“以凈利潤率及高周轉(zhuǎn)率為投地目標(biāo)，絕不高價搶地?！痹?017年業(yè)績報告的主席報告中，中駿集團控股有限公司（簡稱“中駿”）董事局主席黃朝陽這樣說。

20個月后，中駿力挫多家競爭對手拿下廈門島內(nèi)地價最高的地塊。在土地市場低迷之際，這令中駿一舉成為焦點房企。除此之外，2019年以來，中駿在土地市場的擴張以及銷售端的增長速度均引人關(guān)注。

廈門島內(nèi)土地稀缺，中駿出手搶地

閔系房企能成為黑馬者，往往會在土地市場殺伐決斷、高價搶地。中駿雖然一直較為穩(wěn)健，但是近兩年來，隨著發(fā)展策略的轉(zhuǎn)變，對于規(guī)模的強烈要求，其在土地市場的表現(xiàn)也大膽起來，廈門兩次高價搶地成為關(guān)鍵戰(zhàn)役。

11月19日，廈門島內(nèi)湖里2019P01地塊迎來競拍，包括中駿、建發(fā)、融僑、正榮、大名城、平安、匯成、聯(lián)發(fā)、金茂、旭輝等多家房企參與競拍，最終，中駿力挫群雄，以總價59.4億元、溢價率30%拿下該地塊。

同樣在去年年底，中駿也在廈門島內(nèi)以總價38.05億元競得一商住地塊，樓面價3.91萬元/平方米，刷新廈門地區(qū)地價紀(jì)錄。

當(dāng)然，中駿高價搶地背后有廈門島內(nèi)土地資源稀缺這個主要原因。近年來，廈門島內(nèi)地塊供應(yīng)稀缺，導(dǎo)致供需矛盾突出。因此，島內(nèi)每次住宅地塊的出讓，總能引來房企的爭奪。對于優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪，中駿同其他房企一樣，沒有特別之處。

中駿方面對新京報記者表示，廈門拿地基于對廈門島內(nèi)的認可，對市場及稀缺土地價值的尊重；同時，之前島內(nèi)的中駿項目首開去化較好，客戶口碑較高，也增強了拿地信心。

從中駿高價搶地還是能夠看出其策略的轉(zhuǎn)變，尤其是在地產(chǎn)下行周期，對于土地的積極擴張，不免引人關(guān)注。

在今年年初的業(yè)績發(fā)布會上，中駿集團控股有限公司財務(wù)總監(jiān)兼公司秘書李少波曾透露，“今年的拿地預(yù)算是250億元?！?/p>

根據(jù)其今年中報披露，今年上半年，中駿及其合營公司及聯(lián)營公司積極擴展土地儲備合共新增27個項目，分布在19個城市，其中包括北京、天津、 重慶、杭州、濟南、南昌、佛山及昆明等城市?？偼恋爻杀炯s為240.34億元（集團應(yīng)占土地成本約為144.38億元），地上總可建面積約為527萬平方米。

下半年，中駿又先后在青島、浙江麗水、南昌三地有所投資，投資總額33.1億元，再加上廈門拿地的59.4億元，下半年的土地投資額已經(jīng)達到92.5億元。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，中駿在2019年土地投資額已經(jīng)接近333億元。

以2017年為時間節(jié)點，中駿的土地拓展明顯增強。在2016年，中駿僅新增9個項目，總地上可建面積約168萬平方米，土地代價約為116億元。而在2017年，中駿新增38個項目，總土地成本約為321.67億元，地上總可建面積約為645萬平方米。2018年，中駿新增47個項目，總地上建筑面積約900萬平方米，土地成本約為389.23億元。

截至今年年中，中駿及其合營公司及聯(lián)營公司擁有總規(guī)劃建筑面積合共約2901萬平方米的土地儲備，與2016年底總規(guī)劃建筑面積910萬平方米相比，短短三年，增長了兩倍多。

沖擊千億目標(biāo)，合作權(quán)益比重提升

土地擴張背后，是中駿等房企在千億銷售規(guī)模賽道上角逐戰(zhàn)。2017年初，中駿曾公布其短、中、長期發(fā)展目標(biāo)：2017年內(nèi)實現(xiàn)300億元規(guī)模，未來三年內(nèi)實現(xiàn)500億元規(guī)模，十年內(nèi)達到1000億元規(guī)模。但是下半年，中駿將目標(biāo)提速，三年內(nèi)實現(xiàn)千億目標(biāo)，預(yù)計在2020年達到千億銷售規(guī)模。

