6月2日，蘇州首輪集中供地落下帷幕。經(jīng)過三天鏖戰(zhàn)，32宗地塊均順利出讓。其中，28宗涉宅地塊共計224公頃，共計攬金424億元。
盡管吸引了近百家房企參拍，但蘇州把土地溢價率、地價都“穩(wěn)”住了。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，蘇州此次集中供地，28宗涉宅地塊成交溢價率7.2%，較2020年全年成交溢價率下滑1.9個百分點。
縱觀近期包括蘇州在內(nèi)的多城集中土拍，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前供地大方向已經(jīng)很明確，即控地價之后還要控未來的房價，這對開發(fā)商而言是個較大的考驗，而且城市格局及城市內(nèi)部的分化也不可避免。
28宗涉宅地塊以424億元成交
5月31日-6月2日三天時間內(nèi)，蘇州首批集中供地出讓28宗涉宅地塊，其中安置房用地3宗，綜合用地（含住宅）11宗，純住宅用地14宗（含1宗要求全部自持的宅地），共計224公頃，住宅用地供應(yīng)計劃完成率達(dá)到36.4%，共攬金424億元。
整體來看，蘇州土地市場熱度依舊，涉宅地塊基本超中止價溢價成交，部分底價成交地塊均為定向出讓地塊。而就具體地塊而言，克而瑞蘇常區(qū)域總經(jīng)理戈文問指出，姑蘇區(qū)兩宗地塊（16號和17號地塊）、吳中城南20號地塊、胥口19號地塊、科技城33號地塊、園區(qū)奧體地塊是此次土拍的熱門地塊，競拍過程頗為激烈。而吳中太湖新城22、24號地塊，滸墅關(guān)34、35號地塊，以及吳江2、4、7號等幾宗地塊，均為定向出讓，因此都以底價成交，并無多家房企參與報價。
貝殼研究院高級分析師潘浩分析指出，28宗涉宅地塊成交住宅用地規(guī)劃建筑面積445萬平方米，相當(dāng)于2020年全年成交住宅用地規(guī)劃建筑面積的59.0%；成交金額達(dá)424億元，相當(dāng)于2020年全年住宅用地成交金額的43.2%。
這28宗涉宅地塊中，成交樓面均價為9523元/平方米，較2020年全年成交樓面價下滑26.9%。對此，潘浩分析稱，主要原因在于3宗吳江區(qū)安置房地塊拉低整體成交樓面價。刨除限定的自持面積、配建面積后，28宗涉宅地塊的可售部分成交樓面價為11966元/平方米。
此外，從區(qū)域來看，姑蘇區(qū)為此次土拍中成交樓面價增幅最高的區(qū)域，同比增長37.4%，主要原因在于，蘇州市區(qū)住宅用地稀缺，帶動樓面價增幅回升。與之相反的是，吳江區(qū)成交樓面價降幅最大，同比下降51.3%，主要原因在于，安置房用地安排較多，帶動整體樓面價降幅擴(kuò)大。
土拍規(guī)則使溢價率得到有效控制
值得一提的是，盡管吸引了近百家房企參拍，但相比此前杭州、南京、寧波等城市的集中土拍來看，此次蘇州把土地溢價率、地價都“穩(wěn)”住了。
在業(yè)內(nèi)看來，其一大原因在于，蘇州本次集中供地，競買規(guī)則依舊實行“一次報價”制度，即土地競價超過一定價格的，網(wǎng)上競價中止，轉(zhuǎn)為“一次報價”，按最接近所有報價平均價的原則確定競得人。
“從土拍結(jié)果看，28宗涉宅地塊中，12宗底價成交，14宗觸頂進(jìn)入一次性報價階段，2宗溢價成交。而在14宗進(jìn)入一次性報價的地塊中，8宗成交金額超過一次性報價區(qū)間范圍平均值0.1%-0.5%，4宗成交金額低于一次性報價區(qū)間范圍平均值0.1%-0.5%，2宗成交金額低于一次性報價區(qū)間范圍平均值0.5%以上?！迸撕品Q，總體來說，14宗一次性報價地塊的成交金額，合計低于其一次性報價區(qū)間范圍平均值0.1%，成交金額控制在合理區(qū)間。
與此同時，蘇州此次土拍規(guī)則使溢價率得到有效控制?！?8宗涉宅地塊成交溢價率7.2%，整體溢價率較2020年全年成交溢價率下滑1.9個百分點?！迸撕迫缡欠Q。
