6月25日，為期6天的上海首次集中供地落下帷幕，56宗涉宅用地全部順利成交，合計(jì)攬金857億元，占上海市2021年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的40%。

而在上述56宗成交地塊中，有27宗地為純住宅用地與綜合用地，占比近半；另有25宗為安置房與租賃房用地，4宗為城中村改造項(xiàng)目地塊。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，在上海首批集中供地競(jìng)拍中，大中小型房企公平競(jìng)爭(zhēng)、溢價(jià)率可控，并且杜絕了“馬甲”和圍標(biāo)等行為，凸顯了新的土拍規(guī)則的成效。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，此次56宗涉宅用地平均成交溢價(jià)率4.9%，較2020年全年成交溢價(jià)率下降5.46個(gè)百分點(diǎn)。

在上海首批集中供地中，56宗涉宅用地全部順利成交，總成交額857億元。

保利斥資123億奪地，金地、碧桂園各獲3宗

在此輪上海土拍中，萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)等房企缺席，保利地產(chǎn)、金地、碧桂園等房企則收獲頗豐。

從拿地?cái)?shù)量來(lái)看，金地、碧桂園各自分別斬獲3塊地塊，并列第一位，保利地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、大華集團(tuán)、光明地產(chǎn)等各收獲2宗地塊。

拿地金額方面，保利地產(chǎn)當(dāng)之無(wú)愧地成為此輪上海土拍中花費(fèi)最多的豪氣“地主”。先是在競(jìng)拍首日以105億元拿下上海主城區(qū)靜安區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，成為該批供地中總價(jià)最高的地塊，也是唯一一宗成交價(jià)格超過(guò)百億元的地塊；隨后，保利地產(chǎn)又以18.353億元“殺出重圍”拿下寶山羅店地塊。這兩宗地塊成交價(jià)合計(jì)約123億元，位置都比較優(yōu)越，保利也因此成為上海首批供地的“最大買家”。

而卓越京東聯(lián)合體以99.1億元拿下的上海西站地鐵上蓋綜合體，拿地總額排名第二；第三名則為碧桂園以約95.13億元摘得的3宗地塊。

值得關(guān)注的是，此次集中供地中，總部位于上海的大型房企收獲較少，比如世茂、旭輝、陽(yáng)光城、新城等均無(wú)收獲，也不見(jiàn)一貫喜好在上海拼地的閩系房企正榮、融信的身影，相比之下，外來(lái)房企比如首創(chuàng)、碧桂園、保利地產(chǎn)等房企收獲頗豐。

從此次土拍的其他“最”記錄來(lái)看，單宗地成交樓面價(jià)最高的是楊浦區(qū)定海社區(qū)B3-1地塊（大橋街道118街坊）由上海楊浦城市建設(shè)投資（集團(tuán)）有限公司（簡(jiǎn)稱“楊浦城投”）以成交總價(jià)14億元拿下，樓面價(jià) 64040元/平方米，溢價(jià)率9.21%。

而溢價(jià)率最高地塊為崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)CMS15-0305單元14A-01（實(shí)驗(yàn)生態(tài)社區(qū)18號(hào)）地塊，成交樓面價(jià)14418元/平方米，溢價(jià)率12.89%，由建發(fā)以約6.26億元競(jìng)得。

上海首輪集中供地競(jìng)拍之“最”，表格數(shù)據(jù)由新京報(bào)記者整理。

土拍新規(guī)效果顯現(xiàn)，平均溢價(jià)率低于5%

據(jù)悉，上海此次土拍規(guī)則基于房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，設(shè)置地塊起始價(jià)、中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)。最高報(bào)價(jià)一般限定為起始價(jià)的1.1倍（一般情況下溢價(jià)率最高為10%），報(bào)價(jià)低于中止價(jià)時(shí)，為價(jià)高者得；若高于中止價(jià)，進(jìn)入一次性書(shū)面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。一次書(shū)面報(bào)價(jià)不得超過(guò)最高報(bào)價(jià)，并以最接近一次書(shū)面報(bào)價(jià)平均價(jià)的為土地確定競(jìng)得者。

“這樣的新土拍規(guī)則，不僅有效控制了溢價(jià)率，也凸顯了公平平等參與，使得大中小型房企都有一樣的機(jī)會(huì)，從本次土拍結(jié)果來(lái)看，這樣的規(guī)則設(shè)置比較成功”，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，此次上海成交的56宗涉宅用地成交溢價(jià)率4.90%，整體溢價(jià)率較2020年全年成交溢價(jià)率下滑5.46個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，主要原因有二，一是拍地規(guī)則能有效抑制溢價(jià)率，二是首批供地的29宗安置房與租賃房用地均是底價(jià)成交，拉低了溢價(jià)率。

“上海此次限地價(jià)后轉(zhuǎn)一次性報(bào)價(jià)的創(chuàng)新性拍地規(guī)則，令其整體溢價(jià)率低于其他房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，同時(shí)有效實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)，避免土地成交過(guò)于集中在個(gè)別房企?！迸撕瓶偨Y(jié)稱。

同時(shí)，為了避免房企之間進(jìn)入毫無(wú)利潤(rùn)的惡性拼殺，上海集中土拍設(shè)置了中止價(jià)和房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，為取地房企留下一定程度的利潤(rùn)空間。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，此次供地平均新房銷售價(jià)格上限為53160元/平方米，平均樓面價(jià)與平均新房銷售價(jià)格上限的比值為37.8%。

總體來(lái)看，盧文曦認(rèn)為，上海首次集中供地實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的效果，“對(duì)比其他熱點(diǎn)城市土拍，比如動(dòng)輒50%以上的高溢價(jià)率，出動(dòng)十幾個(gè)‘馬甲’、地價(jià)高攀等情況，上海的調(diào)控做法更為精細(xì)，值得全國(guó)其他地方學(xué)習(xí)借鑒?！?/p>

新京報(bào)記者 徐倩 圖片來(lái)源/IC photo

編輯 楊娟娟 校對(duì) 盧茜