十九大以后，中央確立了“房住不炒”的重大宏觀政策。房價直接關系百姓資產(chǎn)價格以及附著之上的生活質量，并維系國民經(jīng)濟發(fā)展。自2020年下半年以來，全國已有60余個城市出臺房地產(chǎn)調控，政策從供需兩端同時發(fā)力保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，在抑制投資性需求的同時也注重保護合理自住需求的釋放。
而2021年的房價管控力度更加嚴格。對于“房住不炒”的政策落實從開發(fā)商信貸到二手房交易限制，都進行了層層把關，希望通過行政規(guī)范和行業(yè)監(jiān)管強化住房價格的穩(wěn)定波動。從房價的穩(wěn)定表現(xiàn)上，2021年7月15日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)（《2021 年 1-6 月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》）。先看今年上半年全國新建商品住宅的均價：10702 元/㎡。70個大中城市房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn)，價格略漲，各線城市新房價格環(huán)比漲幅略微擴大，二手房價格除了二線城市漲幅回落，一線和三線城市的環(huán)比漲幅均現(xiàn)擴大。
?，F(xiàn)金流成為房企2021年的核心任務。迫于外部環(huán)境的壓力，都鉚足勁想把失去的搶回來，不少房企會通過“以價換量”的形式加快去化促回款，目前又恰逢“金九銀十”銷售旺季，房企促銷豪賭一把，剛好可以借機推出一些特價房源或優(yōu)惠政策，來吸引購房者。
在營銷端，當前房地產(chǎn)市場交易規(guī)模短期將出現(xiàn)回落，短期在新冠肺炎疫情影響下，疊加售樓處關閉、中介機構暫停營業(yè)等。全國兩百強企業(yè)中已有143家房企搭建了線上售樓處，其中TOP50內房企均設有線上售樓處，TOP100內房企有92家，占比超9成。
在政策端，在幾次“座談會”的新式調控下，熱點城市都出臺了調控政策，力度都很大，比如增值稅免征期“2年改回5年”，接下來的四季度只會緊不會松。僅2021年7月單月，全國房地產(chǎn)調控累計次數(shù)為34次，1-7月合計368次，深圳、東莞、杭州、沈陽等熱點城市紛紛收緊樓市政策，一些城市增加的調控措施只是針對公積金政策收緊，大部分城市的調控政策力度不大?！叭龡l紅線”：一是扣除預收款后資產(chǎn)負債率不得超過70％；二是凈債務率不得超過100％；三是房地產(chǎn)企業(yè)的“現(xiàn)金短債比”小于1。直接打壓了房企現(xiàn)金流，房企們高懸政策之劍，只能抓回款、降負債，拼命打折加快銷售回流現(xiàn)金以延續(xù)生存和發(fā)展。
在貨幣端，央行降息、貨幣政策寬松、新利率LPR調整是趨勢。隨著政府為應對疫情逐漸加碼的經(jīng)濟刺激政策在貨幣上的應用，市場上的資產(chǎn)貶值幅度愈發(fā)加快，房產(chǎn)的固定資產(chǎn)效應就愈發(fā)明顯。并且伴隨著社會主義市場經(jīng)濟的建設，在進一步推動存量浮動利率貸款定價基準轉換工作，深化利率市場化改革，五大行于2020年8月25日起，對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換為LPR。市場化利率定價會帶來利率降低，如果未來LPR會持續(xù)下降，那么把房貸利率轉換為參考LPR定價會更劃算。
政府如何應對疫情影響下的房產(chǎn)頹勢？
首先，以往依靠土地出讓金為主的“土地財政”的方式不可持續(xù)，政府債和PPP項目的推進會促進政府從直接干預微觀市場向精準的宏觀調控，轉型服務型有為市場，促進政府治理能力現(xiàn)代化進程，真正通過技術手段實現(xiàn)針對購買多套房的假離婚、假落戶、假人才的監(jiān)管和審查。只有土地價格不和政府利益綁定，房地產(chǎn)市場價格才會有真實反映市場價格的漲跌交易。
其次，增加土地供應量，為城市化人口提供戶籍便利。房住不炒的核心是居有其屋，市場供給不足的情況下還想著調控房價根本不現(xiàn)實，當前中國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化水平還很低，很大部分城市務工人口受戶籍制度、限購等影響不能實現(xiàn)在工作城市買房落戶生活，既不利于社會穩(wěn)定，又妨礙社會主義的公平原則。需要增加土地供給，增加市場化價格競價制度，廢除部分明顯限制房產(chǎn)交易的行政法規(guī)，提供購房落戶便利，實現(xiàn)部分意義上的市場配置土地資源。
中國的房地產(chǎn)市場的宏觀調控，更重要的是秉持“房住不炒”理念，增加土地供給、促進政府治理能力現(xiàn)代化。實現(xiàn)社會主義市場經(jīng)濟制度下對土地要素的市場化改革，成為未來穩(wěn)定房價的重要因素，也是促進百姓幸福感和獲得感的重要實現(xiàn)方式。
逄錦華（財經(jīng)評論人）編輯 陳莉 校對 柳寶慶
