5月22日上午，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議在人民大會(huì)堂開(kāi)幕，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)作的政府工作報(bào)告中明確提出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！迸c此同時(shí)，政府工作報(bào)告還提到“深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”“老舊小區(qū)改造”等“涉房”內(nèi)容。這些關(guān)鍵詞為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)定下了基調(diào)。

在政策的指引以及“穩(wěn)健貨幣政策”的大背景下，今年房地產(chǎn)融資環(huán)境會(huì)與往年有什么不同？老舊小區(qū)整治會(huì)給房企帶來(lái)哪些發(fā)展機(jī)遇？各地在因城施策上會(huì)出現(xiàn)怎樣的特征？新京報(bào)房產(chǎn)新聞部記者邀請(qǐng)全國(guó)人大代表、政協(xié)委員，以及行業(yè)專(zhuān)家、房地產(chǎn)企業(yè)代表展開(kāi)一場(chǎng)圓桌討論。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，今年在“真正過(guò)緊日子”的挑戰(zhàn)面前，仍有機(jī)遇“贏得未來(lái)”。 

【圓桌嘉賓】

莫天全 全國(guó)政協(xié)委員、房天下董事長(zhǎng)

張玉良 綠地控股集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁

葉兵 58同城高級(jí)副總裁&安居客COO

張恒斌  愿景集團(tuán)副總裁

趙秀池 北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授

許小樂(lè) 貝殼研究院首席分析師

楊紅旭 易居研究院副院長(zhǎng)

【核心觀點(diǎn)】

1、今年政府工作報(bào)告重提“房住不炒”，預(yù)示政策面中性略偏緊，不會(huì)明顯松動(dòng)。根據(jù)近幾個(gè)月情況看，限購(gòu)與限售這兩個(gè)政策完全取消的難度較大。

2、在“房住不炒”的總基調(diào)下，為應(yīng)對(duì)疫情帶來(lái)的影響，各地房地產(chǎn)政策環(huán)境總體較為寬松，居民合理的居住需求受到支持。

3、城鎮(zhèn)化與以往不同之處在于“發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動(dòng)作用”?！熬C合”肯定了中心城市和城市群的地位；“帶動(dòng)”意味著城市及城市周邊要“大手拉小手”。

4、老舊小區(qū)的整治和升級(jí)，相對(duì)于新建住房挑戰(zhàn)可能更大，空間也同樣巨大，也需要行業(yè)龍頭企業(yè)參與其中助推發(fā)展。

5、老舊小區(qū)改造困難，主要是由于單靠政府財(cái)政支出的模式負(fù)擔(dān)過(guò)重、難以支撐大規(guī)模的改造，而社會(huì)力量參與又會(huì)面臨準(zhǔn)入障礙多、盈利難的問(wèn)題。

【業(yè)界對(duì)話(huà)】

關(guān)鍵詞：房住不炒

重提“房住不炒”，預(yù)期政策面中性略偏緊

政府工作報(bào)告提到，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。

Q1：在堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位下，您認(rèn)為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向如何？

莫天全：今年的政府工作報(bào)告重提“房住不炒”，說(shuō)明政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的定位和政策是持續(xù)的。從行業(yè)發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，在疫情期間，線(xiàn)上賣(mài)房相關(guān)業(yè)務(wù)一直在上升，房地產(chǎn)行業(yè)原先是線(xiàn)下依賴(lài)比較嚴(yán)重的行業(yè)，但是現(xiàn)在必須要積極擁抱變化。從市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)，四月以來(lái)交易量會(huì)有比較大的反彈。同時(shí)也要注意到，目前購(gòu)房者對(duì)房子的價(jià)值認(rèn)識(shí)發(fā)生變化，而且對(duì)健康住宅會(huì)有新的要求，比如對(duì)戶(hù)型、對(duì)住宅的通風(fēng)等。