“蘇州本次集中供地，有效將溢價率控制在15%以內(nèi)，所有涉宅用地也沒有要求現(xiàn)房銷售，地塊起拍樓面價基本保持平穩(wěn)態(tài)勢，在相對合理范圍內(nèi)，給房企后期開發(fā)留有較為穩(wěn)定的收益預(yù)期?！敝兄秆芯吭禾K州公司分析師金珂表示。
品牌房企仍看好蘇州市場
金珂指出，和以往略有不同的是，此次定向出讓地塊占比有所加大，多宗地塊設(shè)置較為復(fù)雜特殊的出讓條件，如要求房企配建載體、產(chǎn)業(yè)投資、總部引進(jìn)、學(xué)校引進(jìn)等。但蘇州城市發(fā)展?jié)摿薮?，眾多房企持續(xù)看好，在蘇州拿地的意愿依舊較高。
房企層面，華僑城、萬科、中梁、中海、美的置業(yè)、保利、綠城、雅居樂、金茂、南京安居等房企均成功拿地。整體而言，以央企、國企、本土房企為拿地主力，但也不乏民企出手。
其中，華僑城一天內(nèi)連奪3宗市區(qū)宅地，總成交價約85億元；6月1日因系統(tǒng)故障未能成功出讓、被一眾房企盯著的蘇園土掛(2021)02號地塊，于6月2日重新啟動一次報價，最終由南京安居以40.02億元競得，溢價率15%。
從成交涉宅地塊的樓面價來看，南京頤居取得的1宗地成交樓面價25224元/平方米，為取地平均單價成本最高房企；其次為華僑城拿下的3宗地，平均成交樓面價15276元/平方米；排名第三的是武漢城發(fā)競得的1宗地，成交樓面價15193元/平方米。
值得一提的是，據(jù)潘浩分析，蘇州該批成交涉宅地塊中，吳江區(qū)成交規(guī)劃建筑面積占全部成交比重為40.6%。比如，在第三日土地競拍中，恒力重倉拿下吳江4宗宅地，其以總價21.27億元接連競得位于吳江盛澤鎮(zhèn)的WJ-J-2021-004號地塊、WJ-J-2021-005號地塊和WJ-J-2021-007號地塊。此外，恒力+江蘇省建聯(lián)合體也以25.46億元競得吳江開發(fā)區(qū)WJ-J-2021-002號地塊。
此外，中梁連下兩子繼續(xù)深耕吳江，其以4.8億元競得震澤鎮(zhèn)鎮(zhèn)南路與梅新路交叉口西南側(cè)009地塊，溢價率14.88%，并以4.78億元競得七都鎮(zhèn)原神力008地塊，溢價率1.27%。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，蘇州土地交易較為活躍，這說明蘇州市場的投資機會被房企看好。從實際競拍過程看，拿地房企比較豐富，包括一些過去不太知名的企業(yè)也到蘇州拿地，這說明部分房企從穩(wěn)妥角度看，會選擇在蘇州進(jìn)行投資，一方面，投資風(fēng)險較小，另一方面，看好蘇州住宅市場未來的消化力。
游戲規(guī)則改變，房企、城市分化加劇
值得注意的是，從幾個已經(jīng)完成首輪集中供地的城市來看，土拍“游戲規(guī)則”大致分為兩類：一類是控總價，即溢價率直接封頂；另一類是在封頂后，通過搖號、報配建、共有產(chǎn)權(quán)房、自持比例等來決定由哪家房企獲得地塊。
在上海中原市場分析師盧文曦看來，當(dāng)前供地大方向已經(jīng)很明確，即控地價之后還要控未來的房價。
在此背景下，盧文曦認(rèn)為，從目前出讓的地塊來看，基本都可以把項目利潤提前算出來，這對開發(fā)商而言是個較大的考驗，因為房企拿地做開發(fā)的利潤有可能不到3%，甚至不及制造業(yè)；而不拿地則對今年或明年的公司規(guī)模有影響，另外，如果不拿地，公司土儲和項目公司生存等問題都會出現(xiàn)。
另一方面，盧文曦指出，城市格局的分化以及城市內(nèi)部的分化不可避免，比如蘇州此次也有零溢價成交的地塊，“這對今后集中供地也是一個啟發(fā)，游戲規(guī)則可以隨機調(diào)整，不排除熱點城市的土地市場，每一宗地塊出讓都有針對性方案。尤其是一些熱點區(qū)域的地塊，或會出現(xiàn)針對性的限制性條件”。因此，不排除今后會出現(xiàn)一大趨勢——土拍門檻抬高后，少數(shù)優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與，在控制總價的同時，也可保證樓盤的品質(zhì)。
新京報記者 張曉蘭
編輯 楊娟娟 校對 趙琳
