作為明星企業(yè)，融創(chuàng)與其創(chuàng)始人孫宏斌一樣，從來不缺少話題。在10月15日的北京土地招拍掛市場，并不熱門的南六環(huán)外地塊，由于融創(chuàng)的參與以及中間環(huán)節(jié)出現(xiàn)的戲劇一幕，成為輿論熱議的焦點。最終，融創(chuàng)多付9000萬元將地塊收入囊中。
值得關注的是，這也是時隔5年多后，融創(chuàng)再次在北京土地招拍掛市場公開競地。市場好奇，融創(chuàng)回歸北京土地招拍掛市場的原因是什么？是增厚北京土地儲備需要，還是市場下行周期的抄底拿地？
多加9000萬，融創(chuàng)虧不虧？
融創(chuàng)所拿地塊名為“北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)孫村組團DX00-0009-6010地塊R2二類居住用地、DX00-0009-6009地塊A33基礎教育用地”（以下簡稱孫村地塊），起始價18.1億元。該地塊建筑規(guī)劃規(guī)模為97871平方米，其中二類居住91463平方米，宅地容積率1.8，限高24米，綠化率35%；配建幼兒園6408平方米，容積率0.8。該地塊為限競房地塊，未來商品住房銷售均價不超過42672元/平方米，且最高銷售單價不得超過46939元/平方米，執(zhí)行“90/70”政策。
相比于同一天現(xiàn)場競價的舊宮地塊，其優(yōu)越的位置以及激烈的競爭程度，孫村地塊位于南六環(huán)外，位置稍顯一般，交通不便，配套有待完善，因此市場預期并不高。競拍現(xiàn)場，吸引了融創(chuàng)+南昌市政、金茂+路勁、金地、保利、金融街5家競拍主體參與。
該地塊在競拍過程出現(xiàn)戲劇化一幕。在總價競拍到第9輪時，融創(chuàng)+南昌市政聯(lián)合體舉牌19.4億元，主持人進行第三次叫價后，無人應價，主持人落槌的同時，金茂+路勁聯(lián)合體殺了出來，幾乎同時舉起號牌應價。隨后，工作人員將上述2個競買主體相關負責人請出拍賣廳，并進行了長達一個小時的協(xié)商。最終，雙方重回現(xiàn)場，重新競拍，最終融創(chuàng)+南昌市政加價9000萬元，以20.3億元奪得該地塊。
縱觀競拍結果，溢價率12.15%，并不算太高，對于“土豪”融創(chuàng)來說，或許能夠承受。但是該地塊設置銷售限價，當下，地產(chǎn)行業(yè)利潤下降成為趨勢，房企對于成本控制較為看重，平白多增加的9000萬元，對于融創(chuàng)來說，是赤裸裸的成本。合碩機構首席分析師郭毅表示，9000萬元對于開發(fā)商來說是純粹的土地成本，不僅意味著利潤的損失，同時會增加銷售壓力，“對于融創(chuàng)來說，在未來的開發(fā)過程中，可能會背負更多壓力。”
對此，新京報記者采訪融創(chuàng)相關負責人，截至發(fā)稿，并未給予回復。
事實上，該地塊給予融創(chuàng)的挑戰(zhàn)或許不僅僅是如何控成本、保利潤的問題。孫村地塊位于北京南六環(huán)外，位置偏遠，交通配套都不太完善，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉評價，“地塊一般?！?/p>
值得關注的是，大興目前已經(jīng)成為北京限競房的集中供應地，產(chǎn)品同質，整體去化一般。位于孫村地塊南側4公里處就有大興金茂悅、中海云熙兩個限競房項目，限售均價為40058元/平方米。據(jù)了解，中海云熙為了能夠實現(xiàn)快速去化，采取高周轉模式，并在價格上給予折扣優(yōu)惠。
在郭毅看來，該地塊容積率1.8，限高24米，同時限定“90/70”，可以做成均質洋房，從融創(chuàng)自身來說，打造該類產(chǎn)品，有自己的市場優(yōu)勢。同時大興新機場的開通以及城南經(jīng)濟的迅猛推進，都會讓城南住宅產(chǎn)品贏得更多市場關注。
時隔5年后，融創(chuàng)首次北京公開拿地
在競拍的前一天，張大偉就指出，10月15日的土拍競價，有10大看點，其中一個是融創(chuàng)回歸北京土地招拍掛市場，張大偉指出，融創(chuàng)在北京土地招拍掛市場最后一次的拿地時間是2014年年初。
2013年是融創(chuàng)的高光一年，在土地市場頻頻亮相，其拿到著名的農(nóng)展館地塊，創(chuàng)造北京住宅用地最高單價紀錄，這種高熱延續(xù)到2014年年初，當年的1月16日，經(jīng)過74輪競拍，融創(chuàng)以18.2億元競得門頭溝新城一商業(yè)金融地塊，溢價率高達93.61%。但是此后，融創(chuàng)在北京土地招拍掛市場，基本銷聲匿跡。
后來，融創(chuàng)在北京土地市場雖有聲音，但多以收并購的方式，諸如2014年入股東二環(huán)香河園3號地。今年的1月20日，融創(chuàng)宣布以125.53億元，收購泛?？毓稍诒本?、上海的項目。
而在5年多后，融創(chuàng)在北京土地招拍掛市場公開拿地，原因是什么？融創(chuàng)方面并未給予回復。
郭毅認為，主要有以下幾個原因，第一，是基于融創(chuàng)自身業(yè)務發(fā)展的需要，這幾年來，融創(chuàng)在北京拿地并不多，主要是此前有足夠的土地儲備，但是經(jīng)過這幾年的消化，進入尾聲，無論是市場份額還是對于標桿項目的打造上，都需要補充土地儲備。第二，通過收并購方式所拿地塊可能會涉及到復雜的背景與難題，很難快速實現(xiàn)入市，融創(chuàng)之前所拿的泛海地塊就是如此。第三，當前土地價格處于低谷，競爭較小，此時出手，或許可以以更低的成本獲得土地。
與南昌市政淵源較深，雙方合作多個項目
另一個令人關注的焦點是，與融創(chuàng)合作的南昌市政，在北京土地招拍掛市場鮮有出現(xiàn)，卻與融創(chuàng)淵源頗深。
2012年4月16日，來自江西的南昌市政斥資19.15億元，強勢摘得東二環(huán)外的香河園3號地，成交樓面價超過2.5萬元/平方米，在當時僅次于薊門橋地塊近3萬元/平方米的樓面價。
與同年拿地項目相比，香河園3號地的開發(fā)節(jié)奏明顯偏慢。拿地兩年后，香河園3號地還在進行地下工程施工。2014年10月份，融創(chuàng)悄然入股香河園3號地，并負責操盤，該項目就是如今的使館壹號院。張大偉當時曾說，對于一個小體量高端住宅來說，南昌市政缺乏運營經(jīng)驗，吸引融創(chuàng)合作可以大幅度降低運營成本，提高項目知名度，加快開發(fā)進程和回款。
據(jù)天眼查顯示，香河園3號地項目公司北京香園大道實業(yè)有限公司中，大股東為南昌市政，占股60%，融創(chuàng)占股40%。
除了使館壹號院外，雙方還合作了“南昌青山湖壹號”、“山東齊河觀瀾府邸”等項目。2018年9月份，南昌市政公用集團與融創(chuàng)中國在南昌簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方表示將在“城市基礎設施、投資、建設開發(fā)、文旅旅游、新產(chǎn)業(yè)發(fā)展”等領域開展全面戰(zhàn)略合作。
新京報記者 段文平
編輯 武新 校對 郭利