楊紅旭：今年重提“房住不炒”，政策面中性略偏緊。因此，中央層面的政策不會(huì)明顯松動(dòng)。根據(jù)近幾個(gè)月情況看，限購(gòu)與限售這兩個(gè)政策完全取消的難度較大，關(guān)于房貸首付比例降低的政策也會(huì)被收回。今年全國(guó)樓市總體來(lái)看，即便沒(méi)有疫情，也會(huì)降溫，疫情后政策放松的力度偏小，導(dǎo)致市場(chǎng)降溫幅度加大。

張玉良：“房住不炒”依然是樓市調(diào)控、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的準(zhǔn)繩，是中長(zhǎng)期不動(dòng)搖的核心思路。在“房住不炒”的總基調(diào)下，為應(yīng)對(duì)疫情帶來(lái)的影響，各地房地產(chǎn)政策環(huán)境總體較為寬松，居民合理的居住需求受到支持。同時(shí)，隨著各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)高效推進(jìn)，市場(chǎng)、行業(yè)各方面都在快速步入正軌，需求穩(wěn)步釋放。相信房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠較快恢復(fù)，全年實(shí)現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展。

葉兵：從兩會(huì)報(bào)告中的表述來(lái)看，“房住不炒”的定位非常堅(jiān)定。今年強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)各方面集中精力抓好“六穩(wěn)”“六?！?，并穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)，因此房地產(chǎn)本身的穩(wěn)定對(duì)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重要作用，房?jī)r(jià)穩(wěn)定、地價(jià)穩(wěn)定、預(yù)期穩(wěn)定才能有效落實(shí)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)過(guò)度刺激政策，穩(wěn)定依然是重中之重。

許小樂(lè)：堅(jiān)持“房住不炒”定位的基礎(chǔ)上，今年的政策方向主要是兩點(diǎn)。首先是保持首付比例穩(wěn)定基礎(chǔ)上的LPR下降，促進(jìn)市場(chǎng)和預(yù)期的穩(wěn)定。各個(gè)城市差異越來(lái)越大，在房住不炒總體思路下，會(huì)結(jié)合城市的自身特點(diǎn)對(duì)政策做小幅調(diào)整。

Q2：各地在因城施策上，會(huì)有什么樣的特征？你認(rèn)為今年還將如何操作？

趙秀池：各地情況不一樣，因城施策的政策手段也會(huì)不一樣。熱點(diǎn)城市，住房供不應(yīng)求，應(yīng)該繼續(xù)實(shí)行從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策；非熱點(diǎn)城市，住房供過(guò)于求，房地產(chǎn)政策可適度寬松。

許小樂(lè)：因城施策方面，會(huì)根據(jù)城市具體特點(diǎn)、發(fā)展階段有所不同，今年政策的重點(diǎn)方向?qū)⑹峭苿?dòng)城市圈的發(fā)展，政府工作報(bào)告明確提出發(fā)揮中心城市和城市群的帶動(dòng)作用，預(yù)計(jì)未來(lái)城市圈內(nèi)的政策和交通障礙將會(huì)被逐步打通，例如實(shí)現(xiàn)公共交通的互聯(lián)互通、社保的互認(rèn)等。

關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化

都市圈周?chē)貐^(qū)將進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道

政府工作報(bào)告提到，加強(qiáng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，大力提升縣城公共設(shè)施和服務(wù)能力，以適應(yīng)農(nóng)民日益增加的到縣城就業(yè)安家需求。同時(shí)提出，深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動(dòng)作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。與此同時(shí)，政府工作報(bào)告還提到，加快落實(shí)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，深入推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展。

Q1：從加強(qiáng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)到深入城鎮(zhèn)化建設(shè)，你認(rèn)為今年城鎮(zhèn)化的提法與之前有何不同？

