為滿足共有產(chǎn)權(quán)住房購房人實際生活需求，規(guī)范住房租賃活動，提高住房使用效率，7月16日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房出租管理工作的通知（試行）》（《征求意見稿》），就共有產(chǎn)權(quán)住房交付后的出租管理規(guī)定，面向社會公開征求意見，其中提出了出租條件、出租程序、收益分配和監(jiān)督管理等具體要求。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，該政策規(guī)范了共有產(chǎn)權(quán)房的出租條件、流程及要求，建立服務平臺形成“閉環(huán)管理”，并允許委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理，在充分發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)房保障功能的同時，便于業(yè)主對共有產(chǎn)權(quán)房進行出租。

北京市住建委發(fā)布的《征求意見稿》，對于共有產(chǎn)權(quán)房的出租條件、出租程序、收益分配和監(jiān)督管理等提出了具體要求。圖片來源/IC photo

政府份額按照“就低原則”分配租金收益

根據(jù)《征求意見稿》，共有產(chǎn)權(quán)住房租賃活動統(tǒng)一通過市級代持機構(gòu)建立的網(wǎng)絡服務平臺（以下簡稱“服務平臺”）辦理，包括住房出租意向登記、出租使用協(xié)議簽訂、住房情況核驗、住房信息發(fā)布、租賃合同網(wǎng)簽、租賃登記備案等。

據(jù)了解，無論是自行出租，還是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)達成出租，都要在服務平臺網(wǎng)簽住房租賃合同，并報北京市住房租賃管理服務平臺統(tǒng)一進行備案。共有產(chǎn)權(quán)住房購房人通過服務平臺填報出租意向，與代持機構(gòu)簽訂住房出租使用協(xié)議，住房租賃期限原則上不超過三年。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然表示，通過代持機構(gòu)進行統(tǒng)一出租，再次明確和強調(diào)了機構(gòu)化運營的作用和必要性，有利于住房租賃市場的規(guī)范化發(fā)展和租戶權(quán)益的保障，也強調(diào)了政府對于行業(yè)強監(jiān)管的決心。

在租金收益以及分配上，《征求意見稿》提出，共有產(chǎn)權(quán)住房代持機構(gòu)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估項目所在區(qū)域的住房租賃市場租金，定期發(fā)布代持共有產(chǎn)權(quán)住房項目租賃成交信息，引導社會形成穩(wěn)定預期。

值得注意的是，《征求意見稿》還明確，根據(jù)區(qū)域市場租金水平，按照就低原則，綜合確定各套型政府產(chǎn)權(quán)份額比例的租金定額收益。租金定額收益實施動態(tài)調(diào)整，新（續(xù)）簽訂住房租賃合同的，代持機構(gòu)按照新標準收取租金收益。租賃合同期內(nèi)，每三年代持機構(gòu)可調(diào)整一次租金定額收益。

對此，許小樂表示，該舉措最大限度保障了共有產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的租金收益，政府代持機構(gòu)根據(jù)市場化租金水平，按照“就低原則”確定租金定額收益，業(yè)主則可以獲得更多的租金收入。

共產(chǎn)房納入租賃供給，有利于職住平衡、租金穩(wěn)定

早在2017年9月30日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（簡稱“《暫行辦法》”）正式實施，同日，首個共有產(chǎn)權(quán)住房項目進行公開搖號。截至2021年6月底，北京已供應共有產(chǎn)權(quán)住房項目77個、可提供房源約7.9萬套，部分項目已陸續(xù)入住。

事實上，《暫行辦法》中已有明確規(guī)定：“已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應部分。購房人應在市級代持機構(gòu)建立的網(wǎng)絡服務平臺發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。具體實施細則由北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會另行制定?！?/p>

但是，在實際工作中，由于子女上學、就近上班等原因，部分已入住項目購房人存在住房出租實際需要，希望明確細化共有產(chǎn)權(quán)住房出租流程和收益繳納路徑。2020年,《關(guān)于規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房出租管理工作的通知（試行）》形成政策初稿，此后不斷修改完善，直至目前，《征求意見稿》正式發(fā)布。

對于將共有產(chǎn)權(quán)房納入租賃供給體系，趙然表示，該舉措進一步擴大了租賃住房的房源，有利于各區(qū)職住平衡和穩(wěn)定租金。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，政策目的在于保障業(yè)主對共有產(chǎn)權(quán)房的出租需求和租金收益權(quán)。發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房與保障性租賃住房是解決大城市新市民、青年人住房困難的重要舉措，該政策落地后，共有產(chǎn)權(quán)房便形成了從土地出讓、開發(fā)建設以及房屋購買、出租及轉(zhuǎn)讓的全周期管理體系，有利于充分發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)房的住房保障功能。

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 張彥君