今年年初強(qiáng)調(diào)謹(jǐn)慎“買入”的孫宏斌，再一次出手了。這一次，接盤的是山水文園停工的海鹽六旗樂園項目。問題在于，孫宏斌為何在文旅項目上加大發(fā)展步伐？此次接盤山水文園文旅項目，其背后的邏輯是什么？
融創(chuàng)全盤接手海鹽項目
6月2日，海鹽縣人民政府、融創(chuàng)東南區(qū)域集團(tuán)、融創(chuàng)文旅集團(tuán)于嘉興海鹽大劇院簽署招商合作協(xié)議，三方將共同開發(fā)建設(shè)浙江省海鹽濱海國際度假區(qū)——杭州灣融創(chuàng)文旅城。而這也是融創(chuàng)中國的第12個文旅城項目。
根據(jù)此次招商合作協(xié)議約定，該度假區(qū)項目規(guī)劃面積4365畝，規(guī)劃建設(shè)樂園、商業(yè)、酒店等板塊。其中，樂園板塊規(guī)劃有室外水樂園、陸樂園、童樂園、極地冰雪世界四大主題樂園。目前，杭州灣融創(chuàng)文旅城正在有序建設(shè)中，水樂園及部分商業(yè)計劃于2021年建成運營，其他樂園、酒店、商業(yè)將逐步分期開業(yè)。
融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌表示，融創(chuàng)在文旅和會展方面是全國最大的項目持有者及運營商，積累了豐富的經(jīng)驗，為開發(fā)建設(shè)運營杭州灣融創(chuàng)文旅城項目奠定了扎實的基礎(chǔ)。融創(chuàng)中國執(zhí)行總裁、東南區(qū)域集團(tuán)總裁王鵬亦認(rèn)為，融創(chuàng)憑借豐富的文旅大盤運營經(jīng)驗，將整合IP資源為游客創(chuàng)造全新的旅游場景體驗。未來融創(chuàng)將與政府?dāng)y手共建，把項目打造成海鹽的新名片。
值得一提的是，此次融創(chuàng)和海鹽縣政府合作的這一項目，原先是國內(nèi)的山水文園公司和美國主題公園公司六旗集團(tuán)在國內(nèi)合作的首個主題公園項目，當(dāng)時宣稱總投資額高達(dá)300億元。
對于此次融創(chuàng)接盤海鹽六旗樂園項目，山水文園相關(guān)人士告訴新京報記者，山水文園和融創(chuàng)一直是友好的關(guān)系，項目也都是純粹的商業(yè)合作，融創(chuàng)此次全盤接下海鹽六旗樂園項目，山水文園不參與建設(shè)了。
談及融創(chuàng)此次接盤山水文園文旅項目背后的邏輯，億翰智庫董事長陳嘯天分析稱，由于今年行情回暖，融創(chuàng)現(xiàn)金流可能相對好些。此外，疫情催生一波文旅產(chǎn)品需求，比如在風(fēng)景較好些的區(qū)域，離辦公所在地不算特別遠(yuǎn)，購買別墅之類的需求。而海鹽屬于大上海擴(kuò)延輻射范圍內(nèi)，區(qū)域位置不錯，所以融創(chuàng)收購屬天經(jīng)地義。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似收購進(jìn)一步體現(xiàn)了當(dāng)前融創(chuàng)資源整合的能力，融創(chuàng)此前的收并購更多強(qiáng)調(diào)住宅項目，現(xiàn)在在文旅方面也有很多動作，除了此前收購萬達(dá)的一些項目外，現(xiàn)在通過收購山水文園項目，也有助于其進(jìn)一步擴(kuò)大文旅板塊。此外，整個長三角一體化文旅產(chǎn)業(yè)需求很大，后續(xù)發(fā)展動力很強(qiáng)，融創(chuàng)收購這些項目，亦有助于強(qiáng)化在長三角，尤其是浙江片區(qū)文旅地產(chǎn)的品牌效應(yīng)。
山水文園能否擺脫困境？
去年的裁員風(fēng)波一度讓山水文園的運營和資金問題暴露在大眾視野中，同時曝光的還有海鹽六旗樂園項目處于半停滯狀態(tài)。
資料顯示，山水文園創(chuàng)立于1986年，致力于世界級小鎮(zhèn)的開發(fā)運營。項目布局華北、華東、華中、西南等區(qū)域核心地帶。2014年，山水文園與美國六旗集團(tuán)簽署戰(zhàn)略協(xié)議，雙方共同在中國建設(shè)山水主題小鎮(zhèn)——六旗樂園，這也意味著，山水文園成為美國六旗集團(tuán)在中國區(qū)唯一品牌授權(quán)商。2015年9月28日，山水文園集團(tuán)攜手美國六旗集團(tuán)選址浙江海鹽，打造美國六旗進(jìn)軍亞洲的第一個項目“山水主題小鎮(zhèn)——六旗樂園”。
