繼普洛斯收購(gòu)中關(guān)村盈都大廈D座之后，今年3月，中國(guó)金茂、首開(kāi)股份和高和資本聯(lián)手以12.02億元收購(gòu)位于中關(guān)村的啟迪科技大廈D座；5月，安獅資產(chǎn)接盤(pán)遠(yuǎn)洋資本的鉆石大廈，成交用時(shí)僅4個(gè)多月。各種跡象表示，中關(guān)村及周邊的上地區(qū)域正逐漸成為大宗交易的兵家必爭(zhēng)之地。

從近三年來(lái)看，傳統(tǒng)中關(guān)村核心區(qū)內(nèi)，就有方恒中心、中坤廣場(chǎng)、翠宮飯店、鼎好大廈等項(xiàng)目成交，物業(yè)類(lèi)型以城市更新項(xiàng)目為主。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中關(guān)村區(qū)域供應(yīng)有限，而在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚焦的推動(dòng)下，市場(chǎng)將吸引更多投資人關(guān)注，商辦物業(yè)大宗交易市場(chǎng)或?qū)⒏鼮榛钴S。

安獅資產(chǎn)接盤(pán)遠(yuǎn)洋資本的鉆石大廈

日前，安獅資產(chǎn)在官微宣布，通過(guò)其旗下管理的地產(chǎn)私募基金，完成向遠(yuǎn)洋資本收購(gòu)北京鉆石大廈。安獅資產(chǎn)是一家不動(dòng)產(chǎn)投資及資產(chǎn)管理公司，由創(chuàng)始人張國(guó)正和戰(zhàn)略投資人普洛斯(GLP)共同創(chuàng)立。鉆石大廈是安獅資產(chǎn)首度落子北京。

與此同時(shí)，遠(yuǎn)洋資本也在官微透露，遠(yuǎn)洋資本旗下城市更新基金實(shí)現(xiàn)首個(gè)項(xiàng)目順利退出。遠(yuǎn)洋資本城市更新基金于2018年12月設(shè)立，聚焦一線及強(qiáng)二線商辦市場(chǎng)城市更新物業(yè)，采用“買(mǎi)入—修復(fù)—退出”的投資模式。

值得一提的是，此次交易從工作啟動(dòng)到完成交割僅用時(shí)4個(gè)多月。

對(duì)此，安獅資產(chǎn)創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)張國(guó)正表示，這體現(xiàn)了其投資策略，即投資于中國(guó)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的活躍細(xì)分市場(chǎng)，尤其是作為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新載體的園區(qū)類(lèi)物業(yè)。

公開(kāi)資料顯示，鉆石大廈位于中關(guān)村軟件園，項(xiàng)目物業(yè)產(chǎn)權(quán)建筑面積約為2.3萬(wàn)平方米，容積率小于1，地上三層地下一層，為獨(dú)立花園式辦公項(xiàng)目。曾經(jīng)由IBM公司整租，作為其中國(guó)研究院、研發(fā)中心以及新技術(shù)體驗(yàn)館等機(jī)構(gòu)的北京辦公場(chǎng)所。

據(jù)悉，戴德梁行資本市場(chǎng)部助力鉆石大廈成交。對(duì)于安獅資產(chǎn)收購(gòu)鉆石大廈的原因？戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)部副董事總經(jīng)理、北區(qū)資本市場(chǎng)部主管劉兵認(rèn)為，資本是具有逐利性的，肯定要尋找最具投資價(jià)值的市場(chǎng)進(jìn)行投資。

劉兵表示，中關(guān)村上地軟件園作為“中國(guó)新硅谷”，熱度一直高漲。鉆石大廈自建成起便由頭部科技企業(yè)整租，系園區(qū)內(nèi)少有的100%對(duì)外出租項(xiàng)目，穩(wěn)定性、成長(zhǎng)性和稀缺性兼具。在這樣的前提條件下，外資基金安獅資產(chǎn)選擇布局中關(guān)村軟件園、收購(gòu)鉆石大廈，無(wú)疑是精挑細(xì)選后的決定。

