7月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2021年1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7.22萬億元，同比增長15%。相比之下，土地購置面積則同比下降11.8%。

值得關(guān)注的是，上半年，房企到位資金同比增長23.5%，其中國內(nèi)貸款未增反降，同比下降2.4%，但定金及預收款則同比增長49.7%。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，銷售回款仍為到位資金主要來源，隨著國內(nèi)房企融資監(jiān)管力度的加強，國內(nèi)貸款增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負，雖然7月全面降準，但對行業(yè)資金端助力受限，后續(xù)房企仍需追求銷售回款來加強現(xiàn)金流。

上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)收窄

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7.22萬億元，同比增長15%，較2019年同期增長17.2%，兩年平均增長8.2%。其中，住宅投資5.42萬億元，同比增長17%。

對于房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比15%的增速指標，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，盡管仍為兩位數(shù)，但是持續(xù)收窄，從下滑的速度看，比預期的要大，尤其是5月和6月的增速都相對較小。在資金壓力略大的情況下，要適當關(guān)注房企的投資意愿和信心。

嚴躍進表示，目前，在一些開發(fā)投資持續(xù)降溫的省市，比如海南，近期房價炒作的一個原因在于，過去兩年開發(fā)投資降溫，導致了新增房源的供應較小。

不過，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析人士表示，開發(fā)投資累計增速自3月以來連續(xù)4個月收窄，但累計增速仍維持在高水平，房企市場投資信心仍高于去年。

1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7.22萬億元，同比增長15%，增速連續(xù)收窄。新京報記者 陳哲婉 攝

與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長不同，用于土地購置方面的投資出現(xiàn)下降。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7021萬平方米，同比下降11.8%；土地成交價款3808億元，同比下降5.7%?！?/p>

嚴躍進認為，當前房企拿地面臨很多壓力，包括資金面的管控以及企業(yè)自身的原因，部分房企出現(xiàn)了不敢拿地的情緒。下半年應進一步加大土地供應，積極增加房企拿地機會，從而有助于改善供求關(guān)系。

值得一提的是，受上半年房企開工熱情較高以及土地集中供應等因素影響，新開工面積環(huán)比持續(xù)增長。貝殼研究院高級分析師潘浩表示，6月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1.79萬億元，環(huán)比增長26.9%，這已是連續(xù)3個月上漲，開發(fā)商為了完成銷售業(yè)績目標，上半年開工積極性較高，拉動了6月新開工面積環(huán)比增長，對開發(fā)投資額增速起到積極的促進作用。

房企到位資金增長超兩成，國內(nèi)貸款未增反降

從到位資金方面看，1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金10.29萬億元，同比增長23.5%，較2019年同期增長21.1%，兩年平均增長10.0%。其中，國內(nèi)貸款1.35萬億元，下降2.4%；利用外資42億元，下降9.1%；自籌資金3.02萬億元，增長11.9%；定金及預收款3.96萬億元，增長49.7%；個人按揭貸款1.64萬億元，增長23.9%。

圖片來源：國家統(tǒng)計局

在嚴躍進看來，從統(tǒng)計角度看，房企資金到位狀況不算差，但是從房企角度看，近期類似商票違約、債券評級下降、退市等負面消息增大，房企的資金狀況值得關(guān)注，需防范出現(xiàn)系統(tǒng)性風險。

潘浩認為，銷售回款仍為到位資金主要來源，信貸收緊拉動銷售回款增速持續(xù)下行，房企資金壓力加劇。在房企到位資金中，定金及預收款及個人按揭貸款增速分別為49.7%和23.9%，增速連續(xù)4個月下滑，這與近期信貸收緊密切相關(guān)。

另據(jù)貝殼研究院監(jiān)測的72城房貸利率顯示，6月首套房貸款利率為5.52%，二套房貸款利率為5.77%，分別較1月上浮23和21個基點，同時6月72城房貸平均放款周期為50天，較上月延長2天。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析人士表示，隨著國內(nèi)房企融資監(jiān)管力度的加強，國內(nèi)貸款增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負。雖然7月全面降準，但由于“三道紅線”疊加房貸集中度政策高壓，對行業(yè)資金端助力受限，后續(xù)房企仍需追求銷售回款來加強現(xiàn)金流。

調(diào)控加碼，商品房銷售額增速回調(diào)

在商品房銷售方面，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國商品房銷售面積8.9億平方米，同比增長27.7%，較2019年同期增長17%，兩年平均增長8.1%；其中，住宅銷售面積增長29.4%。與此同時，1-6月份，全國商品房銷售額9.3萬億元，增長38.9%，較2019年同期增長31.4%，兩年平均增長14.7%。而從商品房銷售面積和銷售額增速的變動來看，近4個月均有所回調(diào)。

圖片來源：國家統(tǒng)計局

對此，潘浩表示，受調(diào)控加碼、信貸收緊影響，1-6月份商品住宅成交量增速呈高位回調(diào)態(tài)勢。 一方面，6月份，無錫、天津、青島、廣州、海南、北京、哈爾濱、長春、南昌、蘇州、南寧、成都、深圳、湖州、紹興共15城發(fā)布20次樓市新政，調(diào)控政策持續(xù)加碼。另一方面，受銀行“兩條紅線”（房地產(chǎn)貸款余額占比上限、個人住房貸款余額占比上限）以及一季度房貸額度擠占影響，二季度貸款額度受限，信貸環(huán)境收緊，也使得市場逐漸趨于理性。

對此，嚴躍進認為，相對來說，今年上半年房地產(chǎn)市場整體特點在于“房熱地冷”，這說明購房者和房企的預期是有分歧的。

從整體來看，嚴躍進表示，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算，全國商品房均價為10485元/平方米，漲幅為8.8%。目前已經(jīng)連續(xù)五次出現(xiàn)了房價單月破萬現(xiàn)象，但漲幅基本上得到控制。

在中指研究院指數(shù)事業(yè)部高級分析師馬琛看來，雖然1-6月全國商品房銷售面積均創(chuàng)歷史同期新高，但是隨著調(diào)控政策的不斷加碼以及調(diào)控效果的逐漸顯現(xiàn)，單月同比增幅將繼續(xù)收窄。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 危卓