“以凈利潤率及高周轉(zhuǎn)率為投地目標,絕不高價搶地?!痹?017年業(yè)績報告的主席報告中,中駿集團控股有限公司(簡稱“中駿”)董事局主席黃朝陽這樣說。


20個月后,中駿力挫多家競爭對手拿下廈門島內(nèi)地價最高的地塊。在土地市場低迷之際,這令中駿一舉成為焦點房企。除此之外,2019年以來,中駿在土地市場的擴張以及銷售端的增長速度均引人關(guān)注。


廈門島內(nèi)土地稀缺,中駿出手搶地


閔系房企能成為黑馬者,往往會在土地市場殺伐決斷、高價搶地。中駿雖然一直較為穩(wěn)健,但是近兩年來,隨著發(fā)展策略的轉(zhuǎn)變,對于規(guī)模的強烈要求,其在土地市場的表現(xiàn)也大膽起來,廈門兩次高價搶地成為關(guān)鍵戰(zhàn)役。


11月19日,廈門島內(nèi)湖里2019P01地塊迎來競拍,包括中駿、建發(fā)、融僑、正榮、大名城、平安、匯成、聯(lián)發(fā)、金茂、旭輝等多家房企參與競拍,最終,中駿力挫群雄,以總價59.4億元、溢價率30%拿下該地塊。


同樣在去年年底,中駿也在廈門島內(nèi)以總價38.05億元競得一商住地塊,樓面價3.91萬元/平方米,刷新廈門地區(qū)地價紀錄。


當(dāng)然,中駿高價搶地背后有廈門島內(nèi)土地資源稀缺這個主要原因。近年來,廈門島內(nèi)地塊供應(yīng)稀缺,導(dǎo)致供需矛盾突出。因此,島內(nèi)每次住宅地塊的出讓,總能引來房企的爭奪。對于優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪,中駿同其他房企一樣,沒有特別之處。


中駿方面對新京報記者表示,廈門拿地基于對廈門島內(nèi)的認可,對市場及稀缺土地價值的尊重;同時,之前島內(nèi)的中駿項目首開去化較好,客戶口碑較高,也增強了拿地信心。


從中駿高價搶地還是能夠看出其策略的轉(zhuǎn)變,尤其是在地產(chǎn)下行周期,對于土地的積極擴張,不免引人關(guān)注。


在今年年初的業(yè)績發(fā)布會上,中駿集團控股有限公司財務(wù)總監(jiān)兼公司秘書李少波曾透露,“今年的拿地預(yù)算是250億元?!?/p>


根據(jù)其今年中報披露,今年上半年,中駿及其合營公司及聯(lián)營公司積極擴展土地儲備合共新增27個項目,分布在19個城市,其中包括北京、天津、 重慶、杭州、濟南、南昌、佛山及昆明等城市??偼恋爻杀炯s為240.34億元(集團應(yīng)占土地成本約為144.38億元),地上總可建面積約為527萬平方米。


下半年,中駿又先后在青島、浙江麗水、南昌三地有所投資,投資總額33.1億元,再加上廈門拿地的59.4億元,下半年的土地投資額已經(jīng)達到92.5億元。據(jù)不完全統(tǒng)計,截至目前,中駿在2019年土地投資額已經(jīng)接近333億元。


以2017年為時間節(jié)點,中駿的土地拓展明顯增強。在2016年,中駿僅新增9個項目,總地上可建面積約168萬平方米,土地代價約為116億元。而在2017年,中駿新增38個項目,總土地成本約為321.67億元,地上總可建面積約為645萬平方米。2018年,中駿新增47個項目,總地上建筑面積約900萬平方米,土地成本約為389.23億元。


截至今年年中,中駿及其合營公司及聯(lián)營公司擁有總規(guī)劃建筑面積合共約2901萬平方米的土地儲備,與2016年底總規(guī)劃建筑面積910萬平方米相比,短短三年,增長了兩倍多。


沖擊千億目標,合作權(quán)益比重提升


土地擴張背后,是中駿等房企在千億銷售規(guī)模賽道上角逐戰(zhàn)。2017年初,中駿曾公布其短、中、長期發(fā)展目標:2017年內(nèi)實現(xiàn)300億元規(guī)模,未來三年內(nèi)實現(xiàn)500億元規(guī)模,十年內(nèi)達到1000億元規(guī)模。但是下半年,中駿將目標提速,三年內(nèi)實現(xiàn)千億目標,預(yù)計在2020年達到千億銷售規(guī)模。


