2020年，橫盤三年的上海房價從年初開啟上漲行情。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上海住房成交均價突破5萬元。其中，今年前11個月新房成交均價累計上漲5.68%。而截至12月23日，2020年上海商品住宅成交金額達4539億元，較去年全年增長8.8%。

對于全年行情，機構(gòu)分析人士認為，上海新房價格上半年強勢拉升，但在調(diào)控政策的影響下，下半年震蕩回落；從供求方面來看，全年呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的勢頭，8成的區(qū)域成交量大于供應(yīng)量，有4成項目認籌率超100%。預(yù)計2021年，成交規(guī)模有望保持在高位，價格維持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

全年供不應(yīng)求，4成項目認籌率超100%

今年疫情穩(wěn)定之后，上海熱盤頻出，不斷推高市場熱度。從各區(qū)來看，8成的區(qū)域成交量大于供應(yīng)量，虹口、楊浦、徐匯等傳統(tǒng)中心區(qū)域普遍供不應(yīng)求，市場熱度較高。周邊成交量較大的區(qū)域，如崇明、青浦、奉賢等區(qū)因供應(yīng)量明顯下滑，導(dǎo)致“銷供比”相比去年均有較大幅度提升。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至12月23日，2020年上海商品住宅共成交7.26萬套，成交面積795.8萬平方米，較去年全年增長3.32%；成交金額達4539億元，較去年全年增長8.8%。

與此同時，截至12月23日，上海有181個項目入市233次推盤，供應(yīng)房源近6萬套，與去年188個項目入市225次推盤大體一致。其中185次推盤參與公證搖號，認籌率達到120.4%。相比之下，去年整體認籌率不足四成，不少去年認籌率較低的項目今年再度推盤后認籌率均有明顯提升。

根據(jù)中指研究院數(shù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，2020年，上海認籌率超100%的樓盤有93個，項目占比達到40%，其中54%的項目集中在外環(huán)以內(nèi)。同時，也有不少樓盤遇冷，27個樓盤認籌率低于30%。

從各環(huán)線來看，中內(nèi)環(huán)間認籌率最高，為259%，有8成項目認籌率超100%。從價格段來看，10萬以上及8萬-10萬價格段項目認籌率最高，為250%左右。由此推斷，改善需求為主的大格局依然未變，單價8萬以上的項目供不應(yīng)求。

值得關(guān)注的是，浦東前灘板塊744%的超高認籌率讓其他板塊望塵莫及。2020年，前灘板塊推盤4個，推出房源合計952套，合計認籌7086組，其中年末壓軸的尚峰名邸因平均總價600萬的47平方米小戶型而備受關(guān)注，認籌率達1273%。

下半年新房價格震蕩回落，全年上漲5.68%

橫盤三年的上海房價從今年年初開啟上漲行情，據(jù)中指研究院數(shù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，住房價格從去年底的47404元/平方米上漲至今年11月的50097元/平方米。其中，今年前11個月新房成交均價累計上漲5.68%，漲幅在中指百城中居第13位。

2017年以來上海住房價格指數(shù)及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

從全年走勢來看，上海新房價格漲幅上下半年分化明顯，上半年強勢拉升，下半年震蕩回落。

中指研究院上海研究總監(jiān)方頏認為，上海本輪價格上漲始于2019年11月，當時，房貸利率掛鉤LPR之后，上海首套房貸利率可減20個點。今年2-3月，受疫情影響價格上漲節(jié)奏被打亂。而二季度以來，受限價松動、土拍火熱等多重因素的影響，房價漲幅持續(xù)擴大，上半年累計漲幅達到4.11%，在一二線城市中排名首位。

但是到了下半年市場發(fā)生變化。方頏表示，長三角多地調(diào)控收緊，上海樓盤也重回“嚴格限價”模式。不過，在需求集中釋放下，帶來的供不應(yīng)求效應(yīng)及改善型項目的熱銷，對價格漲幅也起到了支撐作用。整體來看，下半年價格漲幅呈高位震蕩回落態(tài)勢。

事實上，二手房價格不受限價政策影響，更能真實反映市場實際價格及背后供求關(guān)系。上述數(shù)據(jù)顯示，2020年前11個月，上海二手房價累計上漲6.69%，較新房增幅高出1.01個百分點。下半年以來，二手房市場成交套數(shù)持續(xù)走高，而掛牌房源數(shù)量明顯下降，二手房市場轉(zhuǎn)入賣方市場。

2020年上海一二手房成交價格環(huán)比走勢

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

對于上海的明年房地產(chǎn)市場，方頏表示，雖然上海仍然保持嚴格的限購限貸政策，但是去年以來臨港自貿(mào)區(qū)放松人才購房資格，以及近期對特定人群落戶放松、加大人才引進力度，都對上海未來住房需求形成持續(xù)的補充。此外，上海仍在加快推進舊區(qū)改造，較大規(guī)模的拆遷需求持續(xù)入市對明年市場也起到支撐作用。

而從目前的土地供應(yīng)來看，方頏表示，今年上海住宅用地成交規(guī)模同比增長6成，亦為明年市場供應(yīng)量提供有力支撐，當前偏緊的供求關(guān)系有望得到緩解，明年成交規(guī)模有望保持在高位，價格或?qū)⒕S持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