然而，山水文園卻推遲了樂園的開業(yè)時間。與此同時，自2018年下半年開始，山水六旗項目多次傳出資金緊張的消息，2019年下半年又傳出項目建設(shè)遭遇停工的消息。
今年1月，美國六旗集團(tuán)發(fā)布公告稱，山水文園應(yīng)向六旗支付的費用出現(xiàn)違約，公司已根據(jù)協(xié)議向山水文園發(fā)送正式的付款違約通知；與山水文園合作的項目可能繼續(xù)進(jìn)行，也可能全部終止；六旗沒有能力讓其他合作伙伴參與完成任何現(xiàn)有項目。當(dāng)時市場上亦傳出消息，已有國內(nèi)排名前五的開發(fā)商在看該項目，有可能會接盤。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，過去山水文園投資較為激進(jìn)，項目相對多，但是即便是沒有疫情影響，本身也遇到些資金壓力。從產(chǎn)業(yè)本身來說，文旅項目建設(shè)周期長、不確定因素多、資金需求大，這些都成為了山水文園擴(kuò)張路上遇到的阻礙。
如今融創(chuàng)接盤海鹽六旗樂園項目，市場猜測，融創(chuàng)是否會繼續(xù)接盤山水文園其他項目？對此，山水文園表示，此次與融創(chuàng)合作不涉及其他項目。
值得關(guān)注的是，除了海鹽六旗樂園項目外，山水文園的其他項目也在尋求合作方。山水文園相關(guān)人士稱，重慶六旗樂園項目的規(guī)劃和當(dāng)初有部分調(diào)整，不排除有其他合作方參與進(jìn)來。其他文旅拓展項目也都在洽談中，還都沒有海鹽項目明朗，所以也不好定性?！昂献鞣绞蕉际情_放的，現(xiàn)在文旅項目和地產(chǎn)項目都比較艱難，都在想出路?！?/p>
孫宏斌的“并購”謎團(tuán)
融創(chuàng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有“并購?fù)酢敝Q，其擴(kuò)張最主要的方式就是并購。2016年開始，融創(chuàng)在并購上日漸成熟，孫宏斌的每次出手，亦顯得大開大合?！伴_發(fā)商都有自己的計算方式，每個人的日子自己過?！边@是孫宏斌的買賣哲學(xué)。
盤點2019年，孫宏斌同樣開啟了一系列“買買買”，其中最大、最轟動的一筆收購來自于云南城投。由此，融創(chuàng)形成地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會展會議、康養(yǎng)六大戰(zhàn)略板塊。在文旅板塊上，截至2020年5月，已在國內(nèi)布局11座文旅城、4個旅游度假區(qū)、8個會議會展中心、25個文旅小鎮(zhèn)，涵蓋40個樂園、46個商業(yè)、近150家高端酒店。
2020年，孫宏斌在“買入”方面趨于謹(jǐn)慎。在2019年業(yè)績會上，孫宏斌透露，他已接觸了很多并購機(jī)會，但好的標(biāo)的并不多。其理由在于，目前出現(xiàn)困難的企業(yè)，都是2017年、2018年拿地很貴的企業(yè)，賬不好算，但后面的機(jī)會會更多，“不該拿的，堅決不拿”。除了一些地塊賬算不過來之外，他還認(rèn)為，目前地價偏高，等未來供應(yīng)量上來，有錢了再去買好的地塊，“在應(yīng)該拿的時間拿，在應(yīng)該拿的地點拿”。
強(qiáng)調(diào)謹(jǐn)慎“買入”的孫宏斌，近期卻在文旅項目上加大發(fā)展步伐。今年4月8日，武漢解封后，舉行了第一場“云簽約”，共有69家企業(yè)參與了“云簽約”。在此次“云簽約”儀式上，融創(chuàng)中國聯(lián)手武漢地產(chǎn)集團(tuán)與黃陂區(qū)簽約“融創(chuàng)·武地·長江文旅城”項目投資建設(shè)合作協(xié)議。
4月12日，融創(chuàng)中國與云南保山達(dá)成了合作意向，將重點發(fā)展康養(yǎng)旅居項目，共同建設(shè)滇西大旅游環(huán)線。6月1日，融創(chuàng)中國和桂林市政府共同簽署《桂林市文化旅游康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)項目投資合作框架協(xié)議》，雙方將在文旅、養(yǎng)老、生態(tài)、田園綜合體等領(lǐng)域展開全方位合作，實現(xiàn)互惠互利、共同發(fā)展。另外，陽朔縣政府、七星區(qū)政府還與融創(chuàng)西南房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司分別簽署《陽朔融創(chuàng)文旅康養(yǎng)項目投資框架協(xié)議書》和《融創(chuàng)集團(tuán)桂林市七星文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)項目合作協(xié)議》。
