12月7日，《中共北京市委關(guān)于制定北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》（簡(jiǎn)稱“北京十四五規(guī)劃建議”》）發(fā)布，共涵蓋12部分51條內(nèi)容，對(duì)北京市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出系統(tǒng)謀劃和戰(zhàn)略部署。

在房地產(chǎn)以及相關(guān)領(lǐng)域，涉及農(nóng)地改革、房住不炒、租購(gòu)并舉、城市更新、物業(yè)管理等多方面。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房住不炒、租購(gòu)并舉等關(guān)鍵詞在北京十四五規(guī)劃建議中均是首次出現(xiàn)，值得關(guān)注。

看點(diǎn)1：

堅(jiān)持房住不炒，遏制房?jī)r(jià)上漲決心不變

《建議》指出，堅(jiān)持“房住不炒”定位，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

整體來(lái)看，在房地產(chǎn)調(diào)控方向上，北京十四五規(guī)劃建議延續(xù)了此前“房住不炒”和“租售并舉”的政策思路，更是秉承了中央十四五規(guī)劃建議的精神。

在北京十四五規(guī)劃建議印發(fā)之前，《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》（簡(jiǎn)稱“中央十四五規(guī)劃建議”）明確“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”。

自從2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”后，“房住不炒”就成為十三五期間房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)主基調(diào)，并多次在中央層面的重大會(huì)議中被提及。此次將“房住不炒”寫入中央十四五和包括北京在內(nèi)的地方十四五規(guī)劃建議，是對(duì)十三五房地產(chǎn)調(diào)控思路的延續(xù)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，再次明確要求“房住不炒”，代表了全國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)下，調(diào)控的基本原則依然不變，中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變。

張大偉進(jìn)一步指出，“房住不炒”也代表了未來(lái)樓市政策將依然打擊投機(jī)，但會(huì)保護(hù)真實(shí)居住，微調(diào)政策以有利于剛需。

看點(diǎn)2：

發(fā)展集體租賃住房，完善租購(gòu)并舉體系

除了延續(xù)“房住不炒”的定位，“十三五”房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的另一關(guān)鍵詞“租購(gòu)并舉”也將在“十四五”期間延續(xù)。中央十四五規(guī)劃建議指出，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。北京十四五規(guī)劃建議明確，完善多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房保障體系。

2017年，黨的十九大報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。此后，“租購(gòu)并舉”多次出現(xiàn)在高層和地方的文件、政策中，成為房地產(chǎn)調(diào)控后的高頻詞匯。

同一時(shí)間段，作為探索完善租購(gòu)并舉住房體系的新路徑之一，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房（簡(jiǎn)稱“集體租賃住房”）被提上日程。

2017年，包括北京在內(nèi)的13個(gè)城市開展試點(diǎn)集體建設(shè)用地建租賃住房。根據(jù)規(guī)劃，從2017年起的5年里，北京將建設(shè)50萬(wàn)套租賃住房，其中大部分為集體租賃住房。

截至2020年11月底，北京全市累計(jì)開工集體租賃住房5.5萬(wàn)套（間）。

而未來(lái)五年，“租購(gòu)并舉”仍將繼續(xù)。北京十四五規(guī)劃建議中明確指出，鼓勵(lì)存量低效商辦項(xiàng)目改造，深入推進(jìn)集體土地租賃住房試點(diǎn)，持續(xù)規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，集體租賃住房的租金和租期穩(wěn)定，將成為發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的重要力量，也是實(shí)現(xiàn)完善“租購(gòu)并舉”體系的路徑之一。

值得關(guān)注的是，在過(guò)去幾年的試點(diǎn)中，社會(huì)資本以聯(lián)營(yíng)或者是入股的形式參與到北京集體租賃住房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)中來(lái)，部分企業(yè)推出的長(zhǎng)租公寓等產(chǎn)品，不僅提高集體租賃住房的品質(zhì)，還帶來(lái)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著未來(lái)五年政策延續(xù)，將大力發(fā)展集體租賃住房，社會(huì)資本將有更多機(jī)會(huì)參與進(jìn)來(lái)。

