已過不惑之年的中海地產(chǎn)，邁著“穩(wěn)健審慎”的步伐，依然推崇“長期持續(xù)穩(wěn)健增長”。2019年的業(yè)績答卷交出了歸母凈利潤416.2億元、凈利潤率25.4%、資產(chǎn)負(fù)債率60.06%等漂亮數(shù)字，但3451億元的銷售規(guī)模還是令人對其“江湖地位”有所擔(dān)憂。
從豪擲千金的獨行身影，到2020年大張旗鼓開啟拓疆計劃，在全國百城尋求合作伙伴，中海地產(chǎn)顯示了對土地儲備的持續(xù)進擊，以及突破規(guī)模瓶頸的決心。
“利潤王”背后的超低融資利率
在中海地產(chǎn)交出的2019年業(yè)績答卷上，歸母凈利潤和凈利潤率依然是兩項奪目的數(shù)字，分別為416.2億元和25.4%。
在行業(yè)間橫向?qū)Ρ?，這兩個數(shù)字依然保持前列。恒大財報尚未公布，從已公布的房企巨頭財報看，碧桂園、萬科、融創(chuàng)2019年的歸母凈利潤分別為395.5億元、388.7億元、260.3億元，均不及中海地產(chǎn)“低調(diào)納財”。從利潤水平來看，在多數(shù)房企凈利潤率保持在10%左右時，中海地產(chǎn)25.4%的凈利潤率位于行業(yè)最高區(qū)間，延續(xù)“利潤王”之稱。25.4%不是中海地產(chǎn)史上凈利潤率的最高值，與自身對比，中海地產(chǎn)在2016年、2017年、2018年的凈利潤率分別為23%、24.6%、26.2%。
中海地產(chǎn)“利潤王”背后是其強大的成本管控能力。年報顯示，2019年中海地產(chǎn)的“三費”（包括銷售費用、管理費用和財務(wù)費用）占營業(yè)收入比重分別為1.6%、1.7%和0.46%，位于行業(yè)較低水平。
特別是在融資渠道收緊、融資成本高企的行業(yè)背景下，中海地產(chǎn)借助央企優(yōu)勢，保持較低的融資利率。年報顯示，截至2019年底，中海地產(chǎn)持有現(xiàn)金954.5億元，資產(chǎn)負(fù)債率60.06%，凈借貸比率33.68%，負(fù)債率處于行業(yè)最低區(qū)間；加權(quán)平均借貸成本為4.21%，借貸成本處于行業(yè)最低區(qū)間。
土地成本攀升，或?qū)⒂绊懳磥砝麧櫵?/strong>
但是需要指出的是，雖然在行業(yè)內(nèi)保持較高盈利水平，但是中海地產(chǎn)的利潤王地位也受到?jīng)_擊。
克而瑞分析師房玲、易天宇認(rèn)為，雖然中海地產(chǎn)仍是利潤王，但是中海的歸母凈利潤與恒大、碧桂園、萬科的差距在不斷拉近?！?019年，萬科的歸母凈利潤與中海地產(chǎn)的差距從39.5億元進一步縮小到27.5億元，中海地產(chǎn)歸母凈利潤的王者地位岌岌可危?！?/p>
從歸母凈利潤的增幅看，中海地產(chǎn)2019年實現(xiàn)增幅10.3%，碧桂園、萬科、融創(chuàng)的增幅分別為14.2%、15.1%、57.1%。雖然中海地產(chǎn)在四家龍頭房企中增幅最低，但需要看到的是，過去三年，中海地產(chǎn)每年的凈利潤增幅都超過了10%，2017年和2018年均為10.1%，穩(wěn)健增長，直到2019年歸母凈利潤越過400億元大關(guān)。
與自己相比，中海地產(chǎn)的利潤水平也在下降。數(shù)據(jù)顯示，2019年，中海地產(chǎn)的毛利率下降了4.14個百分點至33.66%，凈利潤率下降了1.12個百分點至26.12%。當(dāng)然，這背后有房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平整體下滑的大背景、大趨勢。不過，中海地產(chǎn)自身在規(guī)模追求下頻拿高價地，對于未來盈利水平或?qū)⒃斐捎绊憽?/p>
克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年中海地產(chǎn)新增土儲樓板價也在快速上升，達到了9994元/平方米，相比2018年大幅增長了61%?？硕鹧芯繖C構(gòu)分析，這主要是由于2019年中海地產(chǎn)所拿地塊更靠近核心地段，故而出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性上升；但從另一方面來看，在有限的一二線城市選擇范圍內(nèi)，要完成千億的投資計劃，中海地產(chǎn)難以保證所有獲得土地均能物美價廉?！半S著中海地產(chǎn)2019年拿地成本的快速攀升，對其未來高利潤率的維持或有一定影響?！?/p>
