自稱“沒有熱點(diǎn)，故事不多”的中海，8月24日拋出的中期業(yè)績報告依然貼著“利潤王”、“穩(wěn)健審慎”等熟悉的老標(biāo)簽。但在“利潤王”背后，一些變化也在悄悄發(fā)生，比如歸母凈利潤出現(xiàn)了同比下滑，核心凈利潤增速放緩到不足1%。對于中海一貫持之的“穩(wěn)健”，中海主席兼執(zhí)行董事顏建國以“一場馬拉松”形容企業(yè)的發(fā)展，稱追求的是“穩(wěn)中求好、穩(wěn)中求快，不急不躁”。

年度目標(biāo)完成未過半，“有信心達(dá)成4000億”

今年上半年，中海實現(xiàn)銷售合約額1720億元，同比增長4.2%?！颁N售增速超過 Top10 房企的平均增速?！?在8月24日的中期業(yè)績會上，中海行政總裁張智超如是表示。貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，這歸功于中海主力市場回歸一、二線及核心城市群，此外，6月單月銷售575.6億元，同比增長 32.3%，創(chuàng)下了中海單月銷售紀(jì)錄。

按此前中海的十三五規(guī)劃，中海2020年的銷售額目標(biāo)是4000億港元，即3567億元人民幣。據(jù)此計算，上半年完成任務(wù)差一點(diǎn)未過半。張智超表示，今年上半年的目標(biāo)完成率約47.8%，離時間過半、任務(wù)過半有不到 3 個百分點(diǎn)的差距，“主要還是因為上半年疫情影響了銷售周期 1-3個月?！?/p>

但他同時表示，中海全年貨量充足，下半年將加大推盤力度，加快銷售節(jié)奏，在外部環(huán)境不發(fā)生劇烈變化的情況下，有信心完成全年4000億港元的銷售目標(biāo)。貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，中海下半年目標(biāo)達(dá)成壓力系數(shù)為1.1，目標(biāo)達(dá)成基本可期。

此外，顏建國還表示，上半年，中海系列公司在北京、上海、成都、廣州的銷售金額均超過百億元，銷售均價每平方米超過1.8萬元，高于內(nèi)地商品房平均銷售均價。

歸母凈利下降3.7%，十年來首次負(fù)增長

中期業(yè)績顯示，上半年中海實現(xiàn)歸母凈利潤205.3億元，同比下降3.7%；核心凈利潤為179.4億元，同比上升0.3%；23.2%的凈利潤率依然保持房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先水平，超2019年同期行業(yè)13.5%平均凈利潤率9.7個百分點(diǎn)。

雖然中海的“利潤王”寶座依然穩(wěn)當(dāng)，但一項數(shù)據(jù)的同比下滑相當(dāng)醒目——?dú)w母凈利潤同比下降3.7%。這是超過十年以來，中海的半年度歸母凈利潤首次出現(xiàn)同比下滑。2019年同期，這一指標(biāo)為同比增7.4%。即便是同比上升0.3%的核心凈利潤，事實上增速也放緩了很多，2019年同期，這一指標(biāo)為同比增9.5%。

此前，業(yè)界有聲音認(rèn)為，中海的歸母凈利潤與恒大、碧桂園、萬科的差距在不斷拉近，利潤王者的地位遭遇挑戰(zhàn)；另一方面，中海地產(chǎn)對規(guī)模的追求一度顯得有些“保守”，與上述房企三巨頭的銷售規(guī)模差距不小。

“我們不為規(guī)模而做大規(guī)模，要求有利潤的銷售、有質(zhì)量的增長，更注重價值創(chuàng)造?！鳖伣▏谥衅跇I(yè)績會上再次強(qiáng)調(diào)。他坦言，過去二十多年，中國房地產(chǎn)高速發(fā)展，杠桿率較低，階段性顯得有些保守；但近幾年，中海在保持60%左右負(fù)債率的情況下，銷售實現(xiàn)快速增長，2018 年的銷售增長率是29.8%，2019年是25.2%，今年上半年在疫情沖擊下，銷售仍然逆勢增長4.2%，“進(jìn)入房地產(chǎn)下半場，行業(yè)競爭比的是誰能活下去、活得好、活得久。我們相信，合理控制負(fù)債，不盲目加杠桿，公司的規(guī)模與利潤也能實現(xiàn)較快增長。”

