3月13日，《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》（簡稱《綱要》）發(fā)布，對于房地產(chǎn)行業(yè)，“十四五”期間仍要堅持“房住不炒”，而且穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)更加明確。這也為今后房地產(chǎn)市場的發(fā)展走勢定下了基調(diào)。

保障性住房是《綱要》重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容。《綱要》提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。尤其是以人口流入多、房價高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。業(yè)內(nèi)人士表示，新市民住房問題是住房市場的核心問題，而增加共有產(chǎn)權(quán)房、租賃房的供應(yīng)則是解決這一問題的重要路徑，而且具有緊迫性。

“房住不炒”仍是樓市基調(diào)，“三穩(wěn)”目標(biāo)下祭出金融調(diào)控

“房住不炒”首次出現(xiàn)在2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，并成為房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)貫穿于整個“十三五”期間。

此次，“房住不炒”更是在五年規(guī)劃綱要中首次出現(xiàn)?！毒V要》提出，“十四五”期間要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。堅持因地制宜、多策并舉，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，穩(wěn)定地價、房價和預(yù)期。

對于上述《綱要》內(nèi)容，克而瑞分析人士認(rèn)為，熱點(diǎn)城市繼續(xù)堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不松勁，現(xiàn)階段地價、房價仍是不能碰的紅線，一旦市場出現(xiàn)過熱的征兆，調(diào)控政策大棒必將尾隨而至。

對于“房住不炒”，億翰智庫分析認(rèn)為這一定位堅定不動搖，嚴(yán)厲遏制超脫理性范圍、超越剛需改善等滿足“居者有其屋”訴求之外的住房消費(fèi)行為。

而在遏制炒房方面，《綱要》強(qiáng)調(diào)要建立住房和土地聯(lián)動機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控，發(fā)揮住房稅收調(diào)節(jié)作用，支持合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求。

從去年下半年至今，房地產(chǎn)在金融系統(tǒng)“最大灰犀牛”的壓力之下，金融政策一再收緊，去年房地產(chǎn)企業(yè)面臨“三道紅線”，開始集體降負(fù)債。而今年央行對各個銀行的房貸設(shè)置了“兩道紅線”。此后，以一線城市為主的熱點(diǎn)城市頻頻推出住房信貸管理措施。

克而瑞分析人士表示，從目前來看，各地嚴(yán)控個人住房貸款投放節(jié)奏，并對購房者首付資金來源、債務(wù)收入比等加大核查力度，尤其要加強(qiáng)信貸資金用途管理，嚴(yán)防經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、信用貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

從完善房價地價聯(lián)動機(jī)制上，克而瑞分析人士認(rèn)為，3月12日，北京土地推出競拍實(shí)行“一地一策”“房地聯(lián)動”等政策內(nèi)容，通過打通地價和房價，實(shí)現(xiàn)聯(lián)動引導(dǎo)，遏制非理性拿地行為，同時避免土地與住房需求脫節(jié)，導(dǎo)致房價、地價螺旋上升。熱點(diǎn)城市或?qū)⑿Х卤本⑸虾?，商品住宅用地出讓?shí)行限房價、競地價，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性拿地。

新市民住房問題是住房市場的核心問題

“房住不炒”是為了抑制投機(jī)需求。對此，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華認(rèn)為，大城市住房供求矛盾會長期存在，有必要防止因炒作而影響居民住房水平，這也是對家庭剛需以及改善型需求的支持。

對于家庭剛需以及改善型需求，《綱要》強(qiáng)調(diào)要因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

事實(shí)上，近年來，北京、上海等地都在探索共有產(chǎn)權(quán)房，通過試點(diǎn)，對共有產(chǎn)權(quán)房的配售定價、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等規(guī)則梳理出來一整套的辦法。也為北上廣等一線城市之外的其他城市推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房的住房保障和供應(yīng)體系搭建起到推動作用。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，從目前來看，共有產(chǎn)權(quán)住房將從一線向更多的二三線城市，尤其是二線城市覆蓋。另外，隨著共有產(chǎn)權(quán)房覆蓋面不斷增大，對于房價穩(wěn)定，以及整個市場也會起到明顯的促進(jìn)作用。通過共有產(chǎn)權(quán)的方式，可以解決大城市夾心層的部分居住問題。