看點(diǎn)3：

推進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，激發(fā)“三塊地”活力

集體建設(shè)用地除了建設(shè)租賃住宅外，也可以入市流轉(zhuǎn)。

2015年2月，包括北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))開始“三塊地”改革試點(diǎn)，即農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)。

2019年8月26日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過(guò)了關(guān)于修改土地管理法的決定，新版《土地管理法》自2020年1月1日起施行。新版《土地管理法》明確規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。

新版《土地管理法》破除了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，與國(guó)有建設(shè)用地享受同等的待遇，同等入市，同權(quán)同價(jià)，有利于破除城鄉(xiāng)二元體制。

事實(shí)上，在北京大興區(qū)過(guò)去幾年的試點(diǎn)改革中，已經(jīng)率先于新版《土地管理法》出臺(tái)前掛牌出讓集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，從最初的產(chǎn)業(yè)用地到后來(lái)的住宅用地。2018年12月，北京土地交易市場(chǎng)掛出大興瀛海3宗集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出讓公告，并將建共有產(chǎn)權(quán)住房。

如今，隨著“十四五”即將到來(lái)，北京十四五規(guī)劃建議指出，深化農(nóng)村土地制度改革，健全“村地區(qū)管”體制機(jī)制，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，激發(fā)農(nóng)村“三塊地”活力。

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長(zhǎng)嚴(yán)金明解讀稱，“這是貫徹中央要求，中央政策在北京的體現(xiàn)和落地?！敝醒胧奈逡?guī)劃建議指出，健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，積極探索實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度。

嚴(yán)金明近日也曾表示，盡管2020年實(shí)施的《土地管理法》破除了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的法律障礙，但是入市實(shí)踐過(guò)程中仍存在諸多問(wèn)題。除部分試點(diǎn)外仍然難以流轉(zhuǎn)，價(jià)格也未顯化，整體市場(chǎng)遠(yuǎn)未形成。

在嚴(yán)金明看來(lái)，北京農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，制度上還存在很多空白，如今將其寫入十四五規(guī)劃建議，將有利于加快交易平臺(tái)、機(jī)制體制等建設(shè)。

看點(diǎn)4：

實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)老舊廠房、老舊商場(chǎng)更新改造

除了上述內(nèi)容外，“北京十四五規(guī)劃建議”的另一個(gè)看點(diǎn)是“實(shí)施城市更新行動(dòng)”，其中包括，積極推進(jìn)新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)建設(shè)發(fā)展，加強(qiáng)工業(yè)遺存保護(hù)利用，打造新時(shí)代首都城市復(fù)興新地標(biāo)；持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)、危舊樓房、棚戶區(qū)改造，推廣“勁松模式”“首開經(jīng)驗(yàn)”，引入社會(huì)資本參與；多種形式推進(jìn)老城平房區(qū)申請(qǐng)式騰退和改善；推動(dòng)老舊廠房、老舊商場(chǎng)、老舊商務(wù)樓宇更新改造等。

同樣，在中央十四五規(guī)劃建議中，也明確提出“實(shí)施城市更新行動(dòng)”，“加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)”。

11月17日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)王蒙徽在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)表題為《實(shí)施城市更新行動(dòng)》的署名文章。王蒙徽稱，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和品質(zhì)提升，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，對(duì)全面提升城市發(fā)展質(zhì)量、不斷滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的美好生活需要、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展，具有重要而深遠(yuǎn)的意義。

在住建部政策研究中心原主任、中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹看來(lái)，城市更新是解決城市發(fā)展過(guò)程中所出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等等一系列問(wèn)題的非常重要的舉措和手段。未來(lái)中國(guó)的城市更新面臨著巨大的空間，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是城市中大量的低效經(jīng)濟(jì)空間有待開發(fā)和升級(jí)；二是老舊小區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施改造的需求大幅度的提升；三是產(chǎn)業(yè)更新迭代對(duì)城市空間提出了新要求。