張玉良：新型城鎮(zhèn)化依然是我國(guó)實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手和核心動(dòng)力之一。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)化已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)新的高度，正在步入高質(zhì)量城鎮(zhèn)化的新階段。中央對(duì)新型城鎮(zhèn)化的最新表述，緊緊抓住了城鎮(zhèn)化發(fā)展的新特點(diǎn)、新要求、新趨勢(shì)，準(zhǔn)確定位了城鎮(zhèn)化所處的歷史發(fā)展階段。

莫天全：今年提到的城鎮(zhèn)化，與以往不同之處在于“發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動(dòng)作用”。“綜合”充分肯定了中心城市和城市群的地位，未來(lái)新增城鎮(zhèn)人口就業(yè)主要依賴(lài)中心城市和城市群；“帶動(dòng)”這個(gè)詞則是指出了城鎮(zhèn)化建設(shè)一個(gè)很重要的途徑，城市及城市周邊要大手拉小手，共同前進(jìn)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)都市圈周?chē)牡貐^(qū)將進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道。

Q2：之前區(qū)域發(fā)展不平衡的問(wèn)題有望打破，部分區(qū)域?qū)⒂瓉?lái)利好。房企集中布局的區(qū)域有哪些？您最看好哪些區(qū)域？

葉兵：強(qiáng)調(diào)中心城市和城市群的綜合帶動(dòng)作用，說(shuō)明了未來(lái)核心城市群依然是房企布局的重點(diǎn)，同時(shí)除了關(guān)注核心都市圈外，也需關(guān)注城市群中潛力城市。房企除了關(guān)注京津冀、 粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角外，也需關(guān)注西部大開(kāi)發(fā)、東北全面振興、中部地區(qū)崛起中存在的各種機(jī)遇。

許小樂(lè)：粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江沿線(xiàn)的城市圈（成渝、武漢、鄭州城市圈）。這些區(qū)域的城市發(fā)展相對(duì)比較均衡，城市之間的基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善，產(chǎn)業(yè)之間的互動(dòng)也比較密切，是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)改造

引入社會(huì)資本參與，有助于加快改造進(jìn)程

政府工作報(bào)告提到，2020年擬新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。

Q1：老舊小區(qū)整治與改造將有哪些積極意義？會(huì)迎來(lái)哪些發(fā)展機(jī)遇？

張玉良：老舊小區(qū)的整治和升級(jí)，相對(duì)于新建住房市場(chǎng)而言，挑戰(zhàn)可能更大，空間也同樣巨大，也需要行業(yè)龍頭企業(yè)參與其中，助推老舊小區(qū)的升級(jí)發(fā)展。

張恒斌：加強(qiáng)老舊小區(qū)改造，對(duì)于增強(qiáng)城市的韌性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，推動(dòng)城市肌理再造和空間的重塑，都有非常重要的意義。根據(jù)政府工作報(bào)告，今年新開(kāi)工改造老舊小區(qū)數(shù)量比去年增加了2萬(wàn)個(gè)，增長(zhǎng)很快。實(shí)際上，老舊小區(qū)數(shù)量很大，2000年以前建成的老舊小區(qū)大約有30億平方米，這是一個(gè)藍(lán)海，我們判斷未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間，老舊小區(qū)改造會(huì)保持在一個(gè)高水平線(xiàn)上運(yùn)行。

趙秀池：老舊小區(qū)改造會(huì)起到拉動(dòng)內(nèi)需、提高居民居住水平、美化城市環(huán)境的作用，同時(shí)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。在舊城改造中，加裝電梯、設(shè)立停車(chē)位、配建托老所、診所、幼兒園、引進(jìn)物業(yè)管理、發(fā)展用餐等，都可以得到持續(xù)的收入。

許小樂(lè)：預(yù)計(jì)政策將會(huì)有序解決目前老舊小區(qū)改造的制度障礙，5月20日北京發(fā)布了《老舊小區(qū)綜合整治工作手冊(cè)》，相信未來(lái)類(lèi)似政策還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。老舊小區(qū)改造與“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的開(kāi)發(fā)模式完全不同，需要參與企業(yè)有較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以聯(lián)合存量領(lǐng)域強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)一起參與。