進擊土儲，“攏賢拓疆”尋求規(guī)模突破
走過41年的發(fā)展歷程，中海地產(chǎn)經(jīng)歷了多輪經(jīng)濟與房地產(chǎn)周期，更身負(fù)1998年金融危機的深刻記憶。中海地產(chǎn)主席兼執(zhí)行董事顏建國稱，在“黑天鵝”和“灰犀?！睍r常不期而至的當(dāng)下，中海地產(chǎn)過去和未來的戰(zhàn)略與行動指引，都是不變的“長期持續(xù)穩(wěn)健增長”。
如何平衡規(guī)模與利潤，是中海地產(chǎn)需精心考量的。在如火如荼的規(guī)模之爭中，中海地產(chǎn)對規(guī)模的追求一度被打上“保守”標(biāo)簽。對此，顏建國曾表示：“規(guī)模對我們來說不是特別追求的目標(biāo)，但是為了凈利潤的持續(xù)增長所需的規(guī)模增長是必須的。”
2019年，房企規(guī)模持續(xù)增長。三巨頭規(guī)模均已步入六千億至七千億陣營。其中，碧桂園權(quán)益銷售金額達5522億元（第三方機構(gòu)統(tǒng)計的全口徑銷售金額為7715億元），萬科銷售金額為6308億元，恒大銷售金額為6010億元。排名第四的融創(chuàng)已達5562億元，努一把力即可進入六千億俱樂部。
相較之下，中海地產(chǎn)2019年的銷售金額為3771.7億港元，換算成人民幣為3451.7億元，規(guī)模僅有三巨頭的一半多。雖然中海地產(chǎn)在財報中稱，25.2%的銷售增速已“遠高于同期TOP100房企平均7%的銷售增長率”，但遠遜的規(guī)模毋庸置疑是中海地產(chǎn)當(dāng)前面臨的一個瓶頸，如不迎頭追趕，難免令人擔(dān)憂其“江湖地位”。按此前中海地產(chǎn)的十三五規(guī)劃，2020年的銷售額目標(biāo)是4000億港元。
近三年，中海地產(chǎn)給人留下了進擊土儲的印象。去年，一線城市土地市場更是頻頻留下中海地產(chǎn)“豪擲千金”的身影。去年7月，中海地產(chǎn)在北京以79.4億元斬獲豐臺花鄉(xiāng)造甲村地塊，成為當(dāng)年成交金額最高土地；9月，中海地產(chǎn)又以32.7億元拿下北京大興瀛海地塊；10月，中海地產(chǎn)以底價50.96億元拿下廣州海珠區(qū)一宗地塊。2019年財報繼續(xù)展示著中海地產(chǎn)對土儲的進取之心，當(dāng)年，中海地產(chǎn)新增53宗土地儲備，權(quán)益購地金額達1134億元，同比增長24.1%。
而在2019年度業(yè)績發(fā)布會上，顏建國給出了2020年的拿地預(yù)算，新增土地權(quán)益投資預(yù)算為1400億元，同比增長23%。
值得一提的是，中海地產(chǎn)對土儲的進擊，始終重倉一二線城市?！拔覀儓猿稚罡踩呺H更高、抗風(fēng)險能力更強的一二線城市。”顏建國稱。2019年，中海地產(chǎn)67.8%的新增土地儲備位于粵港澳大灣區(qū)、京津冀城市群、長三角都市圈。截至2019年底，中海地產(chǎn)土地儲備合計8923萬平方米，八成以上布局于一二線城市，房地產(chǎn)銷售在23個城市進入當(dāng)?shù)厥袌稣加新是叭?，?1個重點城市銷售額超過100億港元，在北京的銷售額超過400億港元，在南京、廣州的銷售額超過200億港元。
以往，中海地產(chǎn)在招拍掛市場上喜歡“獨來獨往”，鮮少采取合作模式，但今年3月13日，中海地產(chǎn)公布了一項“2020尋地合作計劃”，打出了“攏賢拓疆”的口號。該項計劃“誠邀各界合作伙伴就股權(quán)收購、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、國企混改、城市更新、聯(lián)合開發(fā)等業(yè)務(wù)范疇進行全面合作，城市范圍包括但不限于全國一二線城市及強三線城市?！眴未颡毝房倸w有局限性，不難看出，中海地產(chǎn)的2020年“拓疆”之舉，拿地路徑將從“獨行”和單一模式轉(zhuǎn)向聯(lián)合拿地、合作共贏，拓寬多元化模式獲取土儲，以破局規(guī)模瓶頸，尋求規(guī)模的“更上層樓”。
新京報記者 王海亮
編輯 武新 校對 張彥君
