10月18日，一家銷售額剛剛過百億元的安徽本土房企三巽集團，向港交所遞了上市申請。
雖然收入規(guī)模剛剛過5億元，年利潤尚不足1億元，但是三巽集團試圖創(chuàng)造快速增長的“神話”，其目標是“5年實現(xiàn)千億目標”。在調(diào)控趨嚴、樓市降溫的市場環(huán)境下，三巽集團能成功逆襲嗎？
項目少、交付時間集中，業(yè)績現(xiàn)波動
三巽集團根植于安徽合肥。據(jù)集團官網(wǎng)信息披露，最初三巽的主營業(yè)務為各類投資，直到2014年，“房地產(chǎn)開發(fā)”才被正式列入三巽集團的業(yè)務范圍內(nèi)。
作為一家地方型房企，三巽集團一直在加深安徽省的布局，在省內(nèi)取得了不俗的銷售業(yè)績，但是由于銷售規(guī)模小，布局單一，三巽集團并沒有走進大眾的視野。
去年，三巽集團將總部搬遷至上海，也逐步透露了其向外擴張的野心。搬遷上海后，三巽集團正式開始全國化布局，一方面積極與總部在上海的房企合作，另一方面，走出安徽省進入山東、江蘇等地，同時，三巽集團也一直積極籌備上市。
據(jù)申請資料顯示，三巽集團2016年、2017年、2018年的收入分別為5.41億元、2.63億元、7.24億元，年內(nèi)溢利分別約為0.56億元、-0.04億元、0.45億元。值得注意的是 ，由于收入的大幅減少，三巽集團在2017年還錄得虧損。
港交所三巽集團上市申請版本截圖。
對此，三巽集團表示：“收入的波動主要是由于物業(yè)交付的時間，其較多的物業(yè)項目于2016年及2018年竣工及交付，因此2016年及2018年已交付的總建筑面積多于2017年。于2017年交付的建筑面積減少，主要因為2014年至2015年土地收購減少。
三巽集團的毛利率也呈現(xiàn)出波動。其2016年的毛利率為18.7%，2017年上升至26.2%，并進一步由2018年6月30日的24.0%上升至2019年6月30 日止的36.4%。三巽集團表示，其毛利率波動主要源于不同物業(yè)項目不同。而2017年和2018年交付毛利率較高的項目也多位于安徽省內(nèi)。
對于此次上市的進程和安排以及上市后的發(fā)展規(guī)劃，新京報記者多次聯(lián)系三巽集團，但截至發(fā)稿時，仍未有相關(guān)回復。
項目集中在安徽，重倉三四線城市
在銷售額方面，上市申請資料未披露三巽集團具體的銷售情況。根據(jù)億翰智庫監(jiān)測，2018年三巽集團銷售金額為100.13億元，銷售額排行為第130名。
上市申請資料顯示，三巽集團根植于安徽省，2018年將總部搬遷至上海。截至2019年8月31日，三巽集團共有35個項目，覆蓋3省9個城市，擁有總土地儲備4200萬平方米。
從布局來看，三巽集團的布局重點依然集中在安徽省，其超過九成的項目位于安徽省，包括省會合肥市及三四線城市毫州、滁州、安慶、宿州等地，此外，2018年三巽集團進駐山東省，布局泰安；2019年進入江蘇省，布局省會城市南京。
在產(chǎn)品方面，三巽集團也主要瞄準剛需和剛改的客群，其目前主要開發(fā)“新中式”和“學院風”兩大代表產(chǎn)品線，每條產(chǎn)品線分為剛需型、剛改型和改善型三類客戶。
雖然目前三巽集團的銷售額剛剛過百億元，但是，三巽集團野心勃勃。三巽集團董事長錢堃曾喊出“5年千億”的目標。在調(diào)控趨嚴和三四線樓市降溫的局面下，上述千億目標是否能夠?qū)崿F(xiàn)還有賴于市場的驗證。
對于地方型房企來講，想要做大規(guī)模，必須加大布局，實現(xiàn)全國化運營。2018年，三巽集團將總部搬遷至上海后也正式開啟了 “深耕區(qū)域，布局全國”的戰(zhàn)略。對于未來的拿地計劃，三巽集團表示，未來，將通過并購或者和其他房企展開戰(zhàn)略合作來補充土地儲備。
今年以來，三巽集團也利用總部在上海的優(yōu)勢，加大與上海房企的合作力度。今年上半年，三巽集團分別和大發(fā)地產(chǎn)、弘陽集團達成合作協(xié)議，試圖依靠合作的方式快速擴張。
融資成本高企，5項信托融資未償還
對于急于全國化擴張的三巽集團來講，目前最要緊的事情就是融資。
從申請資料看，三巽集團的借款總額呈現(xiàn)增長態(tài)勢。截至2016年、2017年、2018年及2019年6月30日，三巽集團未償還借款總額分別為2.29億元、5.14億元、7.09億元和14.2億元。
同時，三巽集團的融資成本雖然呈現(xiàn)下降態(tài)勢，但依然承受著較高的融資成本，其截至2016年、2017年、2018年以及2019年6月30日的借款總額加權(quán)平均實際利率，分別為15.2%、14.9%、14.0%及12.7%。
值得注意的是，截至今年6月30日，三巽集團還有5項未償還信托及資產(chǎn)管理融資安排，且尚未清償?shù)男磐屑百Y產(chǎn)管理融資安排總額占截止同日借款總額的75%。
隨著我國對房地產(chǎn)企業(yè)融資的管控，尤其是對信托等融資渠道的嚴格監(jiān)管，對于中小企業(yè)來說融資變得更加困難。對于目前剛過百億規(guī)模的三巽集團來講，成功上市或許是實現(xiàn)其千億目標的首要一步。
新京報記者 徐倩
編輯 袁秀麗 校對 危卓