Q2：老舊小區(qū)整治過(guò)程中，預(yù)期會(huì)遇到什么樣的困難？如何解決？

葉兵：老舊小區(qū)改造面臨的困難主要有兩點(diǎn)：其一是資金來(lái)源以及收益的多樣化，改造過(guò)程中雖然不像開(kāi)發(fā)需買(mǎi)地、建造，但也需要大量的資金投入，并且不會(huì)像樓盤(pán)一樣通過(guò)售賣(mài)快速變現(xiàn)回籠資金，回報(bào)周期會(huì)明顯偏長(zhǎng)；其二是相關(guān)技術(shù)和人才的缺乏，目前涉及加裝電梯以及用餐、保潔等工作都需要大量相匹配的人員，其培訓(xùn)、培養(yǎng)以及批量落地都需要一定時(shí)間。

張恒斌：過(guò)去的老舊小區(qū)改造主要是以政府投資為主，財(cái)政壓力比較大。近期，中央和地方在對(duì)社會(huì)資本參與老舊社區(qū)改造上提出了很多幫扶政策，比如貸款方面，引入政策性金融資金。但是社會(huì)資本的進(jìn)入，很關(guān)鍵的一點(diǎn)是要形成市場(chǎng)化的長(zhǎng)效機(jī)制和模式。過(guò)去社會(huì)資本的參與度很低，大家會(huì)覺(jué)得在改造過(guò)程沒(méi)有一個(gè)成熟的商業(yè)模式。在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間發(fā)展，現(xiàn)在可以形成一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同樣可以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化和金融化。

許小樂(lè)：困難主要是單靠政府財(cái)政支出的模式負(fù)擔(dān)過(guò)重、難以支撐大規(guī)模的改造，而社會(huì)力量參與又面臨準(zhǔn)入障礙多、盈利難的問(wèn)題。事實(shí)上，推動(dòng)老舊社區(qū)改造需要政府、社區(qū)、居民、企業(yè)多方協(xié)同。在引入社會(huì)資本參與社區(qū)改造方面，對(duì)納入計(jì)劃的老舊小區(qū)水、電、氣、熱、通信等基礎(chǔ)設(shè)施，由參與改造的社會(huì)力量出資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，通過(guò)以建設(shè)停車(chē)場(chǎng)等其他有穩(wěn)定收益項(xiàng)目打捆等方式，對(duì)社會(huì)力量投資給予合理回報(bào)，可以加快老舊社區(qū)改造進(jìn)程。

關(guān)鍵詞：減免房租

利于緩解中小企業(yè)壓力，租賃市場(chǎng)有望下半年恢復(fù)

政府工作報(bào)告提到，推動(dòng)降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本；減免國(guó)有房產(chǎn)租金，鼓勵(lì)各類(lèi)業(yè)主減免或緩收房租，并予政策支持。

Q1：這一減免或緩收房租主要利好于哪些企業(yè)？

許小樂(lè)：減免租金無(wú)疑對(duì)于城市小微商貿(mào)服務(wù)企業(yè)最好，如餐飲、理發(fā)、教育，能夠降低這些企業(yè)的門(mén)店租金成本。

Q2：減免房租的舉措能否有效緩解企業(yè)壓力，房產(chǎn)租賃市場(chǎng)今年預(yù)期走勢(shì)如何？后續(xù)關(guān)注的重點(diǎn)有哪些？

莫天全：房租是企業(yè)很大的一部分經(jīng)營(yíng)成本，減免房租的舉措，對(duì)于緩解企業(yè)壓力的效果是非常直接的。目前復(fù)工復(fù)產(chǎn)還在穩(wěn)步推進(jìn)中，租賃市場(chǎng)也會(huì)隨之加速。我個(gè)人的判斷是：由于疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的影響，一部分買(mǎi)房需求將轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U需求，因此租賃市場(chǎng)也將在今年下半年得到恢復(fù)。

