣J(rèn)為。

對于明年土地市場的走勢，克而瑞預(yù)測稱：“明年土地市場發(fā)展仍是以穩(wěn)為主，整體市場熱度也將延續(xù)低位運(yùn)行。一方面，盡管近期政策利好逐步釋放，但這些舉措僅利好于現(xiàn)金流比較穩(wěn)健的房企，大部分企業(yè)流動性仍舊總體偏緊，企業(yè)拿地態(tài)度在明年仍將保持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。另一方面，雖然年末大部分城市均調(diào)低了土地出讓門檻，但整體來看整體仍然較為嚴(yán)格；同時，各地政策調(diào)控機(jī)制也越發(fā)完善和精準(zhǔn)?！?/p>

中指研究院預(yù)計(jì)，2022年，政策端在穩(wěn)地價方面會不斷完善土拍政策工具箱，使地價趨于穩(wěn)定，并且通過“競品質(zhì)”或“定品質(zhì)”，實(shí)現(xiàn)地價、房價、品質(zhì)三個維度的全面管控。

“市場端不同批次間的熱度分化將減弱，但是，2022年上下半年的市場熱度波動預(yù)計(jì)將弱于今年，市場波動更加平穩(wěn)?！敝兄秆芯吭罕硎?。

新京報(bào)記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 劉軍