安徽房企三巽集團(tuán)于4月27日在港交所重新提交了招股書。更新后的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2019年，三巽集團(tuán)的營業(yè)收入和負(fù)債率均出現(xiàn)激增，營業(yè)收入同比增加329%，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到204%。

4月17日，三巽集團(tuán)于去年10月份提交的招股書失效，也是繼海倫堡、奧山控股、萬創(chuàng)國際后，又一家招股書失效的中小企業(yè)。如今，三巽集團(tuán)攜新招股書再次向IPO發(fā)起“沖鋒”，并提交了更新后的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，此次其能否實(shí)現(xiàn)翻盤？

營業(yè)收入增長超3倍，溢利從虧損到大增

據(jù)此前的招股書顯示，三巽集團(tuán)2016年、2017年、2018年的收入分別為5.41億元、2.63億元、7.24億元，年內(nèi)溢利分別約為0.56億元、-0.04億元、0.45億元。

新招股書增加了2019年全年的數(shù)據(jù)，營業(yè)收入約為31.09億元，同比增加329%；毛利約為9.79億元，同比增長373%；年內(nèi)溢利為3.95億元，同比增加778%。

對于營收、盈利的大幅增長，三巽集團(tuán)表示，2019年我們的收益較2018年大幅增加，主要由于項(xiàng)目已交付的建筑面積增加。

前有虧損、后有暴增，三巽集團(tuán)難言穩(wěn)健的經(jīng)營，能否贏得資本市場的認(rèn)可？

對于此前小房企招股書的頻頻失效，有業(yè)內(nèi)人士指出，規(guī)模小、企業(yè)盈利能力不穩(wěn)定都有可能是資本市場不“買賬”的原因。

土儲少、規(guī)模小，近九成項(xiàng)目位于安徽省及三四線城市

三巽集團(tuán)自2004年成立后一直在安徽省深耕，2018年該企業(yè)將總部遷往上海虹橋。搬遷上海后，三巽集團(tuán)正式開始全國化布局，一方面積極與總部在上海的房企合作，另一方面，走出安徽進(jìn)入山東、江蘇等地，同時(shí)，三巽集團(tuán)也一直積極籌備上市。

雖然開始全國化路徑，但三巽集團(tuán)本質(zhì)上仍是區(qū)域性房企，無論是銷售還是土地儲備都難以匹配企業(yè)掌門人的“野心”。

在2018年舉行的喬遷儀式上，三巽集團(tuán)董事長錢堃曾宣布，2019年實(shí)現(xiàn)銷售收入300億元，并在五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年三巽集團(tuán)全口徑銷售額僅為91.2億元，距離300億元有不小的缺口。

這背后與其土地儲備分布過于集中有關(guān)，近九成項(xiàng)目位于安徽省以及三四線城市，使得三巽集團(tuán)容易受到區(qū)域政策、需求等影響，進(jìn)而影響去化，此外，三四線棚改紅利逐漸減弱，在土儲并不占優(yōu)勢的情況下，三巽想要實(shí)現(xiàn)大幅增長，不太可能。

截至2020年1月31日，三巽集團(tuán)擁有36個(gè)處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目，總土地儲備面積約400萬平方米，其中約9成位于安徽省，包括省會合肥市及三四線城市毫州、滁州、安慶、宿州等地。

負(fù)債高企，融資成本雖有下降但仍處高位

經(jīng)營不穩(wěn)健，再加上規(guī)模擴(kuò)張，三巽集團(tuán)的借款逐年增加，負(fù)債高企。

截至2016年、2017年、2018年及2019年12月31日，三巽集團(tuán)未償還借款總額分別為2.29億元、5.14億元、7.09億元和17.57億元，2019年同比增加147.8%。

在資產(chǎn)負(fù)債比率方面，三巽集團(tuán)由2017年12月31日的132.6%上升至2018年12月31日的140.5%，并進(jìn)一步上升至2019年12月31日的204.0%。三巽集團(tuán)解釋稱，主要由增加土地收購及物業(yè)開發(fā)的融資需要使得總借款有所增加。

借款增加，但三巽集團(tuán)自身造血能力及對外的融資能力并不是很強(qiáng)大，這導(dǎo)致該企業(yè)賬面現(xiàn)金并不是很高，截至2017年、2018年及2019年12月31日，分別為4772.7萬元、8164.9萬元、2.86億元。

現(xiàn)金較少背后，主要是其經(jīng)營性和投資性現(xiàn)金流長年為負(fù)。招股書顯示，截至2017年、2018年及2019年12月31日，三巽集團(tuán)經(jīng)營活動(dòng)所用現(xiàn)金流量凈額分別凈流出約為4.84億元、4.21億元及19.13億元。投資活動(dòng)所用現(xiàn)金流量凈額亦是如此，分別凈流出約為967萬元、6588.8萬元、1.13億元。

對于經(jīng)營性現(xiàn)金流出凈額大幅增加，三巽集團(tuán)表示，一是需要資本投資的物業(yè)開發(fā)活動(dòng)增加；二是物業(yè)開發(fā)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出與物業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流入之間的時(shí)間不匹配，尤其是經(jīng)營現(xiàn)金流出凈額在2019年增加至19.13億元，這主要是由于2019年項(xiàng)目數(shù)目增加。

此外，三巽集團(tuán)的融資成本雖然呈現(xiàn)下降態(tài)勢，但依然承受著較高的融資利率，其2016年、2017年、2018年、2019年，借款總額加權(quán)平均實(shí)際利率，分別為15.2%、14.9%、14.0%、12.3%。

新京報(bào)記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 危卓