趙秀池：減免房租可以減緩一部分企業(yè)的壓力。鼓勵(lì)各類(lèi)業(yè)主減免或緩收房租，需要給予一定的政策支持，比如可以給予業(yè)主減稅、優(yōu)惠貸款的支持。

許小樂(lè)：今年住房租賃市場(chǎng)受到疫情的沖擊影響比較大，部分租戶(hù)因收入受到疫情影響，租金支付壓力較大。從貝殼研究院1-4月數(shù)據(jù)來(lái)看，重點(diǎn)城市租金水平比去年都有明顯的下降。

關(guān)鍵詞：穩(wěn)健貨幣政策

降準(zhǔn)降息推動(dòng)融資環(huán)境放松，房企仍需防控風(fēng)險(xiǎn)

政府工作報(bào)告提到，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度。綜合運(yùn)用降準(zhǔn)降息、再貸款等手段，引導(dǎo)廣義貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速明顯高于去年；保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩(wěn)定；創(chuàng)新直達(dá)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貨幣政策工具。

Q1：從今年政府工作報(bào)告來(lái)看，你認(rèn)為今年房地產(chǎn)融資環(huán)境會(huì)與往年不同嗎？

葉兵：從今年政府工作的表態(tài)來(lái)看，穩(wěn)健的貨幣政策會(huì)更為靈活適度，降準(zhǔn)降息、再貸款等手段會(huì)推動(dòng)企業(yè)便利獲得貸款，并推動(dòng)利率持續(xù)下行。但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的金融控制，總體依然會(huì)保持相對(duì)從緊態(tài)勢(shì)，堅(jiān)持房住不炒，嚴(yán)控資金非理性流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

趙秀池：今年房地產(chǎn)融資環(huán)境會(huì)有一定改善。在降準(zhǔn)降息等寬松的貨幣政策下，LPR會(huì)進(jìn)一步走低，企業(yè)融資成本會(huì)有所下降，融資也較容易。

許小樂(lè)：為了應(yīng)對(duì)疫情沖擊，未來(lái)金融環(huán)境或?qū)⒗^續(xù)保持寬松。但在過(guò)去的實(shí)踐中，部分資金流向房地產(chǎn)等資產(chǎn)領(lǐng)域，未能直接發(fā)揮對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持作用，導(dǎo)致部分城市資產(chǎn)價(jià)格上漲。此次特別強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新直達(dá)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貨幣政策工具，是對(duì)資金流向的糾偏，未來(lái)會(huì)進(jìn)一步加大金融監(jiān)管力度，防止資金被違規(guī)利用。這些舉措將保證房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)榱鲃?dòng)性寬松出現(xiàn)大幅上漲。

Q2：房企在投融資方面應(yīng)該注意什么？

張玉良：為了對(duì)沖疫情的影響，全球都在推行寬松的貨幣政策。國(guó)內(nèi)也出臺(tái)了宏觀政策措施，在寬松的貨幣環(huán)境下，資產(chǎn)升值將成為大概率事件。在這樣的背景下，房企更應(yīng)加強(qiáng)融資和資金管理，持續(xù)強(qiáng)化現(xiàn)金流安全。

趙秀池：房企在進(jìn)行投融資前，一定要做好可行性研究和風(fēng)險(xiǎn)防范。把握好投資時(shí)機(jī)、投資區(qū)位、投資規(guī)模，保證投資產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路。不要盲目不計(jì)成本進(jìn)行融資，要想辦法降低融資成本，增加項(xiàng)目的盈利性。

許小樂(lè)：房企在投資方面需要更加謹(jǐn)慎。房地產(chǎn)發(fā)展到了新的階段，地區(qū)之間的分化會(huì)更加明顯，要選擇符合人口流動(dòng)規(guī)律的城市，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上順應(yīng)改善需求持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。 

新京報(bào)記者 袁秀麗 張曉蘭 段文平 徐倩

編輯 楊娟娟 校對(duì) 張彥君