清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市發(fā)展策劃研究所所長(zhǎng)彭劍波認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)大循環(huán)背下，激發(fā)城市活力，特別是已建成區(qū)域的活力，城市更新是非常重要的手段，是順應(yīng)國(guó)內(nèi)大循環(huán)新格局的要求。同時(shí)，北京新一輪空間規(guī)劃確定城市發(fā)展的規(guī)模上限，特別是中心城區(qū)，以問(wèn)題導(dǎo)向治理大城市病，以需求為導(dǎo)向滿足人民對(duì)美好生活的期望，這都有必要進(jìn)行高質(zhì)量的城市更新。此外，城市更新有助于營(yíng)造高質(zhì)量、高品質(zhì)的生活圈。

看點(diǎn)5：

老舊小區(qū)改造迎來(lái)政策紅利，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與

值得關(guān)注的是，在城市更新中，老舊小區(qū)改造成為近幾年的熱點(diǎn)詞匯，并在政府文件中多次被提及。年初政府工作報(bào)告中提出，“2020年擬新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)?！边@是繼2019年之后，老舊小區(qū)改造再次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中。

7月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》明確老舊小區(qū)改造的目標(biāo)，到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制；到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

如今，“老舊小區(qū)改造”也同時(shí)出現(xiàn)在中央十四五規(guī)劃建議和北京十四五規(guī)劃建議中。

愿景集團(tuán)總裁助理、城區(qū)更新事業(yè)部總經(jīng)理劉楚表示，國(guó)務(wù)院辦公廳7月20日印發(fā)的23號(hào)文件強(qiáng)調(diào)“全面推進(jìn)”，就是一個(gè)強(qiáng)烈的政策導(dǎo)向信號(hào)，其中確立了工作目標(biāo)，要在“十四五”期間把2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造完成，任務(wù)量是巨大的。老舊小區(qū)改造作為民生工程和發(fā)展工程，不僅能提升居民的幸福感，在惠民生擴(kuò)內(nèi)需促發(fā)展上也將發(fā)揮更大的作用。

同時(shí)，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在資金來(lái)源、組織實(shí)施、利益協(xié)調(diào)、創(chuàng)新激勵(lì)等方面都要同步研究推進(jìn)。北京“十四五”規(guī)劃建議也指出，完善棚戶區(qū)改造、土地儲(chǔ)備、老舊小區(qū)改造等資金籌措機(jī)制。

值得關(guān)注的是，北京十四五規(guī)劃建議中提及的“勁松模式”就是社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造的路徑探索。

據(jù)劉楚介紹，愿景集團(tuán)為勁松小區(qū)的改造方，總結(jié)來(lái)說(shuō)，黨建引領(lǐng)“五方聯(lián)動(dòng)”、居民全程參與、改管一體化、引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)、探索市場(chǎng)化機(jī)制等，是“勁松項(xiàng)目”的經(jīng)驗(yàn)特點(diǎn)，也為形成“勁松模式”做了前期實(shí)踐探索。勁松小區(qū)2018年開始改造，2019年示范區(qū)亮相，是北京第一個(gè)引入社會(huì)資本的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，社會(huì)資本參與有了明確的回報(bào)機(jī)制、形成閉環(huán)。特別是社會(huì)資本充分發(fā)揮社區(qū)服務(wù)優(yōu)勢(shì)，得到了社區(qū)居民的高度認(rèn)可，“我們?cè)绢A(yù)估一年后物業(yè)費(fèi)收繳率為30%-40%，但是截至目前已經(jīng)達(dá)到76%，遠(yuǎn)超預(yù)期?！?/p>

“十四五”期間全面推進(jìn)老舊小區(qū)改造的政策導(dǎo)向，在劉楚看來(lái)，未來(lái)5年，是老舊小區(qū)改造工作的政策紅利期，對(duì)于接受“微利”、聚焦服務(wù)的社會(huì)資本來(lái)說(shuō)，也有助于打造一條嶄新的賽道。

新京報(bào)記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對(duì) 趙琳