2019年，中駿將銷售目標(biāo)鎖定在700億元，年初業(yè)績會上，中駿管理層曾表示，按照增幅來看，今年的目標(biāo)確實比較高，但也是不得已而為之，現(xiàn)階段中駿集團還需要抓緊機會追趕大部隊，其內(nèi)部的考核也遠不止700億元，“在規(guī)模這件事上，機會最多給你兩年，三年后就不要想了。”

截至2019年10月底，中駿實現(xiàn)合同銷售金額約607.51億元，同比增長55%，增速位于行業(yè)前列，目標(biāo)完成率是86.8%。而在2016年-2018年，中駿的復(fù)合增長率超過50%。

需要指出的是，業(yè)績高速增長背后是中駿過去幾年通過增加合作拿地撬動業(yè)績規(guī)模增長。

根據(jù)年報，2016年到2019年上半年，中駿合同銷售額中，合營公司及聯(lián)營公司的合同銷售金額占比大福增長，分別為 32.9%、22%、45%、54%。

合作權(quán)益比重的提升令中駿今年上半年的規(guī)模增速笑傲同行，但是真正屬于自己的那部分，又有多少？

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2019年1月-10月份，中駿的全口徑銷售額是600.8億元，權(quán)益銷售金額為321.5億元，權(quán)益占比為53.5%。同一時期，依靠合作開發(fā)使得規(guī)模迅速做大的旭輝，權(quán)益占比是55%。再回溯至2018年，中駿的權(quán)益銷售額占比為77%。

不僅如此，近兩三年，中駿的權(quán)益土地儲備占比呈現(xiàn)下降趨勢。年報顯示，中駿集團權(quán)益建筑面積占比從2016年底的75.7%下降至2018年的54.6%，截至2019年6月30日，中駿及其合營公司及聯(lián)營公司共有土地儲備總規(guī)劃建筑面積為2901萬平方米，集團應(yīng)占總規(guī)劃建筑面積為1632萬平方米，占比56.3%。

具體來看，中駿在2017年、2018年的新增土地儲備合作比例增多，在2017年新增的38個項目中，有18個項目權(quán)益占比低于50%，其中11個項目權(quán)益占比低于30%。在2018年新增的47個項目中，有26個項目權(quán)益占比低于50%，其中13個項目權(quán)益占比低于30%。不過，在2019年上半年，中駿提高了拿地權(quán)益占比，在新增的27個項目中，權(quán)益占比低于50%的項目只有9個。

這就意味著，在未來的一段時間，中駿的全口徑銷售額中，合作權(quán)益部分仍將占據(jù)重要份額。

通過合作撬動規(guī)模增長，進而擴大市場份額和融資話語權(quán)，這是不少中型房企在規(guī)模擴張道路上的做法。但是在業(yè)內(nèi)人士看來，合作項目的增多，增加了房企間的溝通成本和合作效率，同時涉及多主體開發(fā)，在質(zhì)量管控以及交付方面，可能會存在責(zé)任界定問題。

凈負債率66.2%，資產(chǎn)負債率略升

快速擴張下，中駿的負債率也有所攀升。

截至2019年6月30日，中駿的資產(chǎn)負債率達到80.4%，高于2018年底的78.2%。

具體看來，合同負債的增長幅度小于有息負債的增加。根據(jù)年報，截至2019年6月30日，中駿的銀行及其他貸款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債券之和為403.5億元，相比2018年底增加了21%，而合同負債的增幅是10.4%。

觀察房企長期償債能力的另一個重要指標(biāo)——凈負債率，中駿并不算高。截至2019年6月30日，中駿的凈負債率為66.2%，較2018年末的60.4%有所增長。

中駿方面表示，中駿的凈資產(chǎn)負債率一直為60%-66%，處于行業(yè)較低位水平。穩(wěn)健的運營和回款的管控，是凈負債率保持較低水平的主要因素。

另一方面，中駿也在通過增加新債還舊債，大幅改善負債結(jié)構(gòu)。今年上半年，中駿加大融資力度，分別在1月、4月、7月份發(fā)行了13.5億美元的優(yōu)先票據(jù)。截至2019年6月30日，中駿短期債務(wù)占總債務(wù)的22.7%，占現(xiàn)金及銀行存款結(jié)余 39.0%，資金流動性較為充裕。

此外，受到2018年整體融資環(huán)境的影響，2019年上半年中駿的平均融資成本從去年同期的6.4%微升至6.7%。

新京報記者 段文平

編輯 武新 校對 何燕