2019年的土地市場，喜憂參半。喜的是土地成交量已經(jīng)連增三年，2019年35個(gè)城市賣地均超過500億元，刷新歷史紀(jì)錄。憂的是，土地溢價(jià)率走低，流拍土地增多，部分城市的土地交易增速乏力。而對(duì)于2020年的土地市場，業(yè)內(nèi)并不樂觀，市場延續(xù)低溫態(tài)勢幾乎成為共識(shí)。

16城賣地均超千億，北京居第6位

2019年土地市場繼續(xù)高位運(yùn)行。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，50大城市合計(jì)賣地4.41萬億元，同比上漲幅度達(dá)19.33%。2019年，50個(gè)城市中68%城市賣地同比上漲，35個(gè)城市賣地均超過500億元，刷新歷史紀(jì)錄。

其中16個(gè)城市賣地均超千億元。杭州賣地最多，達(dá)到2836億元，也是唯一賣地金額超過2000億元的城市。此外，上海賣地1992億元，廣州賣地1864億元，蘇州賣地1850億元。北京位居第6位，賣地1699億元。

值得關(guān)注的是，一線城市上海、北京2019年土地出讓金同比增速分別約為4%、1%，增速明顯放緩。而從中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)可見，紹興、珠海、大連這一增速均超過100%，南京、福州、昆明等二線城市的增速也在50%以上。

不過，作為土地出讓金排名第一的杭州，增速只有13.42%。杭州已連續(xù)兩年位居全國土地出讓金收入榜首。因?yàn)槿ツ昊鶖?shù)大，今年出現(xiàn)增速上漲乏力的情況。

杭州之所以能夠成為土地市場上“最賺錢”的城市 。億翰智庫分析認(rèn)為，杭州土地價(jià)值高，避險(xiǎn)能力強(qiáng)。杭州作為核心二線城市，需求旺盛從而帶動(dòng)土地增值。

據(jù)悉，作為核心二線城市，杭州受政策調(diào)控影響比較明顯，既出現(xiàn)過萬人搖號(hào)的場面，也有成交探底的時(shí)期。2019年，在需求不斷增加，價(jià)格穩(wěn)定增長的同時(shí)，房企爭相涌入，從而帶動(dòng)城市土地價(jià)格上漲。

2019年7月30日，杭州上城區(qū)一地塊以97.9億元出讓，樓面價(jià)24860元/平方米，溢價(jià)率3.9%。這一接近百億地塊的得主為新世界發(fā)展。2019年，新世界發(fā)展也由此成為“土豪”企業(yè)。而在中指研究院發(fā)布的《2019 年全國住宅用地成交總價(jià)排行榜 TOP10》中，這一宗地塊位居榜首。

溢價(jià)率走低，流拍走高

“2019年土地溢價(jià)率走低、流拍走高。這預(yù)示當(dāng)前土地市場形勢嚴(yán)峻?！笨硕鸱治鋈耸空J(rèn)為，盡管城市地價(jià)沒有明顯下滑，但從整體均價(jià)來看，已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格調(diào)整的苗頭，整體走勢不容樂觀。

盡管12月終于迎來年末周期性回溫，但土拍規(guī)模的上行并未能有效帶動(dòng)溢價(jià)率的回升。據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，12月份，40城中土地溢價(jià)率小于15%的城市占比達(dá)到75%。40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為9.6%，相比11月下降2.7%，已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月下降。

在一線城市中，12月份僅深圳溢價(jià)率相對(duì)較高，為21%。廣州僅1%，北京和上海均為0。其中北京12月出讓的土地悉數(shù)底價(jià)成交。

從全年來看，據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，北京溢價(jià)率已降為個(gè)位數(shù)，為9.31%，同比減少32.2%。杭州溢價(jià)率為16.44%，同比減少38.4%。而青島土地溢價(jià)率僅為0.92%，更是同比下降55.53%。長沙的土地溢價(jià)率僅為5.3%，更是同比下降61.89%。

盤點(diǎn)2019年土地市場還可以發(fā)現(xiàn)，在市場趨冷的背景下，逐漸撤離經(jīng)濟(jì)水平較低的中小城市，回歸一二線已經(jīng)成為事實(shí)。這也導(dǎo)致部分城市土地流拍率高企。

據(jù)億翰智庫分析，2019年土地流拍數(shù)量最多的是浙江金華，流拍率為18.1%，緊隨其后的是重慶、濟(jì)寧、濰坊和南陽等城市，房企在上述城市拿地意愿偏低。其中，金華所處地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平偏高，但金華本身的城市特點(diǎn)表現(xiàn)為“縣強(qiáng)市弱”，難以形成城市核心，因此不像浙江其他地級(jí)市的熱度高。

據(jù)悉，金華土地流拍在8月表現(xiàn)得更為明顯，一個(gè)月內(nèi)三宗土地流拍，其中不乏優(yōu)質(zhì)地塊。8月8日，金東區(qū)江景地塊經(jīng)過1個(gè)多小時(shí)的競價(jià)之后，因未達(dá)到土拍保留價(jià)而遭遇流拍；8月23日，金華山板塊首宗住宅用地出讓，但因無人競價(jià)而流拍；8月30日，二七西地塊迎來出讓，這是二七區(qū)塊內(nèi)出讓的第四宗土地，但是直到掛牌截止時(shí)間依舊無任何房企參與競價(jià)。

延續(xù)低溫態(tài)勢，一二線城市仍是拿地重心

事實(shí)上，房企投資拿地的意愿一直比較強(qiáng)烈，但是資金面的收緊和限價(jià)政策讓企業(yè)更重視土地的利潤空間。

億翰智庫分析人士認(rèn)為，未來房企在拿地上，一線城市仍是重點(diǎn)；對(duì)于核心二線城市，受限價(jià)影響逐漸增強(qiáng)，為保障利潤率，房企更側(cè)重機(jī)會(huì)型拿地，最大程度減少調(diào)控政策帶來的影響；而隨著多數(shù)三四線城市熱度逐漸下降，房企僅會(huì)關(guān)注綜合實(shí)力較強(qiáng)的強(qiáng)三線城市。

諸葛找房分析人士也認(rèn)為，預(yù)計(jì)2020年一二線城市熱度不減，穩(wěn)中有升，房企逐漸回歸一二線熱點(diǎn)城市，未來房企將會(huì)加大在一二線城市拿地力度；受到棚改政策逐漸退出以及部分需求被提前透支的影響，預(yù)計(jì)三四線城市土地市場熱度整體下降，土地市場逐漸轉(zhuǎn)冷，房企加速撤離三四線。

此外，上述人士表示，從全國土地市場來看，2019年土地溢價(jià)率降至歷史低位，流拍率逐漸走高。市場整體低溫運(yùn)行。預(yù)計(jì)2020年市場受到政策及資金面影響，房企拿地?zé)崆椴桓撸袌鰧⒀永m(xù)低溫態(tài)勢。

上海易居房地產(chǎn)研究院王若辰也表示，2019年，40城土地成交面積已經(jīng)連增三年，但增速回落，按照市場規(guī)律，2020年地市或?qū)⒗^續(xù)降溫；由于目前地價(jià)溢價(jià)率已經(jīng)處于較低水平，2020年出現(xiàn)大跌的可能性較小。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 武新 校對(duì) 李項(xiàng)玲?制圖 薛慧敏