業(yè)內(nèi)：文旅產(chǎn)業(yè)受沖擊，融創(chuàng)迎來收購機(jī)會
問題在于，于融創(chuàng)而言，目前這一時間節(jié)點，是不是加快文旅發(fā)展步伐、并購文旅產(chǎn)業(yè)的好時期？
對此，中國旅游研究院戰(zhàn)冬梅博士指出，這次疫情對文旅產(chǎn)業(yè)造成較大沖擊，原來一些情況還好的企業(yè)，也出現(xiàn)資金鏈斷裂，或維持不下去的情況，但對融創(chuàng)這樣的企業(yè)來說是個收購好時機(jī)，文旅產(chǎn)業(yè)會出現(xiàn)較多的并購現(xiàn)象。
“旅游業(yè)此前高速發(fā)展多年，很大一部分原因是大眾旅游的紅利?！睉?zhàn)冬梅指出，現(xiàn)在游客對文旅產(chǎn)業(yè)提出了更高要求。早些年，一些景區(qū)、主題樂園都在重復(fù)生產(chǎn)，產(chǎn)品沒有明顯差異，這些產(chǎn)品勢必要淘汰。
“文旅產(chǎn)業(yè)最重要的是要抓住游客需求，解決游客痛點。疫情影響下，大家對生態(tài)、環(huán)境、健康的重視，提高到一個前所未有的高度。此外，夜間游，冰雪、暑期游，都是近幾年游客較認(rèn)可的新業(yè)態(tài)?！睉?zhàn)冬梅表示。
陳嘯天亦表示，現(xiàn)在去收購文旅資產(chǎn)，價位較低，是個較好的時間節(jié)點，“疫情催生出來的文旅產(chǎn)品，于企業(yè)來說，不是長行情，而是短行情，所以應(yīng)快進(jìn)快出，這一邏輯是正確的?！?/p>
“樓市在回暖，融創(chuàng)資金壓力小了，就可以撿便宜了?！眱?yōu)淘城總裁薛建雄指出，文旅對企業(yè)資金實力、運營能力和營銷水平要求都很高。融創(chuàng)營銷能力強(qiáng)，賣得快，資金壓力較小，目前是接盤好時機(jī)，“融創(chuàng)只要幾個月好行情，項目就能活，如果確認(rèn)全國性樓市回暖，就有可能多接手。”
從拿地角度上分析，上海理辰文化董事長、原復(fù)星地產(chǎn)副總裁康紅恩指出，目前傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商普遍面臨拿地難題，且規(guī)模增長瓶頸開始出現(xiàn)，企業(yè)都在通過多元化方式拿地，于融創(chuàng)而言，從接手萬達(dá)文旅城開始，就開始熱衷于開發(fā)文旅地產(chǎn)，這是其出手接盤的一大邏輯。
基于此，孫宏斌在市場中發(fā)現(xiàn)機(jī)遇，再次發(fā)起并購，也就見怪不怪了。至于并購的錢從哪里來，孫宏斌曾說過，“我們買了東西不能放在家里藏起來了，都是一邊買一邊賣”。
值得關(guān)注的是，今年，孫宏斌掌控的融創(chuàng)系逐漸退出了金科股份的控制權(quán)爭奪。5月以來，金科股份屢現(xiàn)盤后大宗交易，多筆大宗交易出現(xiàn)融創(chuàng)拋售股權(quán)的身影，總計套現(xiàn)57.05億元。如果算上４月14日公告所稱的融創(chuàng)擬將11%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給紅星集團(tuán)而套現(xiàn)的46.99億元，在一個多月的時間內(nèi)，融創(chuàng)總計套現(xiàn)超百億元。
此外，現(xiàn)金流方面亦提供了支撐。財報顯示，截至2019年底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1257億元，保持充裕的流動性的同時，2020年上半年預(yù)計可售貨值超3400億元，且2020上半年無剛性到期境內(nèi)外債券，未付土地款也較少。此外，2019年底，融創(chuàng)凈資產(chǎn)為1141億元，資產(chǎn)負(fù)債率也連續(xù)三年呈下降趨勢。
新京報記者 張曉蘭
編輯 武新 校對 李項玲
封面圖來源 融創(chuàng)東南區(qū)域公眾號截圖