安獅資產(chǎn)也公開(kāi)表示，后疫情時(shí)代下的科技企業(yè)迎來(lái)發(fā)展新動(dòng)能，因而帶動(dòng)對(duì)中關(guān)村及上地區(qū)域內(nèi)研發(fā)類(lèi)物業(yè)的旺盛需求。相信鉆石大廈將享有可持續(xù)的租賃熱度和可預(yù)期的升值潛力。

中關(guān)村大宗交易頻現(xiàn)，以城市更新項(xiàng)目為主

早在2017年7月，遠(yuǎn)洋資本宣布通過(guò)境外股權(quán)交易方式收購(gòu)中銀集團(tuán)旗下6個(gè)資產(chǎn)包項(xiàng)目，而鉆石大廈為其中之一。此前，作為中銀資產(chǎn)包6個(gè)子項(xiàng)目中的上海大寧商業(yè)廣場(chǎng)、北京硅谷亮城和成都華敏翰尊大廈均已實(shí)現(xiàn)退出。

那么，此次鉆石大廈經(jīng)歷近4年的時(shí)間轉(zhuǎn)手收益如何？對(duì)此，劉兵認(rèn)為，2017年遠(yuǎn)洋收購(gòu)鉆石大廈之時(shí)，上地中關(guān)村軟件園片區(qū)整體租金水平維持在5.5元-6元/平方米/天，但因片區(qū)內(nèi)長(zhǎng)期鮮有大面積空間供應(yīng)，租金水平隨市場(chǎng)價(jià)走高，目前片區(qū)內(nèi)租金水平已提至近8元/平方米/天。

劉兵并沒(méi)有透露此次交易價(jià)格。不過(guò)，在他看來(lái)，此次遠(yuǎn)洋資本轉(zhuǎn)手的收益可能在以后的公告中會(huì)有所體現(xiàn)，但從大的價(jià)格水平來(lái)看，遠(yuǎn)洋資本的此次投資很成功。

對(duì)于安獅資產(chǎn)而言，劉兵認(rèn)為，由于鉆石大廈的樓宇品質(zhì)和周邊環(huán)境屬上乘，租金仍有提升空間。安獅資產(chǎn)也是捕捉到這一極具增長(zhǎng)潛力區(qū)域內(nèi)的投資機(jī)會(huì)。

值得關(guān)注的是，中關(guān)村及至上地區(qū)域正逐漸成為大宗交易的兵家必爭(zhēng)之地。

據(jù)貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中分析，北京一直以來(lái)都是商辦物業(yè)大宗交易的熱點(diǎn)城市之一，而中關(guān)村及上地區(qū)域受益于來(lái)自科技類(lèi)公司的旺盛租賃需求，租金回報(bào)率較為穩(wěn)定，一直保持較為頻繁的大宗交易頻率。比如2020年底，中關(guān)村盈都大廈D座被普洛斯收購(gòu)；2021年3月，中國(guó)金茂、首開(kāi)股份和高和資本聯(lián)手收購(gòu)?fù)瑯游挥谥嘘P(guān)村的啟迪科技大廈D座。而在5月則出現(xiàn)鉆石大廈被收購(gòu)。

其中，北京盈都大廈D座是中關(guān)村城市更新的項(xiàng)目，也是戴德梁行北區(qū)資本市場(chǎng)部促成的大宗交易。在劉兵看來(lái)，這是北京市場(chǎng)首單類(lèi)REITs市場(chǎng)化退出，其交易的意義較大。不僅印證了片區(qū)內(nèi)可售辦公物業(yè)的稀缺，亦彰顯了投資人對(duì)中關(guān)村、對(duì)于北京作為國(guó)家科技創(chuàng)新中心發(fā)展前景的認(rèn)可。