值得關(guān)注的是，保障性住房是《綱要》重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容?！毒V要》提出有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策。以人口流入多、房價高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。完善土地出讓收入分配機(jī)制，加大財稅、金融支持力度。

其中，《綱要》提到的“新市民”，主要是泛指原籍不在當(dāng)?shù)?、因各種原因來到一個城市工作和生活的各類群體的集合統(tǒng)稱。如果再進(jìn)一步精準(zhǔn)定位，則是擁有穩(wěn)定工作的非本地戶籍常住人口。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，新市民的住房問題是目前住房市場的核心問題。

隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，越來越多的人流向大城市，但是相比于原住居民，近幾年涌入的新市民的收入與高房價有著較大差距，購房支付能力有限。在業(yè)內(nèi)人士看來，目前，解決這部分群體住房問題的重要途徑是增加供應(yīng)。

“根據(jù)國家流動人口調(diào)查數(shù)據(jù)，目前我國流動人口有30%-40%居住在雇傭單位提供的宿舍或工棚，其他大部分人租住在城中村、城郊村、地下室、群租房，居住面積狹小，居住條件惡劣。尤其是在大城市，居住情況更加嚴(yán)峻。”許小樂稱。

業(yè)內(nèi)：不僅要單列租賃住房用地計劃，還要強(qiáng)化運(yùn)營

除了商品房和共有產(chǎn)權(quán)房之外，租賃房是解決困難群體和新市民住房問題的重要渠道。

《綱要》指出，加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，加強(qiáng)租賃市場監(jiān)管，保障承租人和出租人合法權(quán)益。

在剛剛閉幕的2021年全國兩會上，全國政協(xié)委員、中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長王一鳴曾指出，建立一個長租房為引領(lǐng)的住房租賃供給體系，對解決大城市住房問題尤其重要，且具有緊迫性。而逐步實(shí)現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”是其中關(guān)鍵。

“長租公寓是這兩年的熱點(diǎn)話題，但從市場情況來看，絕大部分租賃住房來源都是靠市場化，政府推出保障性租賃住房在2021年才放量，此前數(shù)量并不多?！睆埐ㄕf。

在張波看來，長租公寓是住宅租賃市場的一個有益補(bǔ)充。未來，在管理和促進(jìn)兩手抓的前提下，為市場貢獻(xiàn)更多適合新市民的房源，整體居住品質(zhì)也將更加契合新市民的需求。

克而瑞分析人士也認(rèn)為，未來地方政府要多渠道籌措保障資金，加快財政資金撥付進(jìn)度，全力支持租賃住房和保障房建設(shè)。從長期來看，租賃市場監(jiān)管要制度化、常態(tài)化，資金監(jiān)管仍是重點(diǎn)領(lǐng)域，既要加強(qiáng)對租金、押金使用情況的監(jiān)管，又要出手重拳嚴(yán)控“高進(jìn)低出”、“長收短付”、“租金貸”等市場亂象。

此外，為了增加租賃住房的供給，《綱要》提出單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。

事實(shí)上，早在2020年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議便提出單列租賃住房用地計劃，而今年2月自然資源部更明確了落實(shí)方向，要求“城區(qū)人口大于100萬的大城市單列租賃住房用地計劃”。

據(jù)保和投顧研究院分析人士介紹，上海在“十三五”規(guī)劃中就已單列租賃用地計劃，2017年試水租賃用地供應(yīng)至今，已完成152幅租賃土地供應(yīng)。出讓地價約為同期同片區(qū)宅地的20%左右，但附加條件較為苛刻，如規(guī)定“自持70年”，“只租不售”等。同時，多數(shù)土地規(guī)定需要優(yōu)先為園區(qū)內(nèi)各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才提供居住配套服務(wù)，對地塊打造產(chǎn)品的面積、套數(shù)、公共區(qū)域及生活配套等均有一定要求。

保和投顧研究院分析人士還表示，單列租賃用地計劃是解決大城市住房問題的重要舉措，值得重點(diǎn)關(guān)注。單列租賃用地只是第一步，怎么組織運(yùn)營好，值得更深入探討。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 楊許麗