“未觸碰一條紅線”，拿地青睞主流城市和地段

在8月24日的業(yè)績發(fā)布會上，談及當(dāng)前盛傳的房企融資將進(jìn)一步加強(qiáng)管控，設(shè)置三條紅線，顏建國表示，中海目前沒有觸碰一條紅線。“我們并不了解這項政策是否實施，以及何時實施。對于中央的各項政策，中海將嚴(yán)格遵守、堅決執(zhí)行。”

顏建國表示，自1997年亞洲金融風(fēng)暴之后，中海就一直堅持穩(wěn)健審慎的財務(wù)策略，保持合理的負(fù)債率，保持充裕的現(xiàn)金，尤其對于負(fù)債率、現(xiàn)金占比等，在公司內(nèi)部設(shè)立了幾條紅線。到今年6月末，中海的資產(chǎn)負(fù)債率是 59.77%，處于行業(yè)最低區(qū)間。他進(jìn)一步表示，對照市場傳聞的三條紅線來看，截至6 月末，中海剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 53.8%（紅線是大于70%）；凈負(fù)債率 32.7%（紅線是大于100%）；現(xiàn)金短債比 2.9（紅線是小于 1）。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。潘浩表示，如果網(wǎng)傳規(guī)則為真，則中海無指標(biāo)超出閾值。對于穩(wěn)健的“三好生”中海，融資新規(guī)對其暫無明顯影響。

而在拿地方面，過去半年，中海頻頻在多個一二線城市大手筆擴(kuò)儲。諸如6月30日，中海以約144億元拿下武漢漢陽區(qū)兩宗土地；7月14日，經(jīng)108輪競價，以40億元奪得北京房山區(qū)地塊；8月3日，以79億元斬獲北京亦莊河西區(qū)三年來首宗不限價地塊，為今年北京總價最高地塊。

可以看到，在一二線城市的土拍市場上，中海拿地的身影非?；钴S。這與其“強(qiáng)化主流城市優(yōu)勢、深耕一、二線主流城市”的拿地策略有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中海在全國13個城市新增21宗土地，權(quán)益面積為562萬平方米，權(quán)益購地金額523億元；截至今年6月底，中海土地儲備為9006萬平方米，其中約87%的貨值布局于一二線城市。今年以來，中海在上海、武漢、太原獲取了4個超大型項目，每個項目貨值均達(dá)數(shù)百億元。

顏建國表示，內(nèi)地房地產(chǎn)市場已進(jìn)入存量競爭階段，市場分化并存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會，主力市場向價值更高的一、 二線城市及核心城市群回歸，中海堅持主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品，以滿足中高端客戶對居住質(zhì)量的改善需求。

教育、養(yǎng)老、物流等新業(yè)務(wù)等待風(fēng)口

已過不惑之年的中海地產(chǎn)，常年被貼上“工科”、“穩(wěn)健審慎”的標(biāo)簽?！懊襟w朋友們會認(rèn)為中海沒有熱點(diǎn)，故事不多。”顏建國在業(yè)績會上表示，中海最重要的是專注做好自己的事，保持戰(zhàn)略定力。

當(dāng)下，房企紛紛拓展業(yè)務(wù)板塊、布局多元化發(fā)展，作為較早布局多元化發(fā)展的房企，中海提出堅守主航道，不盲目多元化擴(kuò)張，有序推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級。

顏建國表示，近幾年來，中海明確了“今天、明天、后天”的可持續(xù)發(fā)展業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，將 90%資源投入到房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，保持規(guī)模與利潤增長；將 8%左右的資源投入商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營，提升抵御周期波動風(fēng)險的能力，創(chuàng)造規(guī)?？捎^、穩(wěn)定的租金收入；將2%左右的資源投入到教育、養(yǎng)老、物流、供應(yīng)鏈管理等新業(yè)務(wù)，培育未來的增長點(diǎn)。

“以上產(chǎn)業(yè)，公司的目標(biāo)是都要進(jìn)入到行業(yè)頭部?！?顏建國進(jìn)一步表示，采取這樣的結(jié)構(gòu)，是因為當(dāng)前住宅開發(fā)的回報水平較高，而其他業(yè)務(wù)回報水平目前還不夠高，還需要等待風(fēng)口?！拔覀円环矫婕涌焐虡I(yè)的發(fā)展，一方面培育新業(yè)務(wù)的能力。一旦市場機(jī)會窗口打開，我們將會迅速加大資源投入，占領(lǐng)市場。”

新京報記者 王海亮

編輯 楊娟娟 制圖 倪萍 校對 張彥君

封面圖來源 中海官網(wǎng)