據(jù)戴德梁行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，近三年傳統(tǒng)中關(guān)村核心區(qū)內(nèi)，就有方恒中心、中坤廣場(chǎng)、翠宮飯店、鼎好大廈等項(xiàng)目成交，從成交的物業(yè)來(lái)看，以城市更新項(xiàng)目為主。

業(yè)內(nèi)：供應(yīng)有限、需求增加，大宗交易或?qū)⒏鼮榛钴S

縱觀北京大宗市場(chǎng)，為什么中關(guān)村成為北京大宗交易頻繁的區(qū)域之一？對(duì)此，鄭中表示，作為全市三大核心寫(xiě)字樓商圈之一，中關(guān)村依托于區(qū)域內(nèi)的頂級(jí)學(xué)術(shù)和科研機(jī)構(gòu)，為全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要聚集地，寫(xiě)字樓出租率和租金水平一直位于全市前列。隨著信息技術(shù)行業(yè)的不斷壯大，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)具有極大吸引力的中關(guān)村商圈逐漸出現(xiàn)供小于求的現(xiàn)象。

眾所周知，位于上地區(qū)域的中關(guān)村軟件園作為傳統(tǒng)中關(guān)村的外延，不僅沿襲了優(yōu)良的科創(chuàng)基因，以快手、滴滴為代表的頭部TMT（電信、媒體和科技）獨(dú)角獸企業(yè)入駐、擴(kuò)租，更帶動(dòng)了區(qū)域租金水平的提升。

從中關(guān)村軟件園來(lái)看，劉兵則認(rèn)為，其是北京租金增長(zhǎng)最快的新興區(qū)域之一。TMT行業(yè)的蓬勃發(fā)展，是亮眼的租金收益的基礎(chǔ)，也是吸引投資人頻繁投資的主要原因之一。

值得關(guān)注的是，位于海淀區(qū)蘇州橋的新起點(diǎn)嘉園二期土地使用權(quán)及在建工程，將于6月10日在司法拍賣(mài)平臺(tái)上開(kāi)拍已經(jīng)引起廣泛關(guān)注。該項(xiàng)目起拍價(jià)超19億元，規(guī)劃建設(shè)17萬(wàn)平方米，定位為城市綜合體。早在2004年這個(gè)地塊就完成了土地出讓?zhuān)?006年10月開(kāi)工后，由于騰退問(wèn)題一直處于停工狀態(tài)。

在劉兵看來(lái)，新起點(diǎn)嘉園二期項(xiàng)目歷史較久，但尚未開(kāi)發(fā)，所以未來(lái)的潛力很大，預(yù)期將引多方矚目。但是歷史存續(xù)項(xiàng)目有其特有的問(wèn)題，尤以此類(lèi)歷史項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)為甚，市場(chǎng)最后的反應(yīng)會(huì)取決于很多因素。單純從標(biāo)的來(lái)看，項(xiàng)目入市后一定會(huì)快速去化，若拍賣(mài)受讓方能將項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)梳理干凈，未來(lái)也會(huì)是投資人競(jìng)相逐鹿的案例。

對(duì)于中關(guān)村的未來(lái)，貝殼研究院預(yù)計(jì)，中關(guān)村以及上地區(qū)域作為全國(guó)信息技術(shù)類(lèi)企業(yè)最為集中的地區(qū)之一，在極為有限的新增供應(yīng)下，商辦物業(yè)大宗交易市場(chǎng)將更為活躍。

劉兵也認(rèn)為，隨著高科技產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，中關(guān)村軟件園規(guī)劃不斷落地，更多高新技術(shù)企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐后，市場(chǎng)對(duì)上地中關(guān)村的關(guān)注度將持續(xù)上揚(yáng)，亦將出現(xiàn)更多亮眼的交易。

新京報(bào)記者 袁秀麗 編輯 武新 校對(duì) 柳寶慶

封面圖來(lái)源 戴德梁行供圖