2019年,中駿將銷售目標鎖定在700億元,年初業(yè)績會上,中駿管理層曾表示,按照增幅來看,今年的目標確實比較高,但也是不得已而為之,現(xiàn)階段中駿集團還需要抓緊機會追趕大部隊,其內(nèi)部的考核也遠不止700億元,“在規(guī)模這件事上,機會最多給你兩年,三年后就不要想了?!?/p>


截至2019年10月底,中駿實現(xiàn)合同銷售金額約607.51億元,同比增長55%,增速位于行業(yè)前列,目標完成率是86.8%。而在2016年-2018年,中駿的復(fù)合增長率超過50%。


需要指出的是,業(yè)績高速增長背后是中駿過去幾年通過增加合作拿地撬動業(yè)績規(guī)模增長。


根據(jù)年報,2016年到2019年上半年,中駿合同銷售額中,合營公司及聯(lián)營公司的合同銷售金額占比大福增長,分別為 32.9%、22%、45%、54%。


合作權(quán)益比重的提升令中駿今年上半年的規(guī)模增速笑傲同行,但是真正屬于自己的那部分,又有多少?


根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù),2019年1月-10月份,中駿的全口徑銷售額是600.8億元,權(quán)益銷售金額為321.5億元,權(quán)益占比為53.5%。同一時期,依靠合作開發(fā)使得規(guī)模迅速做大的旭輝,權(quán)益占比是55%。再回溯至2018年,中駿的權(quán)益銷售額占比為77%。


不僅如此,近兩三年,中駿的權(quán)益土地儲備占比呈現(xiàn)下降趨勢。年報顯示,中駿集團權(quán)益建筑面積占比從2016年底的75.7%下降至2018年的54.6%,截至2019年6月30日,中駿及其合營公司及聯(lián)營公司共有土地儲備總規(guī)劃建筑面積為2901萬平方米,集團應(yīng)占總規(guī)劃建筑面積為1632萬平方米,占比56.3%。


具體來看,中駿在2017年、2018年的新增土地儲備合作比例增多,在2017年新增的38個項目中,有18個項目權(quán)益占比低于50%,其中11個項目權(quán)益占比低于30%。在2018年新增的47個項目中,有26個項目權(quán)益占比低于50%,其中13個項目權(quán)益占比低于30%。不過,在2019年上半年,中駿提高了拿地權(quán)益占比,在新增的27個項目中,權(quán)益占比低于50%的項目只有9個。


這就意味著,在未來的一段時間,中駿的全口徑銷售額中,合作權(quán)益部分仍將占據(jù)重要份額。


通過合作撬動規(guī)模增長,進而擴大市場份額和融資話語權(quán),這是不少中型房企在規(guī)模擴張道路上的做法。但是在業(yè)內(nèi)人士看來,合作項目的增多,增加了房企間的溝通成本和合作效率,同時涉及多主體開發(fā),在質(zhì)量管控以及交付方面,可能會存在責(zé)任界定問題。


凈負債率66.2%,資產(chǎn)負債率略升


快速擴張下,中駿的負債率也有所攀升。


截至2019年6月30日,中駿的資產(chǎn)負債率達到80.4%,高于2018年底的78.2%。


具體看來,合同負債的增長幅度小于有息負債的增加。根據(jù)年報,截至2019年6月30日,中駿的銀行及其他貸款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債券之和為403.5億元,相比2018年底增加了21%,而合同負債的增幅是10.4%。


觀察房企長期償債能力的另一個重要指標——凈負債率,中駿并不算高。截至2019年6月30日,中駿的凈負債率為66.2%,較2018年末的60.4%有所增長。


中駿方面表示,中駿的凈資產(chǎn)負債率一直為60%-66%,處于行業(yè)較低位水平。穩(wěn)健的運營和回款的管控,是凈負債率保持較低水平的主要因素。


另一方面,中駿也在通過增加新債還舊債,大幅改善負債結(jié)構(gòu)。今年上半年,中駿加大融資力度,分別在1月、4月、7月份發(fā)行了13.5億美元的優(yōu)先票據(jù)。截至2019年6月30日,中駿短期債務(wù)占總債務(wù)的22.7%,占現(xiàn)金及銀行存款結(jié)余 39.0%,資金流動性較為充裕。


此外,受到2018年整體融資環(huán)境的影響,2019年上半年中駿的平均融資成本從去年同期的6.4%微升至6.7%。


新京報記者 段文平

編輯 武新 校對 何燕